El precio de ganar

Pregúntele a un comprador qué busca y le dirá un precio pedido. "Algo bajo un millón." "Hasta un millón y medio." Nadie busca por lo que una vivienda terminará vendiéndose, porque nadie lo sabe todavía. Y sin embargo toda gráfica por rango de precio en este mercado, incluida la tabla de segmentos de mis propias páginas de datos, ordena las viviendas por precio de venta, porque ese es el número que el MLS registra al final.

La diferencia importa más en la base. Una casa listada en $950,000 que se vende en $1,250,000 queda archivada entre $1 millón y $1.5 millones. El rango bajo $1 millón se queda solo con las casas que no recibieron puja, así que se ve tranquilo. Para esta edición reordené los últimos 90 días de cierres de San Francisco por el precio que pidió el vendedor, y la esquina tranquila desapareció.

Casas: la pelea está en todas partes, su precio no

En los 90 días al 8 de octubre cerraron 501 casas unifamiliares en San Francisco. Ordenadas por precio pedido, la proporción que se vendió sobre lo pedido apenas se mueve de un rango a otro: 88% de las casas listadas bajo $1 millón, 89% de $1 millón a $1.5 millones, 92% de $1.5 a $2 millones, 91% de $2 a $3 millones, 88% de $3 a $5 millones. Solo por encima de $5 millones baja, a 67%, y dos de cada tres sigue siendo mayoría.

Lo que cambia es cuánto cuesta ganar. La casa mediana listada bajo $1 millón se vendió 20.6% sobre lo pedido, $200,020 por encima de la lista. El rango de $1 millón a $1.5 millones cargó el sobreprecio más grande de la ciudad: una mediana de 31.6% sobre lo pedido, $383,000, así que una lista de $1.25 millones cerró cerca de $1.65 millones. De ahí el porcentaje cede conforme sube el precio pedido, 26.8%, 23.8%, 19.8%, y 10.0% por encima de $5 millones, mientras la cifra en dólares sigue creciendo hasta $791,375 en el rango de $3 a $5 millones. Las listas más baratas son las más disputadas en relación con su precio; las más caras son las más disputadas en dólares.

Compare eso con los mismos 90 días de 2025 y todos los rangos subieron, algunos mucho. Las casas listadas de $1 millón a $1.5 millones pasaron de 16.3% sobre lo pedido a 31.6%. El rango de $2 a $3 millones pasó de 8.3% a 23.8%. El rango de $3 a $5 millones, que hace un año se vendía en lo pedido, ahora está 19.8% por encima, el mayor movimiento individual de la gráfica. Incluso el rango de $5 millones o más, que el otoño pasado se vendió un poco bajo lo pedido, este otoño está 10% por encima. En toda la ciudad, la casa mediana pasó de 10.8% sobre lo pedido a 23.8%, y de 74% de las casas vendiéndose sobre lo pedido a 88%.

La casa de $1 millón es un precio de lista

Esta es la forma más limpia de ver lo que esconde la gráfica por precio de venta. En esos 90 días, 99 casas salieron al mercado pidiendo menos de $1 millón. Treinta y siete de ellas cerraron bajo $1 millón. La casa mediana que empezó bajo $1 millón terminó en $1,120,000, y 45% de ellas cerró en $1.2 millones o más. Un año antes, 134 casas se listaron bajo $1 millón y 78 se vendieron ahí; el segmento de entrada del mercado de casas perdió una cuarta parte de sus listados y más de la mitad de sus cierres bajo $1 millón en un año.

Ordenado por precio de venta, el rango de casas bajo $1 millón muestra 56% vendiéndose sobre lo pedido en los últimos doce meses. Ordenado por precio pedido, los mismos doce meses muestran 84%. Ninguno de los dos números está mal. Uno describe las casas que siguieron siendo baratas, y el otro describe lo que le pasó a un comprador que salió a buscar una.

Condominios: una pelea más angosta, y una puerta abierta

Los condominios y townhouses corren en otra escala, como todo el año. De 611 cierres en los 90 días, 60% se vendió sobre lo pedido, a una mediana de 1.9% por encima, en 14 días. Hace un año era 31%, a una mediana apenas bajo lo pedido, en 36 días. Esa es la recuperación del mercado de condominios en una línea.

Por precio pedido, la pelea de los condominios está entre $1 millón y $3 millones: 72% de los condominios listados de $1 millón a $1.5 millones se vendió sobre lo pedido, 70% de $1.5 a $2 millones, 65% de $2 a $3 millones. El rango de $1 millón a $1.5 millones cerró a una mediana de 8.9% por encima, $113,000, el único rango de condominios que se comporta como un rango de casas. Por encima de $3 millones, los condominios se vendieron a una mediana exactamente en lo pedido, y dos tercios de esos compradores pagaron en efectivo.

Y luego está el único segmento de la ciudad donde un comprador todavía tiene una posibilidad real de pagar lo pedido o menos. De 261 condominios listados bajo $1 millón, 31% se vendió bajo lo pedido, 18% en lo pedido y 52% por encima, con una mediana exactamente en lo pedido y 24 días en el mercado. Es el único rango de cualquiera de los dos tipos de propiedad donde un tercio de los compradores pagó menos del precio de lista. También es la mitad del margen que era: hace un año 51% de estos condominios se vendió bajo lo pedido y el mediano tardó 48 días. La puerta está abierta; se está cerrando desde arriba.

Quién paga el precio de ganar

Dentro de los rangos de casas, los compradores en efectivo pagaron más por ganar que los compradores con financiamiento, el mismo patrón que encontraron las ediciones sobre efectivo de agosto y que esta ventana repite. Entre las casas listadas bajo $1 millón, los 21 compradores en efectivo cerraron a una mediana de 137.5% de lo pedido contra 120.6% de los 74 compradores con financiamiento. En el rango de $1 millón a $1.5 millones fue 139.1% contra 130.4%. El efectivo es una quinta parte de los compradores en el segmento de entrada, un tercio de $1.5 a $3 millones, 58% de $3 a $5 millones y 75% por encima. El precio de ganar es más alto donde los compradores con financiamiento son la mayoría del campo, y la cima del mercado, donde el efectivo es la mayoría, tiene el sobreprecio porcentual más pequeño.

Los últimos 30 días

La ventana de 90 días es la honesta para rangos tan finos. Los 30 días al 8 de octubre merecen una línea propia, porque contienen los primeros cierres con contratos firmados después de la subida de tasas del 16 de septiembre. Las casas se vendieron a una mediana de 129.6% de lo pedido, 91% por encima, en 12 días. Los condominios se vendieron a 106.1%, 70% por encima, en 13 días. Ambos están más calientes que las cifras de 90 días. Lo que sea que la subida le haga a este mercado, todavía no lo ha hecho.

Qué significa si usted compra

Defina su búsqueda por lo que las viviendas se venden, no por lo que se listan, y en territorio de casas asuma que la brecha es de 20% a 30% en todos los rangos bajo $5 millones. Un presupuesto de $1.3 millones para una casa significa mirar listados cerca de $1 millón. Si la meta es una casa bajo $1 millón, sepa que dos de cada tres salieron de ese precio en los 90 días, y planee ser la oferta entre diez que no tiene que hacerlo.

En territorio de condominios el mapa sirve más. Bajo $1 millón, un tercio de los vendedores aceptó menos de lo pedido y casi una quinta parte aceptó exactamente lo pedido, así que una oferta a precio completo con términos limpios es una oferta real ahí. Entre $1 millón y $3 millones, espere competir, con la pelea más dura de $1 millón a $1.5 millones. Por encima de $3 millones, lo pedido es el precio y el efectivo es el margen.

Qué significa si usted vende

Una casa listada en cualquier punto bajo $5 millones se vendió sobre lo pedido nueve de cada diez veces este trimestre, así que el precio pedido es una estrategia, no una predicción, y los rangos muestran lo que cada estrategia ha producido. Los mayores resultados porcentuales vinieron de listas entre $1 millón y $1.5 millones, que es donde muchos agentes ponen una casa que esperan vender en $1.6 millones o más. Eso funciona cuando hay multitud. Las cifras de 30 días dicen que todavía la hay.

Para un condominio bajo $1 millón, el precio tiene que estar bien desde el primer día. La mitad de estos se vende en lo pedido o por debajo, y los que se vendieron sobre lo pedido lo hicieron en 24 días contra 48 hace un año, lo que significa que los que se quedan sentados son los que se fijaron para una multitud que no llegó. Por encima de $3 millones, fije el precio con los comparables y espere que el cierre caiga ahí.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#26 (esta edición)	10 oct 2026	El corredor es la excepción de esta edición, y se sostiene. En los 30 días al 8 de octubre se vendieron 51 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 62 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.7% hace un año) en 30 días (27), con 43% vendiéndose bajo lo pedido (61%). El efectivo pagó 37% de ellos, desde 59%, lo que significa que los compradores con financiamiento están volviendo a la única parte de la ciudad que todavía negocia.	En lo pedido, menos ventas, y los compradores con financiamiento de regreso.
#25	1 oct 2026	El corredor todavía no siente la subida, y es el único lugar de la ciudad donde el efectivo ya manda. En los 30 días al 25 de septiembre se vendieron 46 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 51 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.3% hace un año) en 30 días (22), con la mitad vendiéndose bajo lo pedido (65%). El efectivo pagó 41% de ellos. Los contratos firmados después del 16 de septiembre cierran en octubre.	Sostenido en lo pedido, con más margen de negociación que en cualquier otra parte de la ciudad.

Ver las 22 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#24	22 sep 2026	Entrando al otoño, el corredor se sostiene en lo pedido. En los 30 días al 21 de septiembre se vendieron 52 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (97.9% hace un año) en 28 días. La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 64% a 46%.	Estable, y sigue siendo el mayor margen de negociación de la ciudad.
#23	15 sep 2026	Los compradores regresaron y el corredor sigue en lo pedido. Del 1 de junio al 11 de septiembre se vendieron 217 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 151 en los mismos días de 2025, a una mediana exactamente en lo pedido (97.6% hace un año) en 25 días (49 hace un año). La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 71% a 39%.	Sigue siendo el extremo negociador de la ciudad, con menos espacio que hace un año.
#22	2 sep 2026	La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana.	El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo.
#21	30 ago 2026	Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año.	El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo.
#20	25 ago 2026	Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas.	Revise la cuota antes de planear la oferta.
#19	18 ago 2026	Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado.	El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia.
#17	9 ago 2026	Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es.
#16	6 ago 2026	Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando.	La apertura de compra se mantiene, y ahora está medida de cuatro maneras en vez de una.
#15	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendió el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste.
#14	29 jul 2026	Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

En números

Medida, 90 días al 8 de octubre de 2026 salvo que se indique	Casas	Condominios y townhouses
Cierres, 2026 / mismos días de 2025	501 / 531	611 / 581
Proporción vendida sobre lo pedido, 2026 / 2025	88% / 74%	60% / 31%
Mediana del precio de venta contra lo pedido, 2026 / 2025	123.8% / 110.8%	101.9% / 99.9%
Mediana de días en el mercado, 2026 / 2025	12 / 13	14 / 36
Cierres por rango de precio pedido: menos de $1M / $1M a 1.5M / $1.5M a 2M / $2M a 3M / $3M a 5M / $5M o más	99 / 150 / 105 / 74 / 40 / 33	261 / 169 / 97 / 49 / 25 / 10
Proporción vendida sobre lo pedido, por rango de precio pedido	88% / 89% / 92% / 91% / 88% / 67%	52% / 72% / 70% / 65% / 32% / 40%
Mediana sobre lo pedido, por rango de precio pedido	+20.6% / +31.6% / +26.8% / +23.8% / +19.8% / +10.0%	+0.2% / +8.9% / +4.0% / +7.1% / 0.0% / 0.0%
Lo mismo, 2025	+11.7% / +16.3% / +12.9% / +8.3% / +0.1% / -1.4%	-0.4% / -0.4% / -0.6% / 0.0% / 0.0% / 0.0%
Mediana en dólares sobre lo pedido, por rango de precio pedido	$200,020 / $383,000 / $502,000 / $605,000 / $791,375 / $750,000	$1,000 / $113,000 / $66,112 / $167,000 / $0 / $0
Mediana de días en el mercado, por rango de precio pedido	13 / 13 / 11 / 12 / 11 / 7	24 / 12 / 12 / 9 / 12 / 13
Proporción en efectivo del financiamiento reportado, por rango de precio pedido	22% / 19% / 32% / 33% / 58% / 75%	32% / 31% / 47% / 61% / 68% / 60%
Mediana del precio de venta contra lo pedido, compradores en efectivo / con financiamiento, casas listadas bajo $1M (21 / 74 ventas)	137.5% / 120.6%
Lo mismo, casas listadas de $1M a $1.5M (26 / 108 ventas)	139.1% / 130.4%
Listadas bajo $1M / vendidas bajo $1M, 2026	99 / 37	261 / 224
Listadas bajo $1M / vendidas bajo $1M, 2025	134 / 78	272 / 243
Precio mediano de venta de las viviendas listadas bajo $1M; proporción que cerró en $1.2M o más	$1,120,000; 45%	$750,000
Precio mediano de venta de las viviendas listadas de $1M a $1.5M	$1,672,500	$1,415,000
Condominios listados bajo $1M: proporción bajo / en / sobre lo pedido, 2026		31% / 18% / 52%
Lo mismo, 2025		51% / 19% / 30%
Proporción vendida sobre lo pedido, viviendas que se vendieron bajo $1M, 12 meses al 8 de octubre (rango por precio de venta)	56%	35%
Proporción vendida sobre lo pedido, viviendas listadas bajo $1M, 12 meses al 8 de octubre (rango por precio pedido)	84%	44%
30 días al 8 de octubre de 2026: mediana contra lo pedido, proporción por encima, días, ventas	129.6%, 91%, 12, 184	106.1%, 70%, 13, 211

La venta sobre lista, los días en el mercado y el precio mediano de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, actualizado cada semana, con segmentos de precio para la ciudad y para cada vecindario.

Fuentes y lecturas relacionadas

• Edición #25: El comprador que se va primero, lo que hace el alza de tasas después
• Edición #12: Por qué las casas de San Francisco se venden tan por encima de lo pedido, el decodificador de precios
• Edición #19: Lo que el efectivo compra en realidad, efectivo contra financiamiento por rango de precio
• Edición #06: El centro olvidado, la primera mirada al segmento de entrada
• Tema: el sobreprecio en San Francisco, toda la pregunta en un lugar
• Tema: casa, condominio o TIC, tres mercados distintos
• Tema: el mercado de condominios de San Francisco
• Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras
• Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras

Metodología y fuentes

Cierres gobernados del MLS de POTM Command, exportación del 9 de octubre de 2026: 63,321 ventas cerradas deduplicadas en San Francisco del 1 de enero de 2016 al 8 de octubre de 2026, una fila por venta, con las reglas de cuarentena, de error de precio y de plausibilidad de venta sobre lista aplicadas, las mismas reglas de la vista gobernada de BigQuery. La ventana principal son los 90 días al 8 de octubre de 2026 (cierres del 12 de julio al 8 de octubre), comparados con los mismos días de 2025; las cifras de 12 meses son contexto. Casas son viviendas unifamiliares; los condominios incluyen townhouses. Los rangos de precio usan el último precio de lista en el MLS, no el precio de venta, y la edición lo dice cada vez que cambia. Sobre lo pedido es el precio de venta contra ese precio de lista; solo medianas, nunca promedios. La proporción en efectivo es sobre las ventas con financiamiento del comprador reportado al MLS; las ventas sin financiamiento reportado quedan fuera de ese denominador. La confiabilidad sigue los umbrales de POTM Command para una ventana de 90 días: 20 ventas o más es fuerte, de 10 a 19 es direccional, menos es anecdótico y se reporta pero no se argumenta. El rango de condominios de $5 millones o más (10 ventas) y el rango de $3 a $5 millones de hace un año (18) son direccionales. Información general, no un pronóstico, ni una valuación de una vivienda específica, ni asesoría legal, crediticia o fiscal.