POTM Blog Edición #25, 1 de octubre de 2026
El comprador que se va primero
El 16 de septiembre la Fed subió las tasas por primera vez desde 2023. Para el 28 de septiembre la hipoteca a 30 años estaba en 7.58% en el índice diario, un punto y cuarto por encima de hace un año, y el préstamo jumbo que necesita la mayoría de los compradores de casas en San Francisco costaba lo mismo. San Francisco ya estuvo aquí. Diez años de cierres muestran exactamente quién deja de pujar cuando el dinero se encarece, y no es el mismo comprador en una casa que en un condominio.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Publicado el 1 de octubre de 2026
Fuente de datos Pulso de Paulo, datos gobernados del MLS de SFAR
La tasa hipotecaria no es un número que los compradores de San Francisco miren en las noticias. Es un número que sienten en la oferta que pueden escribir. El 16 de septiembre la Reserva Federal subió su tasa objetivo por primera vez desde 2023, y al cierre del mes la hipoteca a 30 años estaba por encima de 7.5% en el índice diario. La pregunta que me llega de los dos lados es la misma: ¿qué le hace eso a este mercado?
El archivo tiene una respuesta, porque ya pasó antes. La última vez que las tasas se movieron así de fuerte fue en 2022, y los cierres de ese año y del siguiente muestran exactamente quién dejó de pujar, qué tan rápido y en qué tipo de vivienda. También muestran por qué la respuesta para una casa no es la respuesta para un condominio, y por qué 2026 todavía no ha seguido el guion.
Lo que hizo un movimiento de tasas la última vez
La hipoteca a 30 años promedió 3.8% en el primer trimestre de 2022, 5.3% en el segundo, 6.7% en el cuarto. Esto hicieron los cierres, trimestre por trimestre. Las casas se vendieron 17.9% sobre lo pedido en el primer trimestre de 2022, todavía 17.5% arriba en el segundo, luego 6.9% en el tercero y 1.8% en el cuarto. En el primer trimestre de 2023 fue 0.3%. Dieciocho puntos de puja desaparecidos en un año, y los días en el mercado se duplicaron de 12 a 20.
Los condominios se movieron menos en precio porque tenían menos que dar. Se vendían medio punto sobre lo pedido a inicios de 2022 y llegaron a exactamente lo pedido en el tercer trimestre, donde se quedaron tres años. Lo que cedieron los condominios fue tiempo y volumen: de 18 días a 33 días, y el número de ventas de condominios con financiamiento cayó de 1,223 en el primer semestre de 2021 a 536 en el primer semestre de 2023.
Tres tasas, y cuál es la suya
No hay una sola tasa hipotecaria, y la brecha entre las que están en las noticias ahora mismo es del tamaño de la historia. La encuesta semanal de Freddie Mac, la cifra que citan casi todos los titulares, fue 7.03% para la semana del 24 de septiembre. El índice de Mortgage News Daily, que se mueve cada tarde, tenía la tasa a 30 años en 7.58% el 28 de septiembre. La cifra semanal va una semana detrás de un mercado que se movió 0.4 en dos semanas.
Para quien compra una casa en San Francisco hay un tercer número que importa más que cualquiera de los dos. Cualquier préstamo por encima de $1,249,125, el límite conforme 2026 para el condado, es un préstamo jumbo, y con 20% de enganche esa línea queda en un precio de compra de cerca de $1.56 millones, por debajo de la casa mediana. La tasa jumbo a 30 años estaba en 7.35% el 21 de septiembre y en 7.56% una semana después, 1.27 puntos por encima del mismo día del año pasado, y la encuesta semanal jumbo de la Mortgage Bankers Association pasó de 6.74 a 7.03 a 7.15 en esas mismas tres semanas. La jumbo y la conforme ahora cuestan casi lo mismo, con dos centésimas de diferencia. Eso no siempre fue así, y significa que quien compra una casa no recibe ningún alivio por el tamaño del préstamo.
La gráfica de diez años de arriba usa Freddie Mac, porque es la única serie que llega limpia hasta 2016 y se puede verificar contra una fuente pública. Las cuentas de pago más abajo usan la tasa jumbo diaria, porque esa es la cotización que recibe un comprador.
Quién lo pagó
Un movimiento de tasas es un impuesto sobre el dinero prestado, así que debería caer sobre quienes más piden prestado en relación con lo que ganan. El archivo dice que cayó exactamente ahí.
Divida el mercado de casas de 2022 por precio. Los rangos de $1 millón a $3 millones, donde la mayoría financia y casi todos los préstamos son jumbo, perdieron entre 15 y 27 puntos de sobreprecio. Las casas de más de $3 millones ya se vendían cerca de lo pedido y se movieron uno o dos puntos. Las casas de menos de $1 millón, un grupo pequeño, nunca tuvieron un sobreprecio que perder.
| Rango de precio | Ventas, antes / después | Sobre lo pedido, 2022 T1 | Sobre lo pedido, 2022 T4 + 2023 T1 | Cambio, puntos | Días, antes | Días, después |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Menos de $1M | 21 / 79 | +0.8% | 0.0% | -0.8 | 29 | 27 |
| $1M a $1.5M (jumbo) | 104 / 252 | +21.7% | +4.2% | -17.5 | 13 | 20 |
| $1.5M a $2M (jumbo) | 104 / 152 | +18.9% | +3.5% | -15.4 | 11 | 18.5 |
| $2M a $3M (jumbo) | 96 / 105 | +27.9% | +0.6% | -27.3 | 12 | 18 |
| $3M a $5M | 49 / 65 | +10.5% | 0.0% | -10.5 | 11 | 14 |
| $5M o más | 14 / 12 | +5.7% | 0.0% | -5.7 | 7.5 | 8 |
Cada rango de ese tramo medio es territorio jumbo, por encima del límite conforme, sin el respaldo de Fannie o Freddie en la tasa. Ese es el préstamo que se reajustó primero en 2022 y el que se movió 0.20 en la última semana de septiembre.
Dentro de las mismas casas, la división por financiamiento es igual de clara. Los compradores con financiamiento pasaron de 17.3% sobre lo pedido a 0.7%. Los de efectivo pasaron de 20.6% a 2.8%. Los dos dejaron de pujar, porque la puja era entre ellos. Pero los compradores en efectivo siguieron cerrando en 13 días mientras los que financiaban pasaron a 21. El comprador en efectivo no se fue. El comprador con financiamiento tardó más en decir que sí, y muchos no lo dijeron.
Condominios: la pandemia lo rompió, las tasas lo mantuvieron roto
Sería fácil culpar a las tasas por la caída de los condominios. Las fechas dicen otra cosa. Los días en el mercado de los condominios pasaron de 16 en el verano de 2019 a 41 a fines de 2020, cuando la hipoteca a 30 años estaba en 2.76%, el dinero más barato de la serie. Al mercado de condominios lo golpeó la pandemia, no la Fed. Las casas hicieron lo contrario: una caída breve a mediados de 2020 y luego 14% a 16% sobre lo pedido durante todo 2021.
A inicios de 2022 los condominios se estaban recuperando. Los días en el mercado habían vuelto a 18, las ventas estaban en un máximo de la década y la mayoría de los compradores financiaba. Entonces se movieron las tasas, y los condominios regresaron de golpe a 33 días y al precio pedido. Los despidos y el centro más vacío de 2023 los mantuvieron ahí hasta 2025. Tres causas, en orden, y cada una aparece en el archivo con sus propias fechas.
Por eso casas y condominios responden distinto a la pregunta de las tasas. Para las casas, 2022 es una señal limpia: la tasa subió y el sobreprecio bajó, sin nada más en medio. Para los condominios, el movimiento de tasas fue el segundo golpe, sobre un mercado que no se había recuperado del primero.
El comprador cambió desde entonces
Una cosa no regresó después de 2023. El efectivo. En 2021, 14% de las ventas de condominios y 15% de las de casas se pagaron en efectivo. En 2026 es 33% y 29%. La proporción subió cada año que las tasas estuvieron altas y no bajó cuando las tasas cedieron un poco a fines de 2025.
Esto importa para la pregunta que la gente hace ahora. Una subida de tasas es un impuesto sobre quien pide prestado. Un tercio de los compradores de este mercado ya no lo paga. Y el comprador en efectivo no está superando la puja del que financia: este año los compradores de casas en efectivo pagaron 24% sobre lo pedido y los que financiaron 22%. En condominios el comprador en efectivo paga un punto menos que el que financia, el descuento del que escribí en la Edición #19. El efectivo cambia quién puede esperar, no quién gana.
2026 hasta hoy
La tasa a 30 años promedió 6.1% en el primer trimestre de este año, 6.4% en el segundo, 6.7% en el tercero, y terminó septiembre en 7.6% en el índice diario. Según el patrón viejo, el sobreprecio debería estar bajando. En cambio, las casas pasaron de 15.5% sobre lo pedido a 25.0% y a 23.7%, y los condominios pasaron de lo pedido a un punto arriba, las primeras lecturas positivas de condominios desde 2022. Las casas cierran en 12 días, los condominios en 14, ambos los más rápidos en los diez años que sigo.
Los cierres del 28 de agosto al 25 de septiembre, las semanas desde que la tasa empezó a subir, no muestran cambio: casas al 126% de lo pedido en 12 días, condominios al 104% en 13. Pero esos contratos se firmaron en su mayoría antes de la subida. Un contrato firmado la semana del 16 de septiembre cierra entre mediados y fines de octubre. Ahí es cuando esta edición recibe su respuesta, y la reportaré en las cifras de octubre.
Lo que es distinto de 2022 es el estante. A inicios de 2022 había más del doble de casas en venta que hoy (la Edición #23 tiene el conteo). Un impuesto de tasas cae sobre los compradores, pero los compradores estaban pujando entre ellos por 152 casas al cierre de agosto. Menos gente pidiendo prestado en un mercado con menos viviendas todavía puede ser demasiados compradores.
Qué significa si usted compra
El movimiento de tasas es dinero real. En la casa mediana financiada de este año, $1.84 millones con 20% de enganche, el pago a la tasa jumbo de 7.56% es de cerca de $10,350 al mes. En enero, al 6.11%, el mismo préstamo costaba cerca de $8,930. Son $1,400 al mes más por la misma casa desde Año Nuevo, y cerca de $4,150 al mes más que los préstamos al 3% de 2021. Corra ese número antes de escribir una oferta, no la tasa del titular.
Hay una segunda cotización que su prestamista le va a mostrar. La ajustable 7/6, fija por siete años y luego ajustada a un índice de mercado, estaba en 6.85% el 29 de septiembre, cerca de 0.7 por debajo de la jumbo fija. En el mismo préstamo son más o menos $9,650 al mes, unos $700 de regreso. Esa es la puerta por la que pasaron muchos compradores con financiamiento en 2022 y 2023, y la diferencia entre las dos tasas es una apuesta a siete años sobre hacia dónde van las tasas. No puedo decirle desde el archivo cuántos compradores la están tomando: el campo de financiamiento del MLS tiene un valor para ARM, pero menos de doscientas ventas en diez años lo llevan, así que la decisión no aparece en los datos aunque los compradores la tomen. Hable con un prestamista sobre qué préstamo le conviene, no conmigo.
Si está financiando una casa de entre $1 millón y $3 millones, está en el carril que más sintió 2022, casi con seguridad pide un jumbo, y está pujando contra compradores en efectivo que no sienten la subida. Si compra un condominio, está en el mercado que más tardó en volver y en el que las tasas históricamente adelgazan primero la competencia. Ninguna de las dos es razón para esperar ni para apurarse. Es razón para saber en qué mercado está.
Qué significa si usted vende
La subida tiene dos semanas y nada en los cierres se ha movido todavía. Si sus compradores financian, mire octubre. Si vende una casa en el rango de $1 millón a $3 millones, ese es el grupo que dio un paso atrás en 2022, y la razón por la que todavía no lo ha dado es el estante vacío, no la tasa. Si vende un condominio, su comprador tiene más probabilidad de pagar en efectivo que en cualquier momento de los últimos diez años, lo que hace su venta menos sensible a la Fed de lo que era.
Marcador del corredor de IA
Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #25 (esta edición) | 1 oct 2026 | El corredor todavía no siente la subida, y es el único lugar de la ciudad donde el efectivo ya manda. En los 30 días al 25 de septiembre se vendieron 46 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 51 un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (98.3% hace un año) en 30 días (22), con la mitad vendiéndose bajo lo pedido (65%). El efectivo pagó 41% de ellos. Los contratos firmados después del 16 de septiembre cierran en octubre. | Sostenido en lo pedido, con más margen de negociación que en cualquier otra parte de la ciudad. |
| #24 | 22 sep 2026 | Entrando al otoño, el corredor se sostiene en lo pedido. En los 30 días al 21 de septiembre se vendieron 52 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (97.9% hace un año) en 28 días. La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 64% a 46%. | Estable, y sigue siendo el mayor margen de negociación de la ciudad. |
Ver las 21 lecturas anteriores
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #23 | 15 sep 2026 | Los compradores regresaron y el corredor sigue en lo pedido. Del 1 de junio al 11 de septiembre se vendieron 217 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 151 en los mismos días de 2025, a una mediana exactamente en lo pedido (97.6% hace un año) en 25 días (49 hace un año). La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 71% a 39%. | Sigue siendo el extremo negociador de la ciudad, con menos espacio que hace un año. |
| #22 | 2 sep 2026 | La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana. | El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo. |
| #21 | 30 ago 2026 | Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año. | El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo. |
| #20 | 25 ago 2026 | Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas. | Revise la cuota antes de planear la oferta. |
| #19 | 18 ago 2026 | Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado. | El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia. |
| #17 | 9 ago 2026 | Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es. |
| #16 | 6 ago 2026 | Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando. | La apertura de compra se mantiene, y ahora está medida de cuatro maneras en vez de una. |
| #15 | 2 ago 2026 | Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendió el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste. |
| #14 | 29 jul 2026 | Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor. | La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado. |
| #13 | 25 jul 2026 | Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble. | Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio. |
| #12 | 21 jul 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece. | La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja. |
| #11 | 17 jul 2026 | Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #10 | 14 jul 2026 | Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #09 | 10 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto. | La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad. |
| #08 | 5 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí. | Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes. |
| #06 | 25 jun 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista. | La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas. |
| #05 | 21 jun 2026 | Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no. | Espacio de negociación para compradores financiados. |
| #04 | 17 jun 2026 | Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días. | La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió. |
| #03 | 13 jun 2026 | Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año. | Oportunidad intacta para quien negocia. |
| #02 | 10 jun 2026 | Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave. | Ventana estrechándose, no cerrada. |
| #01 | 7 jun 2026 | Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido. | La oportunidad de compra más clara de la ciudad. |
En números
| Medida | Casas | Condominios y townhouses |
|---|---|---|
| Mediana de venta sobre lista, 2022 T1 / 2022 T3 / 2022 T4 / 2023 T1 (tasa a 30 años 3.8% / 5.6% / 6.7% / 6.4%) | 117.9% / 106.9% / 101.8% / 100.3% | 100.5% / 100.0% / 100.0% / 100.0% |
| Mediana de días en el mercado, 2022 T1 / 2022 T4 | 12 / 20 | 18 / 33 |
| Días en el mercado de condominios, 2019 T3 / 2020 T4 (tasa a 30 años 3.7% / 2.8%) | 16 / 41 | |
| Ventas con financiamiento, primer semestre de 2021 / primer semestre de 2023 (cambio) | 801 / 525 (-34%) | 1,223 / 536 (-56%) |
| Ventas en efectivo, primer semestre de 2021 / primer semestre de 2023 (cambio) | 211 / 178 (-16%) | 309 / 238 (-23%) |
| De 2022 T1 a 2022 T4 + 2023 T1: compradores con financiamiento, mediana de venta sobre lista y días | 117.3% en 12 días a 100.7% en 21 | 100.4% en 21 a 100.0% en 37 |
| Mismo periodo: compradores en efectivo | 120.6% en 12 días a 102.8% en 13.5 | 100.9% en 11.5 a 98.5% en 28 |
| Proporción en efectivo de todas las ventas, 2021 / 2023 / 2025 / 2026 | 14.7% / 19.4% / 23.4% / 28.8% | 14.4% / 24.6% / 32.7% / 33.4% |
| Proporción en efectivo por rango de precio, 2026: menos de $1M / $1M a 1.5M / $1.5M a 2M / $2M a 3M / $3M a 5M / $5M o más | 36% / 18% / 29% / 29% / 52% / 75% | 32% / 34% / 40% / 54% / 71% / 76% |
| Mediana de venta sobre lista, 2026: compradores en efectivo / con financiamiento | 124.2% / 121.9% | 100.0% / 101.3% |
| Mediana de venta sobre lista por trimestre de cierre, 2026 T1 / T2 / T3 (tasa a 30 años 6.1% / 6.4% / 6.7%) | 115.5% / 125.0% / 123.7% | 100.1% / 101.0% / 101.2% |
| Cierres del 28 de agosto al 25 de septiembre de 2026: venta sobre lista, días, ventas | 126.3%, 12, 156 | 103.9%, 13, 166 |
| Mismos días de 2025 | 109.9%, 12, 136 | 100.0%, 23, 159 |
| Precio mediano de una compra con financiamiento, 2026 | $1,842,500 | $1,168,000 |
| Pago mensual de capital e interés, préstamo de $1.47 millones (casa mediana financiada, 20% de enganche): enero 6.11% / Freddie Mac 24 sep 7.03% / jumbo diario 28 sep 7.56% / ARM 7/6 29 sep 6.85% | $8,930 / $9,823 / $10,353 / $9,645 | |
| Mismo préstamo al 3.00% de 2021 | $6,206 | |
| Tasa fija a 30 años, Freddie Mac semanal: 3 sep / 10 sep / 17 sep / 24 sep de 2026 | 6.71% / 6.76% / 6.95% / 7.03% | |
| Jumbo a 30 años, MBA semanal: 9 sep / 16 sep / 24 sep de 2026 | 6.74% / 7.03% / 7.15% | |
| Índice de Mortgage News Daily, 28 sep de 2026: fija a 30 años / jumbo a 30 años / un año antes (jumbo) | 7.58% / 7.56% / 6.29% | |
| Límite conforme 2026, condado de San Francisco (FHFA); precio de compra con ese préstamo y 20% de enganche | $1,249,125; cerca de $1.56 millones |
- La última vez que las tasas se movieron así de fuerte, en 2022, las casas perdieron su sobreprecio en un año: 17.9% sobre lo pedido en el primer trimestre de 2022, 0.3% en el primero de 2023, con los días en el mercado duplicándose de 12 a 20. Los condominios tenían menos que perder en precio y cedieron tiempo y volumen: de 18 a 33 días, y las ventas de condominios con financiamiento cayeron 56% del primer semestre de 2021 al primero de 2023.
- El costo cayó sobre el mercado medio financiado. Las casas de $1 millón a $3 millones, territorio jumbo en San Francisco, perdieron de 15 a 27 puntos de sobreprecio. Por encima de $3 millones, donde el efectivo es común, el mercado ya estaba cerca de lo pedido y apenas se movió. Dentro de las mismas casas, los compradores con financiamiento pasaron de 12 a 21 días mientras los de efectivo se quedaron en 13.
- Casas y condominios responden distinto a la pregunta de las tasas porque la caída de los condominios empezó con la pandemia, no con la Fed. Los días en el mercado de los condominios pasaron de 16 en 2019 a 41 a fines de 2020 con la tasa a 30 años en 2.76%. Las tasas de 2022 golpearon un mercado de condominios que todavía se estaba recuperando, y los despidos de 2023 lo mantuvieron abajo hasta 2025.
- El comprador cambió desde 2022. El efectivo pagó 14% de las ventas de condominios y 15% de las de casas en 2021; en 2026 es 33% y 29%, y la proporción no bajó cuando las tasas cedieron a fines de 2025. El efectivo no está superando la puja de los compradores con financiamiento (casas 124% contra 122%; condominios 100% contra 101%). Cambia quién puede esperar, no quién gana.
- En lo que va de 2026 el patrón no se ha repetido. La tasa a 30 años promedió 6.1%, 6.4% y 6.7% en los tres trimestres y el sobreprecio de las casas fue 15.5%, 25.0%, 23.7%, mientras los condominios registraron sus primeras lecturas positivas desde 2022. Los cierres del 28 de agosto al 25 de septiembre fueron 126% en casas y 104% en condominios, ambos en 12 a 13 días. Esos contratos son anteriores a la subida; los cierres de octubre traen la respuesta.
- Tres tasas, tres trabajos: el promedio semanal de Freddie Mac (7.03% el 24 de septiembre) para la gráfica de diez años; el índice diario (7.58% conforme, 7.56% jumbo el 28 de septiembre) para lo que le cotizan hoy a un comprador; la ajustable 7/6 (6.85%) como la alternativa que le mostrarán a quien pide un jumbo. En la casa mediana financiada, $1.84 millones con 20% de enganche, el salto de la tasa de enero a la tasa jumbo es cerca de $1,400 al mes.
La venta sobre lista, los días en el mercado y el precio mediano de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, actualizado cada semana. Siga ahí los cierres de octubre para la primera lectura de los contratos firmados después de la subida.
Fuentes y lecturas relacionadas
- Encuesta Primaria del Mercado Hipotecario de Freddie Mac, promedio semanal fijo a 30 años
- Mortgage News Daily, índice diario de tasas (fija a 30 años, jumbo a 30 años, ARM SOFR 7/6)
- Encuesta semanal de la Mortgage Bankers Association, jumbo a 30 años
- Límites de préstamo conforme de la FHFA, 2026
- Reserva Federal, comunicado del FOMC del 16 de septiembre de 2026
- Edición #19: Lo que el efectivo compra en realidad, el descuento en efectivo en el país de los condominios
- Edición #23: Estantes vacíos, qué tan delgado está el estante este año
- Edición #24: La segunda temporada, cómo suele verse el otoño
- Tema: compradores en efectivo en San Francisco
- Tema: el mercado de condominios de San Francisco
- Comprar en San Francisco, todo el proceso
- Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras
Metodología y fuentes
Fuentes, cada una con su fecha. (1) Cierres gobernados del MLS de POTM Command, extraídos de BigQuery el 29 de septiembre de 2026: 56,518 ventas cerradas de casas, condominios, townhouses y TIC en San Francisco del 1 de enero de 2016 al 25 de septiembre de 2026, una fila por venta, con las reglas de cuarentena, de error de precio y de plausibilidad de venta sobre lista aplicadas; solo medianas, nunca promedios. Los trimestres son por fecha de cierre, y los cierres van cerca de un mes detrás de los contratos, así que la lectura de un trimestre describe contratos firmados sobre todo en el trimestre anterior. El sobreprecio es el precio de venta contra el último precio de lista en el MLS. El financiamiento es el campo de financiamiento del comprador tal como se reporta al MLS: la proporción en efectivo es la parte de todas las ventas marcadas como efectivo, y el 10% a 30% de ventas sin financiamiento reportado cuenta en su contra; el grupo con financiamiento son préstamos convencionales, FHA, VA, ARM y similares, y "otro" y los intercambios 1031 quedan fuera de las comparaciones entre efectivo y financiamiento. Menos de 200 ventas en diez años están marcadas como ARM, así que el archivo no puede decir cuántos compradores con financiamiento eligieron una tasa ajustable. Los rangos de precio usan el precio de venta. (2) Encuesta Primaria del Mercado Hipotecario de Freddie Mac, promedio semanal fijo a 30 años (serie MORTGAGE30US de FRED); las cifras trimestrales son el promedio de las lecturas semanales, y la más reciente es 7.03% para la semana del 24 de septiembre de 2026. (3) Índice de tasas de Mortgage News Daily, fija a 30 años 7.58% y jumbo a 30 años 7.56% el 28 de septiembre de 2026, ARM SOFR 7/6 6.85% el 29 de septiembre de 2026, y la lectura jumbo de 6.29% un año antes. (4) Encuesta semanal de la Mortgage Bankers Association, jumbo a 30 años, semanas del 9, 16 y 24 de septiembre de 2026. (5) Límite de préstamo conforme 2026 de la FHFA para el condado de San Francisco, $1,249,125 para una unidad. (6) Comunicado de la Reserva Federal del 16 de septiembre de 2026, que subió la tasa de fondos federales a entre 3.75% y 4.00%. Los pagos son amortización estándar a 30 años del préstamo indicado, solo capital e interés, sin impuestos, seguro ni cuotas de HOA. El periodo de 2022 a 2023 también trajo despidos en tecnología y la salida de oficinas del centro, que esta edición nombra como causas junto a las tasas en lugar de separarlas. Información general, no un pronóstico, ni una valuación de una vivienda específica, ni asesoría legal, crediticia o fiscal.
¿Qué significa este Pulso para su cuadra?
Dos casas a cinco cuadras pueden cargar riesgos muy distintos. Hablemos de su segmento específico, sin presión.