El mercado de dos velocidades

Imagine a dos compradores el mismo sábado en San Francisco. Uno recorre casas unifamiliares, el otro recorre condominios. Le contaran historias muy distintas sobre lo que cuesta ganar. No es personalidad ni suerte. Es el mercado mismo corriendo a dos velocidades ahora mismo, y la diferencia entre ellas es de las más amplias que he visto en estos datos.

La diferencia en un número

La forma más clara de verlo es la venta sobre lista, lo que una vivienda realmente se vendió como porcentaje de lo que pedia. En los últimos 90 días la casa típica de San Francisco se vendió por cerca del 124% de su precio de lista. El condominio típico se vendió por cerca del 101%. Léalo de nuevo. La casa mediana quedó unos 24 puntos sobre lo pedido. El condominio mediano quedó cerca de un punto sobre lo pedido. La misma ciudad, los mismos 90 días, dos competencias por completo distintas.

Esto se sostiene también en la medida más directa. Cerca del 86% de las casas se vendió sobre su precio pedido. En condominios fue cerca del 57%, apenas más que una moneda al aire. Cuando la mayoría de las casas supera lo pedido y solo la mitad de los condominios lo hace, no está viendo un mercado con algo de variación. Esta viendo dos.

En números

Métrica	Casas	Condominios
Precio mediano de venta	$2,150,000	$1,300,000
Vendidas sobre lo pedido	86.1%	57.0%
Mediana de venta sobre lista	124.2%	101.5%
Mediana de días en mercado	12	15
Precio mediano, mismos 90 días hace un año	$1,750,000	$1,225,000
Cambio anual en la mediana	+22.9%	+6.1%
Ventas cerradas, últimos 90 días	700	672

Como se ve cada lado

La casa mediana se vendió por cerca de $2.15M y tardo unos 12 días en encontrar comprador. El condominio mediano se vendió por cerca de $1.30M y tardo cerca de 15 días. La diferencia en días en mercado es modesta; la diferencia en presión sobre el precio no lo es. Ese es el corazón del asunto: las casas no se venden mucho más rápido que los condominios, se venden mucho más por encima de su precio pedido.

Ambos se calentaron, pero las casas se adelantaron

Esta es la parte que hasta a mí me sorprendió. Los condominios no están frios. Comparado con los mismos 90 días de hace un año, la proporción de condominios vendidos sobre lo pedido salto de cerca del 40% a cerca del 57%. Es un deshielo real, y hace eco del giro de los condominios sobre el que escribí esta primavera. Pero en ese mismo año las casas pasaron de cerca del 78% sobre lo pedido a cerca del 86%, y del 111% de lista al 124%. Los dos carriles aceleraron. Las casas aceleraron más. La diferencia no se cerró, se amplio.

Por qué las casas corren más calientes

Los números de arriba son hechos. Lo que sigue es interpretación, y quiero senalarlo así. Una casa unifamiliar en San Francisco es lo más escaso y disputado: un terreno propio, sin muros compartidos, sin HOA, sin junta. La oferta es de verdad escasa, y el grupo de compradores que quiere exactamente eso es profundo. Oferta escasa más demanda profunda es la receta para ofertar 24 puntos sobre lo pedido.

Los condominios están del otro lado de cada uno de esos puntos. Hay más de ellos, cargan cuotas mensuales de HOA, y el rincon más suave de la ciudad, las torres nuevas del corredor de IA en SoMa y Mission Bay, sigue siendo una historia de condominios. Ese exceso se está levantando, por eso los condominios se calentaron, pero mantiene un techo sobre cuánto supera lo pedido el condominio típico. Un comprador que hoy puede negociar un condominio a menudo no puede hacerlo con la casa de enfrente.

Qué significa si está comprando

Si está comprando una casa, trate el precio de lista como un piso. En este mercado la pregunta rara vez es si una casa deseable superara lo pedido, es por cuánto, y la respuesta típica ahora ronda el 24%. Su presupuesto, su financiamiento y su estrategia de oferta deben asumir competencia real. Si está comprando un condominio, tiene algo que los compradores de casa no tienen: palanca. No en cada propiedad, las mejores unidades en los mejores edificios todavía atraen multitudes, pero a lo largo del mercado una oferta mesurada cerca de lo pedido tiene mucha más probabilidad de funcionar en un condominio que en una casa. El equilibrio a sopesar con honestidad es que el carril de los condominios se está calentando, así que el espacio que tiene hoy puede ser menor la próxima primavera.

Qué significa si está vendiendo

Si está vendiendo una casa, este es un escenario fuerte, y un precio de lista sensato es lo que lo desbloquea. La cifra del 124% no es un argumento para pedir el número de lista más alto posible. Buena parte de esa prima proviene de casas con un precio pensado para invitar a una multitud, donde la multitud hace las ofertas. Un precio inicial agresivo puede vaciar la sala y costarle la misma competencia que busca. Si esta vendiendo un condominio, el viento por fin sopla a su favor tras varios años planos, pero no está en el mercado de las casas. Ponga el precio al número real de su edificio y su cuadra, apoyese en la preparación y la presentación, y deje que una lista justa atraiga al grupo de compradores más grande que ya volvió al mercado de condominios.

Las salvedades honestas

Algunas cosas para mantener esto con los pies en la tierra. Una ventana de 90 días es estacional, así que captura una primavera fuerte y corre más caliente de lo que correría una cifra de todo el año. Son medianas, no promedios, y su vivienda específica puede diferir. La venta sobre lista refleja la estrategia de precio tanto como la demanda pura, ya que una casa puesta en lista baja a propósito muestra una relación alta sin ninguna magia adicional. Y estos son grupos de toda la ciudad, así que un vecindario o edificio específico puede correr más caliente o más frío que la curva. Con eso anotado, las muestras son grandes, 700 ventas de casas y 672 de condominios, y la confiabilidad es Robusta en ambos lados.

En la próxima edición, el tercer ángulo de este mercado: la excepción del lujo, donde la parte más alta de San Francisco juega con reglas propias.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.

Ver las 4 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

Cada venta de casa y condominio detrás de estos números está en vivo en el explorador del mercado. Cambie entre tipos de propiedad y lea la diferencia para su propio vecindario.

Fuentes y lecturas relacionadas

• Índice de precios Case-Shiller, área metropolitana de San Francisco (FRED)
• Índice de precios de condominios Case-Shiller, área metropolitana de San Francisco (FRED)
• Todas las guías de vecindarios
• Condominio o TIC en San Francisco
• Tema: casa, condominio o TIC, tres mercados distintos
• Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analítica gobernada del MLS, ventas cerradas en los 90 días hasta el 30 de junio de 2026, readiness READY_FOR_REPORTS. Las casas son unifamiliares; los condominios incluyen condominios y townhouses. Los precios son medianas; la proporción sobre lo pedido y la venta sobre lista son dentro de cada grupo. La confiabilidad es Robusta en ambos lados, con 700 ventas de casas y 672 de condominios. Las cifras de hace un año comparan la misma ventana de 90 días en 2025. Una mediana de 90 días es estacional, así que corre más caliente que una cifra de todo el año; la venta sobre lista también refleja la estrategia de precio, ya que una casa puesta en lista baja a propósito muestra una relación alta. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a cambio, corrección y revisión. Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera.