El giro de los condominios, cuatro meses después

En junio, la segunda edición de este blog se llamó El giro de los condominios. Su argumento era que el mercado de condominios de San Francisco por fin había dejado de caer, y cerraba con una advertencia: la ventana para los compradores de condominios se estaba cerrando pero no estaba cerrada, y las torres del corredor de la IA eran el extremo blando. La Edición #01 las había nombrado, South of Market, Mission Bay y el centro, y fue un paso más allá: las llamó la oportunidad real.

Esas eran predicciones, y cuatro meses de cierres alcanzan para calificarlas. Esta edición hace eso, con los mismos datos gobernados de todas las ediciones. El corredor de abajo es el que este blog ha seguido en cada edición desde entonces: South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena. Todo lo demás es el resto de la ciudad.

Primera lectura: el giro de los condominios. Correcta, y se quedó corta

En los 90 días al 15 de octubre cerraron 607 condominios en San Francisco. 62% se vendió sobre lo pedido. En los mismos días de 2025 fue 33%. El condominio mediano se vendió a 102.5% de lo pedido en 14 días, contra exactamente lo pedido en 32 días hace un año, y la mediana del precio por pie cuadrado subió de $999 a $1,153.

Ese no es un mercado que dejó de caer. Es un mercado que cambió de carácter. Y casi todo el cambio ocurrió fuera de las torres. Los condominios del resto de la ciudad se vendieron sobre lo pedido 71% de las veces en estos 90 días, a una mediana de 106.6% de lo pedido, en 13 días. Medido en las mismas semanas de cada año desde 2016, ningún otoño se acerca salvo 2019, con 68%. En lo que va del año, esos condominios se vendieron a una mediana de $1,144 por pie cuadrado, la más alta de la década para estos meses.

En junio la lectura honesta era "dando la vuelta". Cuatro meses después la lectura honesta es que, fuera del corredor, un condominio de San Francisco ahora se comporta como se comportaba una casa hace unos años: la mayoría atrae a más de un comprador, y el precio de lista es un punto de partida.

Segunda lectura: el corredor es el extremo blando. Sigue siendo cierto

El corredor también se movió, de un mercado que negociaba hacia abajo a uno que se sostiene en lo pedido. En los doce meses sobre los que se escribieron las ediciones de junio, 62% de los condominios del corredor se vendió bajo lo pedido. En los mismos 90 días de 2025, 67%. En los 90 días al 15 de octubre, 35%, mientras 27% se vendió exactamente en lo pedido y 39% por encima. El condominio mediano del corredor se vendió exactamente en su precio pedido en 26 días, contra 98.2% de lo pedido en 44 días hace un año.

Frente al resto de la ciudad, sin embargo, el corredor está más atrás que antes. Hace un año la brecha en la proporción vendida sobre lo pedido entre los dos era de 25 puntos. Ahora es de 32. En 2019 era de 22. El resto de la ciudad ya pasó su máximo de 2019; el corredor, con 39% sobre lo pedido, volvió más o menos a donde estaba en 2017 y 2018, y su mediana del precio por pie cuadrado, $1,055 este año, sigue cerca de 11% por debajo de 2019. El extremo blando sigue siendo el extremo blando.

Dentro del corredor, cuatro respuestas distintas

"El corredor" son cuatro vecindarios, y los últimos cuatro meses los trataron de forma distinta.

Mission Bay dio la vuelta. En los mismos 90 días de 2025, tres de cada cuatro de sus condominios se vendieron bajo lo pedido. En estos 90 días, 63% se vendió sobre lo pedido y 20% por debajo, en una mediana de 11 días, con 30 ventas. Su mediana del precio por pie cuadrado pasó de $1,106 a $1,238. Dijera lo que dijera la lectura de junio sobre Mission Bay, ya no se comporta como el extremo blando.

South Beach, el mercado más grande del corredor con 66 ventas, se movió a lo pedido. Las ventas bajo lo pedido bajaron de 75% a 36%, la venta mediana llegó exactamente en lo pedido en 22 días en vez de 49, y la mediana del precio por pie cuadrado subió de $1,048 a $1,261. El efectivo pagó casi la mitad de estas ventas.

South of Market se movió menos, porque tenía menos que mover: ya se vendía a una mediana de lo pedido hace un año. Las ventas bajo lo pedido bajaron de 45% a 32%.

Yerba Buena es donde la lectura de junio se sostiene mejor. 47% de sus condominios se vendió bajo lo pedido, la venta mediana tardó 56 días, y la mediana del precio por pie cuadrado, $864, fue un poco más baja que hace un año.

Tercera lectura: la oportunidad real. Cerca de la mitad ya no está

La oportunidad de junio era sencilla: en el corredor, la mayoría de los vendedores aceptaba menos de lo pedido y los compradores tenían tiempo. Seis de cada diez ventas del corredor cerraban bajo lo pedido, en cerca de un mes. Eso se redujo más o menos a la mitad. Hoy un tercio de los vendedores del corredor acepta menos de lo pedido, una cuarta parte acepta exactamente lo pedido, y el resto obtiene más. Un comprador que busca margen para negociar todavía lo encuentra aquí y casi en ningún otro lugar de la ciudad, donde solo 17% de los condominios se vendió bajo lo pedido. Es un margen más pequeño que antes.

Parte de la oportunidad de junio simplemente se aprovechó. Los compradores que hicieron ofertas en el corredor este verano lo hicieron frente a un inventario que se estaba vaciando, que es la siguiente parte de la historia.

Por qué se movió: el inventario

InfoSparks, el conteo que este sitio usa para el inventario, mostró 426 condominios y townhomes en venta en San Francisco en septiembre de 2026. Es la menor cantidad de cualquier septiembre desde que empieza la serie en 2005. Hace un año eran 653. Los compradores no se fueron: 257 condominios y townhomes estaban pendientes en septiembre, contra 258 un año antes. La misma cantidad de compradores encontró un tercio menos de listados, el mismo mecanismo que la Edición #23 encontró para todo el mercado.

El inventario no se vació de forma pareja. El Distrito 9, que contiene el corredor, tenía 205 condominios y townhomes en venta, casi la mitad del total de la ciudad. Todos los demás distritos juntos tenían 221, contra 365 hace un año. Esa es la explicación más simple de la división de esta edición: fuera del corredor casi no hay qué comprar, y el corredor es donde queda la opción.

¿Y la subida de tasas?

La Edición #25 preguntó qué haría la subida de tasas del 16 de septiembre. Hasta el 15 de octubre los cierres no la muestran. Los condominios que cerraron en la primera mitad de octubre se vendieron a una mediana de 108.3% de lo pedido, 76% por encima, contra exactamente lo pedido y 42% por encima en los mismos días de 2025. En el corredor, 48% de los 23 cierres de octubre se vendió sobre lo pedido. La mayoría de esos contratos se firmó en septiembre. Si la subida cambia el mercado de condominios, los cierres de noviembre y diciembre son donde se verá.

Qué significa si usted compra un condominio

Fuera del corredor, planee como planea un comprador de casa: asuma competencia, fije un tope antes de ver el lugar, y llegue con términos limpios. Siete de cada diez se vendieron sobre lo pedido en estos 90 días, y la venta mediana superó lo pedido en 6.6%.

En el corredor, una oferta a precio completo es una oferta real, y en Yerba Buena y partes de South Beach una oferta bajo lo pedido todavía es una conversación. Use el tiempo que el mercado le da: una mediana de 26 días en el mercado significa que se pueden leer las cuotas, las reservas y las ventas recientes de un edificio antes de ofertar. La Edición #20 mostró por qué las cuotas importan tanto justamente en estas torres.

Qué significa si usted vende un condominio

Fuera del corredor, el mercado le está dando a los vendedores de condominios condiciones que no daba desde 2019: 13 días y una mediana de 6.6% sobre lo pedido. Con un precio cercano a las ventas recientes, un condominio ahí ha estado atrayendo multitud.

En el corredor, fije el precio con los comparables y espere que la venta caiga cerca de ellos. Un tercio de los vendedores del corredor aceptó menos de lo pedido, y la venta mediana tardó 26 días. Los condominios que se quedaron sentados fueron los que se fijaron para una multitud que el corredor no produce de manera confiable. Si usted es dueño en el corredor y no necesita vender, la lectura honesta es que los precios ahí siguen por debajo de 2019 y el giro solo ha llegado en parte a su edificio. Esa es una razón para revisar los números de su propio edificio antes de decidir, no una razón para apresurarse.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#27 (esta edición)	17 oct 2026	El corredor sigue siendo el margen de negociación de la ciudad, y el margen es más pequeño. En los 30 días al 15 de octubre se vendieron 57 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (99.4% hace un año) en 30 días (31), con un tercio vendiéndose bajo lo pedido (58%). El efectivo pagó 30% de ellos, desde 47%.	En lo pedido, un tercio por debajo, y el margen a la mitad de junio.
#26	10 oct 2026	El corredor es la excepción de esta edición, y se sostiene. En los 30 días al 8 de octubre se vendieron 51 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 62 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.7% hace un año) en 30 días (27), con 43% vendiéndose bajo lo pedido (61%). El efectivo pagó 37% de ellos, desde 59%, lo que significa que los compradores con financiamiento están volviendo a la única parte de la ciudad que todavía negocia.	En lo pedido, menos ventas, y los compradores con financiamiento de regreso.

Ver las 23 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#25	1 oct 2026	El corredor todavía no siente la subida, y es el único lugar de la ciudad donde el efectivo ya manda. En los 30 días al 25 de septiembre se vendieron 46 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 51 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.3% hace un año) en 30 días (22), con la mitad vendiéndose bajo lo pedido (65%). El efectivo pagó 41% de ellos. Los contratos firmados después del 16 de septiembre cierran en octubre.	Sostenido en lo pedido, con más margen de negociación que en cualquier otra parte de la ciudad.
#24	22 sep 2026	Entrando al otoño, el corredor se sostiene en lo pedido. En los 30 días al 21 de septiembre se vendieron 52 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (97.9% hace un año) en 28 días. La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 64% a 46%.	Estable, y sigue siendo el mayor margen de negociación de la ciudad.
#23	15 sep 2026	Los compradores regresaron y el corredor sigue en lo pedido. Del 1 de junio al 11 de septiembre se vendieron 217 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 151 en los mismos días de 2025, a una mediana exactamente en lo pedido (97.6% hace un año) en 25 días (49 hace un año). La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 71% a 39%.	Sigue siendo el extremo negociador de la ciudad, con menos espacio que hace un año.
#22	2 sep 2026	La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana.	El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo.
#21	30 ago 2026	Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año.	El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo.
#20	25 ago 2026	Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas.	Revise la cuota antes de planear la oferta.
#19	18 ago 2026	Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado.	El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia.
#17	9 ago 2026	Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es.
#16	6 ago 2026	Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando.	La apertura de compra se mantiene, y ahora está medida de cuatro maneras en vez de una.
#15	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendió el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste.
#14	29 jul 2026	Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

En números

Medida, 90 días al 15 de octubre de 2026 salvo que se indique	Condominios del corredor	Resto de la ciudad, condominios
Cierres, 2026 / mismos días de 2025	170 / 156	437 / 453
Proporción vendida sobre lo pedido, 2026 / 2025	39% / 14%	71% / 39%
Proporción vendida en lo pedido, 2026 / 2025	27% / 19%	12% / 19%
Proporción vendida bajo lo pedido, 2026 / 2025	35% / 67%	17% / 42%
Mediana del precio de venta contra lo pedido, 2026 / 2025	100.0% / 98.2%	106.6% / 100.0%
Mediana de días en el mercado, 2026 / 2025	26 / 44	13 / 28
Precio mediano de venta, 2026 / 2025	$1,107,500 / $1,020,000	$1,400,000 / $1,125,000
Mediana del precio por pie cuadrado, 2026 / 2025	$1,055 / $959	$1,177 / $1,016
Proporción en efectivo del financiamiento reportado, 2026 / 2025	35% / 40%	34% / 29%
Base de junio, 12 meses al 31 de mayo de 2026: proporción sobre / bajo lo pedido, días	18% / 62%, 34	52% / 33%, 19
Proporción vendida sobre lo pedido, mismos 90 días de 2019 (el máximo de otoño anterior)	46%	68%
Mediana del precio por pie cuadrado, 1 de enero al 15 de octubre: 2019 / 2025 / 2026	$1,189 / $932 / $1,055	$1,131 / $1,017 / $1,144
30 días al 15 de octubre de 2026: proporción sobre / bajo lo pedido, mediana contra lo pedido, días, ventas	42% / 33%, 100.0%, 30, 57	83% / 10%, 114.4%, 13, 161
Cierres del 1 al 15 de octubre, 2026 / 2025: proporción sobre lo pedido	48% / 30%	83% / 45%
Corredor por subdistrito, proporción sobre / bajo lo pedido, días, ventas: Mission Bay	63% / 20%, 11, 30
South Beach	32% / 36%, 22, 66
South of Market	39% / 32%, 34, 38
Yerba Buena	31% / 47%, 56, 36
Todos los condominios de San Francisco: proporción sobre lo pedido, mediana contra lo pedido, días, 2026 / 2025	62%, 102.5%, 14 / 33%, 100.0%, 32
Condominios y townhomes en venta, septiembre 2026 / 2025 (InfoSparks)	205 / 288 (Distrito 9)	221 / 365 (otros distritos)
Condominios y townhomes pendientes, septiembre 2026 / 2025 (InfoSparks)	98 / 87 (Distrito 9)	159 / 171 (otros distritos)

La venta sobre lista, los días en el mercado y el precio mediano de cada vecindario de San Francisco, incluido cada subdistrito del corredor, están en vivo en el explorador del mercado, actualizado cada semana.

Fuentes y lecturas relacionadas

• Edición #02: El giro de los condominios, la lectura de junio que esta edición califica
• Edición #01: El mercado de primavera en la era de la IA, donde el corredor se llamó por primera vez el extremo blando
• Edición #20: La línea de las cuotas, por qué las cuotas dividen el mercado de condominios
• Edición #23: Estantes vacíos, la historia de oferta detrás de las pujas
• Edición #26: El precio de ganar, condominios por precio pedido
• Tema: el mercado de condominios de San Francisco
• Tema: casa, condominio o TIC, tres mercados distintos
• Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras
• Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras

Metodología y fuentes

Cierres gobernados del MLS de POTM Command, exportación del 16 de octubre de 2026: 63,452 ventas cerradas deduplicadas en San Francisco del 1 de enero de 2016 al 15 de octubre de 2026, una fila por venta, con las reglas de cuarentena, de error de precio y de plausibilidad de venta sobre lista aplicadas, las mismas reglas de la vista gobernada de BigQuery. La ventana principal son los 90 días al 15 de octubre de 2026 (cierres del 18 de julio al 15 de octubre), comparados con los mismos días de cada año desde 2016; las cifras de 30 días y del año a la fecha son contexto. Los condominios incluyen townhouses. El corredor es South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, los mismos cuatro subdistritos del MLS del Marcador del Corredor de la IA en cada edición; el resto de la ciudad es todo otro condominio. La base de junio son los doce meses del 1 de junio de 2025 al 31 de mayo de 2026, los datos sobre los que se escribieron las ediciones de junio, medidos de nuevo aquí con cierres gobernados. Sobre y bajo lo pedido comparan el precio de venta con el último precio de lista; solo medianas, nunca promedios. Los conteos de activos y pendientes son de InfoSparks (condominios y townhomes, todos los distritos de San Francisco, mensual, datos al 2 de octubre), que gobierna los conteos de inventario en este sitio. La confiabilidad sigue los umbrales de POTM Command para una ventana de 90 días: 20 ventas o más es fuerte, de 10 a 19 es direccional, menos es anecdótico y no se argumenta. Mission Bay en 2025 (17 ventas) es direccional; las cifras del corredor del 1 al 15 de octubre (23 ventas en dos semanas) se leen como direccionales. Información general, no un pronóstico, ni una valuación de una vivienda específica, ni asesoría legal, crediticia o fiscal.