Casa, condominio o TIC en San Francisco

La respuesta directa: en San Francisco estos son tres mercados distintos, no tres niveles de precio de un mismo mercado. Las casas corren calientes, los condominios se venden cerca del precio pedido, y los TIC se negocian con un descuento que existe por razones estructurales, no porque sean peores viviendas. La brecha de competencia entre las casas y todo lo demás es lo más amplio en los datos locales. Elija primero la estructura de propiedad y después compare precios.

Tres tipos de propiedad, tres estructuras de titularidad

Las diferencias de precio siguen a las diferencias de titularidad, así que empiece ahí. Una casa unifamiliar es fee simple: usted es dueño del terreno y de la estructura, no hay junta ni pared compartida. Un condominio es propiedad fee simple de su unidad más una parte indivisa de las áreas comunes, gobernada por una HOA con cuotas, reservas y reglas. Un tenancy in common es distinto en su naturaleza: varios propietarios tienen participaciones fraccionarias indivisas en una sola escritura de todo el edificio, y un acuerdo TIC por escrito, no un mapa registrado, asigna quién ocupa cada unidad. Ese solo hecho estructural explica casi todo lo que sigue. Lo recorro caso por caso en condominio o TIC y en el acuerdo TIC frente a los documentos de la HOA.

La brecha de competencia

En los mismos 90 días, la casa típica se vendió unos 24 puntos por encima de su precio pedido y el condominio típico se vendió cerca de un punto por encima. En la medida más simple, el 86.1% de las casas superó la lista frente al 57.0% de los condominios. Los dos carriles se calentaron respecto al año previo, las casas de cerca de 78.6% a 86.1% sobre lo pedido y los condominios de cerca de 40.3% a 57.0%, pero las casas se despegaron y la brecha se amplió. Los TIC quedan en medio en esa medida, cerca del 50% sobre lo pedido, y tardan mucho más en venderse: una mediana de 37 días frente a 13 de las casas en la misma ventana.

Por qué las casas corren más calientes

Esta parte es interpretación, y quiero etiquetarla así. Una casa en San Francisco es lo más escaso y disputado: terreno, sin paredes compartidas, sin HOA, sin junta, y una reserva profunda de compradores que quieren exactamente eso. Los condominios son más numerosos, cargan cuotas mensuales, e incluyen el rincón más suave de la ciudad en las torres del corredor. Los TIC cargan la fricción adicional descrita abajo. Oferta escasa más demanda profunda es toda la receta para pujar dos docenas de puntos sobre la lista.

Por qué los TIC se negocian con descuento

Un TIC suele ser la forma menos cara de comprar en un edificio o cuadra determinada, y el descuento compensa diferencias reales: el financiamiento suele ser un préstamo TIC fraccionario y no una hipoteca conforme, lo que afecta la tasa y la elección de prestamista; los copropietarios comparten un acuerdo escrito que gobierna la ocupación, el mantenimiento y qué pasa cuando alguien quiere salir; y convertir a condominio en San Francisco está muy restringido, así que un TIC debe evaluarse como TIC y no como un condominio en espera. Nada de eso hace que un TIC sea mala compra. Lo convierte en una compra donde el papeleo importa tanto como la propiedad, y donde conviene un prestamista y un abogado que los manejen con regularidad. Yo no soy prestamista ni abogado; dirija esas preguntas a quienes sí lo son.

Cuál le conviene

Compre una casa si quiere control, sin junta y sin estructura compartida, y si puede sostener el precio y el mantenimiento de un edificio antiguo. Compre un condominio si quiere un precio de entrada más bajo con administración profesional, y lea las reservas de la HOA, el historial de litigios y la tendencia de las cuotas antes de enamorarse de la unidad; vea la guía de cuotas de HOA. Compre un TIC si el descuento le resulta significativo, si los copropietarios y el acuerdo se ven sólidos, y si tiene financiamiento adecuado a la estructura.

Qué significa si usted está comprando

Decida la estructura antes que el vecindario, porque la estructura fija su financiamiento, su costo mensual y su competencia. Después presupueste desde precios cerrados en ese carril específico. Un comprador que compara un condominio de $1.3M con una casa de $1.3M no está comparando lo mismo, y la casa casi con seguridad costará más que su precio de lista mientras que el condominio quizá no.

Qué significa si usted está vendiendo

Ponga precio a su tipo de propiedad, no al titular de toda la ciudad. La cifra de las casas y la de los condominios llevan más de un año contando historias distintas, y un condominio con precio de mercado de casas se queda parado. Si vende un TIC, cuente con un periodo de mercadeo más largo y prepare el acuerdo, los estados financieros y la historia del financiamiento desde el inicio, porque ahí es donde se atoran los compradores y sus prestamistas.

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Nota de metodología

Todas las cifras provienen de ventas cerradas de la MLS, procesadas por el motor de datos POTM de Paulo y publicadas primero en las ediciones del blog citadas arriba, cada una con su fecha de corte. Se usan medianas, no promedios. Los datos se consideran confiables pero no están garantizados y pueden corregirse o revisarse.