La línea de las cuotas

Todos los reportes del mercado este año le han dicho lo mismo. Las casas están calientes, los condominios no.

Es cierto. En los últimos seis meses, las casas unifamiliares de San Francisco se vendieron a una mediana de +22.5% sobre el precio de lista. Los condominios, a +1.3%. Son 1,276 casas contra 1,375 condominios. No hay comparación.

También es casi inútil, porque "condominio" no es un solo mercado. Son dos, y la línea que los separa no es el vecindario, ni el año de construcción, ni si tiene estacionamiento. Es la cuota mensual de la asociación de propietarios, el HOA.

Un solo número ordena todo el mercado

Tome cada condominio que cerró en San Francisco en los últimos seis meses y divídalo en tres grupos por cuota mensual del HOA. Luego hágale una pregunta a cada grupo: ¿qué proporción de ventas superó el precio de lista por 10% o más?

Menos de $500 al mes: 59.9% de las ventas. Entre $500 y $1,000: 26.0%. Más de $1,000: 11.1%. La proporción se reduce aproximadamente a la mitad en cada escalón. Abajo de $500, tres ventas de cada cinco terminan en un sobreprecio de dos dígitos, en una mediana de 13 días. Arriba de $1,000, una de cada nueve.

El otro extremo de la distribución lo dice igual de claro. En el grupo de más de $1,000, el resultado más común sigue siendo cerrar por debajo del precio de lista: el 39.9% de esas ventas lo hizo, contra 38.9% por encima y 21.2% exactamente en lista, con una mediana de 19 días. Arriba de esa línea en la hoja de cuotas, negociar a la baja no es la excepción. Es lo normal.

El detalle de cuatro rangos está en la tabla de cifras más abajo, y se porta bien: los rangos son cortes de una pendiente continua, no categorías reales. Dibuje las líneas en $500 y $1,000, o en $800 y $1,200, y la proporción de sobreprecios nunca rompe el orden: más cuota, menos guerras de ofertas, y un mercado que pasa de 13 días abajo de la escalera a unas tres semanas arriba. Cuando un patrón sobrevive a cualquier forma de rebanarlo, el que habla es el patrón, no la rebanada.

Una observación más, que vale una oración pero solo una. El descuento que uno esperaría en los edificios de cuota alta no aparece con claridad en el precio por pie cuadrado, que queda cerca del grupo de cuota baja en ambos extremos del rango. Son edificios distintos en vecindarios distintos, así que lo leo como sugerente, no como probado.

Dónde se ve en el mapa

Le habrán dicho que a los edificios antiguos les va mejor. Es cierto, y es en gran parte esto: los condominios anteriores a 1940 se vendieron estos seis meses a +10.7% sobre lista mientras los edificios de 2015 en adelante se vendieron al precio de lista. Le habrán dicho que algunos vecindarios son más fuertes. También cierto, también en gran parte esto, porque los vecindarios se ordenan solos por tipo de edificio. Los flats tallados en casas victorianas y eduardianas se concentran en los distritos de casas. Las torres se concentran en el centro y junto al malecón.

North Panhandle encabeza la ciudad con +19.5% sobre lista, con Noe Valley en +15.9%, Eureka Valley en +14.2% y Mission Dolores en +11.6%. En Noe Valley, el 92.7% de las ventas de condominios superó lo pedido, la proporción más alta entre vecindarios con 20 o más ventas. En el otro extremo, Yerba Buena, Downtown y SoMa están por debajo de lista y South Beach, Mission Bay y Van Ness exactamente en ella, con el corredor bajo lista tardando un mes o más en venderse, el mismo corredor donde la edición #19 encontró a compradores de efectivo negociando descuentos reales. South Beach por sí solo carga 168 ventas, tantas como los cinco vecindarios más fuertes juntos, y eso explica buena parte de por qué la cifra citadina de condominios se ve como se ve. Y la Marina ya no queda en medio: +10.3% sobre lista en estos seis meses, con Pacific Heights en +6.7%, porque el lado de flats de preguerra de esas calles mixtas es el que está vendiendo. Entre los condominios de 1 y 2 recámaras de Marina, Pacific Heights y Cow Hollow, el 40.4% de las ventas superó lo pedido por dos dígitos, en una mediana de 9 días. Cole Valley, Corona Heights, Inner Richmond y Bernal Heights también corren calientes, pero con menos de 20 ventas cada uno en este semestre, así que el mapa los muestra sin calificar.

Todo describe lo mismo desde ángulos distintos. Un flat tallado en una victoriana de cuatro unidades de 1926 casi no tiene cuota, porque no hay elevador, ni lobby, ni portero, ni gimnasio. Una torre de 2015 cobra $1,200 al mes, para siempre, y la cuota sube. Un comprador con un presupuesto mensual fijo lo siente de inmediato: la cuota sale del mismo bolsillo que el pago de la hipoteca, y los prestamistas la cuentan igual, como lo explica en lenguaje llano la guía del CFPB. El edificio de cuota baja no solo cuesta menos mantener. Tiene un grupo mucho más grande de compradores que pueden darse el lujo de ofertar por él.

Dos ventas que superaron su propio rango

Ambas se vendieron en este ciclo. Ambas están en el rango medio de cuotas, el grupo de $500 a $800 donde la venta mediana cierra apenas sobre lista y unas tres de cada diez superan los dos dígitos. Ninguna de las dos se comportó así.

7 Casa Way, Unidad 1, en la Marina. Una recámara, un baño, en un edificio de 1926, con cuota de $626. Listado en $929,000, cerró el 19 de agosto en $1,260,000, es decir +35.6% sobre lo pedido en 12 días. No fue caso único: la unidad 5 del mismo edificio se vendió en $1,600,000 sobre una lista de $1,195,000 en julio de 2024, también en 12 días.

1945 Washington Street, Unidad 204, en Pacific Heights. Dos recámaras, dos baños, con estacionamiento, cuota aproximada de $797, listado en $1,095,000. Atrajo 12 ofertas y está en contrato por encima de $1.4M. Seguía pendiente al cierre de esta edición, así que el precio exacto aún no es dato de registro; lo actualizaré cuando la venta se registre. Y note el año del edificio: 1987. No es una conversión de preguerra.

Esta es la parte donde quiero ser cuidadoso, porque sería fácil usar estas dos ventas de forma deshonesta. No son prueba de que la cuota baja gana. Son lo contrario: dos viviendas en el medio ordinario del rango de cuotas que atravesaron de largo lo que su rango predecía, una de ellas en un edificio de 1987. El rango fija las probabilidades. En el grupo de $500 a $800, más o menos tres ventas de cada diez superan los dos dígitos sobre lista. Estas dos estuvieron entre ellas. Un comprador que lee "los condominios están planos" y oferta en consecuencia sobre una vivienda como cualquiera de estas no pierde por poco.

Qué tienen en común las fuertes

La cuota baja mete a una vivienda a la contienda. Lo que la gana es si la vivienda se vive como un hogar y no como un cuarto con vista.

Metros reales en lugar de un plano ingenioso. Luz por más de un lado. Estacionamiento, aunque importa menos de lo que dice el folclor: las unidades con estacionamiento superaron los dos dígitos sobre lista el 30.6% de las veces, contra el 23.3% sin él. Una segunda recámara donde una persona de verdad pueda dormir. Espacio exterior, o una vista que no dependa del techo del vecino.

El número de recámaras dice lo mismo sin rodeos. Ni uno de los 45 estudios vendidos superó los dos dígitos, y esperaron una mediana de 26 días. Una recámara, 13.0% y 22 días. Dos recámaras, 31.5% y 14 días. Tres recámaras, 48.2% y 13 días. Mientras más funciona un condominio como una casa, más se comporta como una.

Mi lectura

Si usted está buscando condominio, pida las cuotas antes de enamorarse de la cocina.

No porque una cuota alta sea mal negocio. A veces el elevador, la recepción y la terraza son exactamente lo que usted quiere, y ese edificio será una compra más tranquila, con espacio para negociar. Esa es una ventaja real si usted la valora con honestidad.

Pídalas porque la cuota le dice a cuál negociación está entrando. Menos de $500 al mes, asuma competencia y llegue preparado. Más de $1,200, asuma que tiene tiempo, y úselo. El error que veo cometer a los compradores es llevar un solo plan a los dos cuartos: leen que los condominios están planos, ofertan cerca del precio de lista sobre el mejor flat de cuota baja que han visto en el año, y lo pierden ante alguien que entendió el cuarto. El siguiente comparable aparece cuatro meses después y cuesta más.

Y si usted está vendiendo en un edificio de cuota alta, este es el número que hay que enfrentar de frente. Un estudio de reservas limpio y al día, que la ley de California exige al menos cada tres años, y una explicación llana de qué compra la cuota, harán más por su resultado que otra semana de staging.

En números

Cuota mensual del HOA	Ventas	Mediana vs lo pedido	Días de mediana en mercado	Superó el 10%	$ por pie cuadrado, mediana
Menos de $500	302	+13.0%	13	59.9%	$1,184
$500 a $800	335	+1.8%	16	31.0%	$1,021
$800 a $1,200	342	A lo pedido	20	17.3%	$1,003
$1,200 o más	342	A lo pedido	18	9.1%	$1,187

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#20 (esta edición)	25 ago 2026	Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas.	Revise la cuota antes de planear la oferta.
#19	18 ago 2026	Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado.	El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia.

Ver las 16 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#17	9 ago 2026	Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es.
#16	6 ago 2026	Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando.	La apertura de compra se mantiene, y ahora esta medida de cuatro maneras en vez de una.
#15	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendio el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste.
#14	29 jul 2026	Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincon tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aún con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aún cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

La venta sobre lista, el tiempo en el mercado y el inventario de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, cada uno con su etiqueta de confiabilidad. Consiga la cuota de su edificio y luego lea su propio subdistrito antes de escribir la oferta.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analítica gobernada del MLS, ventas cerradas hasta el 21 de agosto de 2026. Las cifras de condominios cubren 1,375 ventas cerradas de condominios y townhouses en los últimos seis meses, de las cuales 1,321 reportaron cuota de HOA; la comparación citadina entre casas y condominios usa los mismos seis meses, 1,276 casas y 1,375 condominios. Cada cifra es una mediana exacta, nunca un promedio ni una aproximación. Los rangos de cuotas son cortes de una relación continua, no categorías; la escalera se sostiene bajo cualquier corte, y por eso esta edición la encabezan las proporciones y no las medianas. Las cifras por vecindario usan los mismos seis meses y solo se califican con 20 o más ventas; Cole Valley, Corona Heights, Inner Richmond y Bernal Heights quedaron bajo ese piso este semestre y se muestran sin calificar en el mapa. 1945 Washington Street estaba en contrato y no se había registrado al publicar; su cifra se describe en términos generales y se actualizará cuando se registre. Todo lo aquí es observado, no causal. Actualizado el 25 de agosto de 2026: todas las cifras se actualizaron de la ventana original de doce meses a los últimos seis meses.