POTM Blog Edición #28, 2 de noviembre de 2026
Un millón por encima, otra vez
En julio, la Edición #10 miró las 44 viviendas que se vendieron un millón de dólares o más por encima de lo pedido en junio y lo llamó real, y una historia de casas trofeo. Cuatro meses después el conteo del año es 273. Sigue siendo real. Ya no es solo una historia de casas trofeo, y no se detuvo con el verano.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Publicado el 2 de noviembre de 2026
Fuente de datos Pulso de Paulo, datos gobernados del MLS de SFAR
En julio, la Edición #10 tomó una cifra del informe mensual del economista de Compass Mike Simonsen, 44 viviendas de San Francisco vendidas un millón de dólares o más por encima de lo pedido en junio, y la leyó cuadra por cuadra. La lectura honesta entonces fue que era real, que era una historia de casas trofeo en tres distritos, y que el sobreprecio hablaba tanto de los precios de lista como de la demanda.
He seguido contando desde entonces, en las ediciones sobre oferta y segmentos de precio y en las sesiones de Market Chatter en Compass, donde esta se ha vuelto la cifra recurrente por la que preguntan los agentes. Esta edición pone el conteo al día con cierres gobernados hasta el 27 de octubre, y califica la lectura de julio. Dos de sus tres partes se sostuvieron. Una no.
El conteo: 273, contra un máximo anterior de 41
Del 1 de enero al 27 de octubre de 2026, 273 viviendas de San Francisco se vendieron por al menos $1,000,000 más que su último precio de lista. El conteo más alto para los mismos diez meses en cualquier año desde 2016 fue 41, en 2022. El año pasado fue 14. Los años 2016 a 2019, que los agentes recuerdan como un mercado fuerte, produjeron entre 5 y 8 cada uno.
La escala importa, porque 273 es un conteo, y la ciudad vende más viviendas en unos años que en otros. Como proporción, las 273 son 5.8% de los 4,688 cierres en alcance este año: una venta de cada 17. En 2022 la proporción fue 0.8%, una de cada 125. Para las casas solas es más marcado. 217 de las 273 fueron casas unifamiliares, lo que es una venta de casa de cada nueve en toda la ciudad. En 2022 fue una de cada 62.
Esas 217 casas son la historia. Las otras 56 son 28 condominios, un townhouse, 21 dúplex, dos tríplex y cuatro TICs. Los condominios son 45% de las ventas de la ciudad y 10% de las ventas del millón por encima. El giro de los condominios que midió la Edición #27 es otro tipo de recuperación: más postores, relojes más cortos, y una mediana de 1.6% sobre lo pedido en el año a la fecha, no un millón.
La parte que no se sostuvo: no fue una primavera
En julio la suposición razonable era que junio había sido el pico. Así fue 2022, el único año anterior con una racha comparable: 11 ventas del millón por encima en abril, 11 en mayo, 2 en junio, ninguna en julio ni agosto, mientras las tasas cruzaban 5.5% y los compradores con financiamiento dejaban de ofertar por encima de lo pedido. Este año junio tuvo 49, la mayor cantidad de cualquier mes registrado, y el verano sí bajó, a 23 en julio y 17 en agosto. Luego septiembre tuvo 36, y octubre lleva 47 hasta el día 27, con cuatro días de cierres todavía por registrarse. Del 1 de septiembre al 27 de octubre hubo 83. En las mismas semanas de 2025 hubo 7. En 2022 hubo 1.
Esta es la segunda temporada que describió la Edición #24, y no corrió como el patrón de diez años decía que debía correr un otoño. Las ventas de octubre fueron, si acaso, más calientes que las de la primavera: una mediana de 150% de lo pedido, 37 de ellas casas, que es 18% de cada casa que cerró en la ciudad ese mes. La mayoría de esos contratos se firmó en septiembre y a principios de octubre mientras la tasa hipotecaria a 30 años cruzaba 7% a fines de septiembre y llegaba a 7.40% a mediados de octubre (Freddie Mac). Para el comprador del millón por encima eso importa menos de lo que suena, porque 62% de las ventas de octubre que reportaron financiamiento fueron en efectivo, y la subida de tasas que la Edición #25 dijo que sacaría primero al comprador con financiamiento no ha aparecido en este extremo del mercado.
Dónde: tres distritos todavía, 49 vecindarios ahora
Dos tercios de las 273 están en los mismos tres distritos que nombró la Edición #10: el Distrito 5 (Noe Valley, el Castro, el Haight) con 90, el Distrito 7 (Pacific Heights, la Marina, Cow Hollow) con 49, y el Distrito 1 (el Richmond, Lake Street, Sea Cliff) con 40. Noe Valley solo tiene 36, una de cada tres de sus ventas de casas. Eureka Valley y Dolores Heights, 18 de 46 ventas de casas. Inner Richmond, 10 de 23. Inner Sunset, 11 de 31.
Esa parte de la lectura de julio se sostuvo. Lo que cambió son los bordes. En 2022 las 41 ventas del millón por encima tocaron 24 vecindarios. En los diez años anteriores juntos, 35. Este año, 49. Quince vecindarios registraron la primera desde que empiezan estos datos, entre ellos Sea Cliff, Nob Hill, Mission Dolores, Lone Mountain, Lower Pacific Heights, Twin Peaks, Forest Knolls, Westwood Park, Central Sunset, Inner Parkside y Outer Parkside. Un millón por encima de lo pedido en el Parkside no era una frase que nadie escribiera en 2022.
Y dónde todavía no ocurre importa igual. El Distrito 10, el Bayview, Excelsior, Portola y Visitacion Valley, vendió 345 casas este año y ni una superó el millón por encima. El Distrito 3 (Lakeshore, Ingleside, Oceanview) tuvo una de 133. El Distrito 2, el Sunset y el Parkside, 21 de 361, 6%. La ciudad tiene un mercado del millón por encima y está al oeste de Twin Peaks solo en parte, al norte de Market sobre todo, y al sur de Cesar Chavez apenas.
Qué hay dentro de la cifra
La vivienda típica del millón por encima este año se listó en $2,995,000 y se vendió en $4,500,000, que es 147% de lo pedido y $1,280,000 por encima, en 10 días. 256 de las 273 estaban en contrato en dos semanas; dos tardaron más de un mes. 95 superaron un millón y medio por encima; 43 superaron dos millones por encima. La diferencia más grande fue 20 Cherry St en Presidio Heights, listada en $18.5 millones y vendida el 22 de octubre en $28.5 millones.
Lo que decía el precio de lista
$2,995,000
precio pedido mediano de las 273, el mismo en otoño que en primavera
143 de ellas, 52%, se listaron por debajo de $3 millones. 64 se listaron por debajo de $2 millones y se vendieron a una mediana de 164% de lo pedido. Con un sobreprecio normal de 110%, 8 de las 273 habrían superado el millón
Lo que pagaron los compradores
$4,500,000
precio de venta mediano, 147% de lo pedido, en 10 días; 65% del financiamiento reportado fue efectivo
Mediana de $1,280,000 por encima de lo pedido. 95 ventas superaron $1.5 millones por encima, 43 superaron $2 millones. 256 de 273 estaban en contrato en dos semanas; dos tardaron más de un mes
El efectivo pagó 65% de las ventas que reportaron financiamiento, 151 de 232, más o menos donde estaba en la Edición #10 y muy por encima del 34% de la ciudad para todas las ventas. Fueron también, físicamente, un tipo específico de casa. Dos tercios de las 217 casas tenían cuatro recámaras o más; 40% de todas las casas vendidas este año las tenía. Midieron una mediana de 2,650 pies cuadrados contra 1,854 de todas las casas, y $1,817 por pie cuadrado contra $1,191. No fueron la casa mediana con precio bajo. Fueron la casa grande, con precio para iniciar una competencia.
El precio de lista hizo la mitad del trabajo
Esta es la parte de la lectura de julio que mejor se sostiene, y la que vale repetir a cualquiera que ponga precio a una vivienda este invierno. El millón se mide contra el precio de lista, y el precio de lista es una decisión. 143 de las 273, 52%, se listaron por debajo de $3 millones; 64 se listaron por debajo de $2 millones y se vendieron a una mediana de 164% de lo pedido. Si cada una de las 273 se hubiera vendido a 110% de su lista, un sobreprecio normal de mercado fuerte, 8 habrían superado el millón. A 115%, 25.
Así que las 273 no son un conteo de viviendas que valían un millón más de lo que alguien pensaba. Son un conteo de viviendas donde la estrategia de precio y la demanda se encontraron de una manera particular: un precio de lista fijado por debajo de las ventas recientes de la cuadra, una exposición corta, y varios compradores con efectivo que ya habían decidido cuánto valía la casa. Los compradores pagaron lo que decía la cuadra. Los vendedores eligieron la línea de salida.
Quién vendió, y cuánto ganó
103 de las 273 tenían una venta previa en el MLS desde 2016. Esos vendedores fueron dueños una mediana de 5.7 años y vendieron por una mediana de 72% más de lo que pagaron, una ganancia mediana de $1,845,000. Los 43 que compraron entre 2020 y 2022, en la pandemia y el choque de tasas, vendieron por 63% más. Los 18 que compraron en los últimos tres años vendieron por 128% más, aunque varios de esos se renovaron entre una venta y otra, y estos datos no ven la renovación. Las otras 170 compraron antes de 2016 o fuera del MLS, y su ganancia no está en este registro.
Qué significa si usted compra
Si usted busca una casa entre $2 millones y $4 millones en los distritos 1, 5 o 7, el precio de lista no es información sobre en cuánto se venderá la casa. En la banda de $2 a $3 millones de precio pedido, 13% de todos los cierres de este año se fue un millón o más por encima; en la banda de $3 a $4 millones, 21%. Haga sus números con las últimas cinco ventas de la cuadra, no con la lista, y decida su cifra antes del primer open house, porque 256 de estas 273 estaban en contrato en menos de dos semanas.
Si usted busca en los distritos 2, 3 o 10, o un condominio casi en cualquier parte, este no es su mercado. Las casas del Sunset y el Parkside se vendieron a una mediana de 136% de lo pedido este año y 90% se fue por encima, pero solo 6% superó el millón por encima; en el Excelsior y el Bayview, una mediana de 117%, y ninguna. La competencia es igual de real ahí, como mostró la Edición #26. Se mide en cientos de miles, no en millones, porque los precios de lista empiezan más abajo.
Qué significa si usted vende
Si usted es dueño de una casa de cuatro recámaras en uno de los tres distritos, la conversación sobre el precio es toda la conversación. Los vendedores que superaron el millón por encima no listaron en la cifra que querían. Listaron donde el primer fin de semana estaría lleno, y dejaron que la multitud fijara la cifra. Eso funciona cuando la casa es del tipo que varios compradores con efectivo están esperando, y funciona menos cuanto más lejos esté la casa de esa descripción. La versión honesta de este consejo es que la estrategia se ajusta a la casa, no al revés, y un millón por encima es el resultado de una coincidencia, no de un plan.
Si usted está en cualquier otra parte, ponga precio según las últimas ventas de la cuadra y espere un resultado fuerte, no un titular. Las 168 casas que se vendieron bajo lo pedido este año, 9% del total, son en su mayoría casas que se listaron en la cifra que quería el vendedor. Esa es la otra mitad de esta historia, y la próxima edición la retomará: qué hizo este otoño todo el mercado de casas, no solo la punta.
Marcador del corredor de IA
Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #28 (esta edición) | 2 nov 2026 | El corredor sigue cerrando la brecha sin sumarse a las pujas. En los 30 días al 27 de octubre se vendieron 64 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 52 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.6% hace un año) en 20 días (39), con un cuarto vendiéndose bajo lo pedido (62%) y 42% por encima (23%). El efectivo pagó 29% de ellos, desde 43%. De las 273 ventas de la ciudad un millón o más por encima de lo pedido este año, 28 fueron condominios, y ninguno estuvo en el corredor. | En lo pedido, un cuarto por debajo, y ni una venta del millón por encima en las torres. |
| #27 | 17 oct 2026 | El corredor sigue siendo el margen de negociación de la ciudad, y el margen es más pequeño. En los 30 días al 15 de octubre se vendieron 57 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (99.4% hace un año) en 30 días (31), con un tercio vendiéndose bajo lo pedido (58%). El efectivo pagó 30% de ellos, desde 47%. | En lo pedido, un tercio por debajo, y el margen a la mitad de junio. |
Ver las 24 lecturas anteriores
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #26 | 10 oct 2026 | El corredor es la excepción de esta edición, y se sostiene. En los 30 días al 8 de octubre se vendieron 51 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 62 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.7% hace un año) en 30 días (27), con 43% vendiéndose bajo lo pedido (61%). El efectivo pagó 37% de ellos, desde 59%, lo que significa que los compradores con financiamiento están volviendo a la única parte de la ciudad que todavía negocia. | En lo pedido, menos ventas, y los compradores con financiamiento de regreso. |
| #25 | 1 oct 2026 | El corredor todavía no siente la subida, y es el único lugar de la ciudad donde el efectivo ya manda. En los 30 días al 25 de septiembre se vendieron 46 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 51 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.3% hace un año) en 30 días (22), con la mitad vendiéndose bajo lo pedido (65%). El efectivo pagó 41% de ellos. Los contratos firmados después del 16 de septiembre cierran en octubre. | Sostenido en lo pedido, con más margen de negociación que en cualquier otra parte de la ciudad. |
| #24 | 22 sep 2026 | Entrando al otoño, el corredor se sostiene en lo pedido. En los 30 días al 21 de septiembre se vendieron 52 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (97.9% hace un año) en 28 días. La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 64% a 46%. | Estable, y sigue siendo el mayor margen de negociación de la ciudad. |
| #23 | 15 sep 2026 | Los compradores regresaron y el corredor sigue en lo pedido. Del 1 de junio al 11 de septiembre se vendieron 217 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 151 en los mismos días de 2025, a una mediana exactamente en lo pedido (97.6% hace un año) en 25 días (49 hace un año). La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 71% a 39%. | Sigue siendo el extremo negociador de la ciudad, con menos espacio que hace un año. |
| #22 | 2 sep 2026 | La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana. | El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo. |
| #21 | 30 ago 2026 | Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año. | El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo. |
| #20 | 25 ago 2026 | Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas. | Revise la cuota antes de planear la oferta. |
| #19 | 18 ago 2026 | Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado. | El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia. |
| #17 | 9 ago 2026 | Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es. |
| #16 | 6 ago 2026 | Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando. | La apertura de compra se mantiene, y ahora está medida de cuatro maneras en vez de una. |
| #15 | 2 ago 2026 | Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendió el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste. |
| #14 | 29 jul 2026 | Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor. | La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado. |
| #13 | 25 jul 2026 | Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble. | Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio. |
| #12 | 21 jul 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece. | La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja. |
| #11 | 17 jul 2026 | Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #10 | 14 jul 2026 | Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #09 | 10 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto. | La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad. |
| #08 | 5 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí. | Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes. |
| #06 | 25 jun 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista. | La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas. |
| #05 | 21 jun 2026 | Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no. | Espacio de negociación para compradores financiados. |
| #04 | 17 jun 2026 | Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días. | La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió. |
| #03 | 13 jun 2026 | Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año. | Oportunidad intacta para quien negocia. |
| #02 | 10 jun 2026 | Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave. | Ventana estrechándose, no cerrada. |
| #01 | 7 jun 2026 | Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido. | La oportunidad de compra más clara de la ciudad. |
En números
| Medida, 1 de enero al 27 de octubre salvo que se indique | 2026 | 2022 (máximo anterior) / 2025 |
|---|---|---|
| Ventas $1 millón o más por encima de lo pedido | 273 | 41 / 14 |
| Todos los cierres en alcance, y la proporción del millón por encima | 4,688, 5.8% (uno de cada 17) | 5,155, 0.8% (uno de cada 125) / 4,421, 0.3% |
| Casas un millón por encima, y la proporción de todas las ventas de casas | 217 de 1,896, 11.4% (una de cada 9) | 33 de 2,036, 1.6% (una de cada 62) / 13 de 1,903, 0.7% |
| Mezcla: casas / condominios y townhouses / 2 a 4 unidades / TICs | 217 / 29 / 23 / 4 | 33 / 4 / 4 / 0 (2022) |
| Vecindarios con al menos una | 49 | 24 / 10 |
| Precio de lista mediano / precio de venta mediano | $2,995,000 / $4,500,000 | $2,795,000 / $4,025,000 (2022) |
| Mediana del precio de venta contra lo pedido, y mediana de dólares por encima | 146.8%, $1,280,000 | 142.6% (2022) / 139.9% (2025) |
| Mediana de días en el mercado; vendidas en 7 / en 14 / más de 30 días | 10; 99 / 256 / 2 | |
| Proporción en efectivo de las ventas que reportan financiamiento (efectivo / reportadas) | 65% (151 / 232) | |
| Listadas por debajo de $2 millones / de $3 millones | 64 / 143 | |
| Por banda de precio pedido, conteo y proporción de los cierres de esa banda: menos de $2M | 64, 1.8% de 3,544 | |
| $2M a $3M | 79, 13.0% de 610 | |
| $3M a $4M | 50, 21.4% de 234 | |
| $4M a $5M | 25, 23.6% de 106 | |
| $5M a $7M | 34, 35.4% de 96 | |
| $7M o más | 21, 21.4% de 98 | |
| Superaron $1.5 millones por encima / $2 millones por encima | 95 / 43 | |
| La mayor: 20 Cherry St, Presidio Heights, listada en $18,500,000, vendida en $28,500,000 el 22 de octubre | $10,000,000 por encima | |
| Por mes: ene, feb, mar, abr, may, jun, jul, ago, sep, oct 1 al 27 | 4, 8, 21, 33, 35, 49, 23, 17, 36, 47 | 2, 5, 9, 11, 11, 2, 0, 0, 1, 0 (2022) |
| 1 de septiembre al 27 de octubre | 83 | 1 / 7 |
| 1 al 27 de octubre: conteo, proporción de cierres, casas como proporción de ventas de casas, mediana contra lo pedido | 47, 9.8%, 37 de 201 (18%), 150.2% | 0 (2022) / 3 (2025) |
| Por distrito: 5 / 7 / 1 / 4 / 2 / 9 / 6 / 8 / 3 / 10 | 90 / 49 / 40 / 24 / 23 / 23 / 14 / 9 / 1 / 0 | 14 / 3 / 7 / 7 / 5 / 2 / 1 / 2 / 0 / 0 (2022) |
| Vecindarios principales: Noe Valley / Eureka Valley-Dolores Heights / Pacific Heights / Marina / Inner Sunset / Inner Richmond | 36 / 18 / 18 / 13 / 12 / 11 | |
| Casas con 4+ recámaras, casas del millón por encima / todas las casas vendidas | 67% / 40% | |
| Casas del millón por encima: mediana de pies cuadrados, mediana de precio por pie cuadrado | 2,650, $1,817 | todas las casas vendidas en 2026: 1,854, $1,191 |
| Seguirían superando $1 millón por encima a 110% / 115% de su propio precio de lista | 8 / 25 | |
| Vendedores con venta previa en el MLS desde 2016: conteo, mediana de años, ganancia mediana | 103 de 273, 5.7 años, 72% ($1,845,000) | |
| Compraron 2020 a 2022 / compraron en los últimos 3 años: conteo, ganancia mediana | 43, 63% / 18, 128% | |
| Ventas $500,000 o más por encima de lo pedido | 1,034 | 473 / 242 |
- 273 viviendas de San Francisco se vendieron $1 millón o más por encima de lo pedido del 1 de enero al 27 de octubre de 2026, contra 41 en los mismos meses de 2022, el máximo anterior, y 14 en 2025. Eso es 5.8% de todos los cierres, uno de cada 17; en 2022 fue 0.8%, uno de cada 125.
- Es un mercado de casas. 217 de las 273 fueron casas unifamiliares, una venta de casa de cada nueve en toda la ciudad (una de cada 62 en 2022). 28 fueron condominios, 21 dúplex, 2 tríplex, 4 TICs y un townhouse.
- No se apagó después de junio. Las ventas del millón por encima de 2022 se habían acabado para junio; las de 2026 volvieron después del verano: 36 en septiembre y 47 en octubre hasta el día 27, contra 49 en junio, el mes récord. Del 1 de septiembre al 27 de octubre hubo 83, contra 7 en las mismas semanas de 2025 y 1 en 2022.
- Se extendió. 49 vecindarios registraron al menos una, contra 24 en 2022 y 35 en los diez años anteriores juntos. Quince vecindarios registraron la primera desde 2016, entre ellos Sea Cliff, Nob Hill, Mission Dolores, Lone Mountain, Central Sunset e Inner Parkside. Aun así, dos tercios de las 273 están en tres distritos: Distrito 5 (90), Distrito 7 (49) y Distrito 1 (40). El Distrito 10 no tuvo ninguna en 345 ventas de casas.
- El precio de lista hizo la mitad del trabajo. La mediana se listó en $2,995,000 y se vendió en $4,500,000, 147% de lo pedido, una mediana de $1,280,000 por encima. 143 se listaron por debajo de $3 millones. Con un sobreprecio normal de 110%, 8 de las 273 habrían superado el millón; con 115%, 25. Son casas grandes con precio para iniciar una competencia, no casas grandes con precio para venderse: 67% tenía cuatro recámaras o más, contra 40% de todas las casas vendidas, con una mediana de 2,650 pies cuadrados y $1,817 por pie cuadrado.
- Quién vendió: 103 de las 273 tenían una venta previa en el MLS desde 2016. Esos vendedores conservaron la casa una mediana de 5.7 años y vendieron por una mediana de 72% más, $1,845,000. Los 43 que compraron entre 2020 y 2022 vendieron por 63% más; los 18 que compraron en los últimos tres años, por 128% más.
La venta sobre lista, los días en el mercado y el precio mediano de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, actualizado cada semana.
Fuentes y lecturas relacionadas
- Edición #10: Un millón sobre lo pedido, la lectura de julio que esta edición actualiza
- Edición #26: El precio de ganar, la competencia por banda de precio pedido
- Edición #24: La segunda temporada, lo que el patrón de otoño de diez años decía esperar
- Edición #17: El mapa del sobreprecio no es el mapa del calor, dónde viven los sobreprecios por vecindario
- Edición #19: Lo que el efectivo realmente compra, la proporción en efectivo detrás de estas ventas
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- Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras
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Metodología y fuentes
Cierres gobernados del MLS de POTM Command, exportación del 28 de octubre de 2026: 63,700 ventas cerradas deduplicadas en San Francisco del 1 de enero de 2016 al 27 de octubre de 2026, con las reglas de cuarentena, de error de precio y de plausibilidad de venta sobre lista aplicadas, las mismas reglas de la vista gobernada de BigQuery. Un paso más elimina 975 filas en los diez años donde la misma venta (misma dirección, fecha de cierre y precio) se registró dos veces bajo dos tipos de propiedad, por ejemplo una casa listada también como dúplex; quedan 62,725 ventas. Un millón por encima significa un precio de venta al menos $1,000,000 por encima del último precio de lista. El alcance son casas, condominios, townhouses, TICs y edificios de dos a cuatro unidades; los edificios de cinco o más unidades y "otros" quedan excluidos, el mismo alcance del registro del Market Chatter de octubre de 2026, que difiere de la Edición #10 solo en incluir los edificios pequeños de varias unidades. Una venta de 2026 que calificaría, 885 Head St, está en cuarentena por la revisión de calidad de datos y no se cuenta. La ventana es del 1 de enero al 27 de octubre de cada año; los totales de año completo de los años anteriores se dan donde difieren. Las 44 de la Edición #10 eran cierres de junio de 2026 al 9 de julio; este almacén cuenta 49 para junio, porque los cierres reportados tarde llegan en exportaciones posteriores, y por la misma razón 255 de las 273 habían cerrado al 16 de octubre donde la presentación del Market Chatter de octubre, construida sobre una exportación anterior, contó 252. Los vecindarios son los 90 subdistritos del MLS; una de las 273 (40 Sea View Ter, Distrito 1) no trae subdistrito y se cuenta solo en el distrito, de ahí 49 vecindarios con nombre. Las ventas previas se emparejan por número de parcela y luego por dirección dentro de este almacén, así que una vivienda comprada antes de 2016 o fuera del MLS no muestra venta previa. Las proporciones en efectivo son de las ventas que reportaron financiamiento (232 de 273). El contrafactual (cuántas superarían el millón a 110% o 115% de lo pedido) aplica esa razón al precio de lista de cada vivienda; es una comprobación aritmética del papel del precio de lista, no una estimación de valor. La confiabilidad sigue los umbrales de POTM Command: 20 ventas o más es fuerte, de 10 a 19 es direccional, menos es anecdótico y no se argumenta; los distritos 6 y 8 y las proporciones de casas por vecindario son direccionales o anecdóticas y así se señalan. Información general, no un pronóstico, ni una valuación de una vivienda específica, ni asesoría legal, crediticia o fiscal.
¿Qué significa este Pulso para su cuadra?
Dos casas a cinco cuadras pueden cargar riesgos muy distintos. Hablemos de su segmento específico, sin presión.