POTM Blog Edición #23, 15 de septiembre de 2026
Estantes vacíos
Agosto cerró más rápido que cualquier agosto en diez años. La mejor explicación no es un frenesí. Es el estante: un tercio menos de viviendas en venta que hace un año, y diez años de datos de inventario y puja, llevados a un estante así de vacío, predicen más o menos las ofertas que estamos viendo, o un poco más. Luego una segunda pregunta. ¿De verdad los precios subieron 21%?
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Publicado el 15 de septiembre de 2026
Fuente de datos Pulso de Paulo, datos gobernados del MLS de SFAR
La semana pasada, Agosto de 2026 en cifras registró el agosto más rápido en diez años: la vivienda mediana entró en contrato en 14 días, contra 29 un año antes, y las casas se vendieron a una mediana del 119% de lo pedido. Esta edición es el significado detrás de esas cifras, y cabe en una palabra: el estante.
San Francisco no está pujando más fuerte de lo que su propia historia dice que debería. Tiene cerca de un tercio menos de viviendas en venta que hace un año, y el patrón de las últimas diez primaveras, llevado a un estante así de vacío, predice más o menos los sobreprecios que estamos viendo, o un poco más. Luego una segunda pregunta: ¿de verdad los precios subieron 21%? En su mayoría, pero no todo es precio.
¿Cuántas viviendas hay en venta en San Francisco?
Al cierre de agosto, InfoSparks de SFAR contó 152 casas unifamiliares en venta en la ciudad. Un año antes eran 234, y 234 ya era el agosto más bajo de los últimos diez. La mediana de los diez agostos es 368. Condominios y townhouses: 340, contra 554 un año antes; el más bajo de los diez agostos anteriores fue 472, en 2018. TIC: 32, contra 61.
Un solo mes puede engañar, así que lea el año. De enero a agosto el estante de casas promedió 186 listados, contra 294 en los mismos meses de 2025: 37% menos. Cada mes de 2026 hasta ahora ha tenido menos casas en venta que el mismo mes de 2025, y lo más lleno que estuvo el estante en todo el año fue 237, en mayo. Los condominios promediaron 434 contra 665, 35% menos. Las TIC 51 contra 80, 36% menos. Los meses de inventario, el tiempo que tomaría vender todo lo listado al ritmo reciente, bajaron de 1.3 a 0.8 en casas y de 3.1 a 1.6 en condominios. Es la sequía que midió la Edición #14 en julio, y sigue aquí.
¿Menos vendedores, o más compradores?
Un estante se vacía de dos maneras: llegan menos viviendas, o los compradores se las llevan más rápido. Los tres mercados perdieron cerca de un tercio de su estante. Lo que pasó con la compra es donde se separan.
Casas. Los contratos nuevos de enero a agosto subieron 6%, de 1,512 a 1,603, y las ventas cerradas subieron 1%. En números son cerca de 91 contratos más en ocho meses, contra un estante que promedió 108 casas menos, y el estante empezó el año ya más bajo (172 en enero contra 238). Estos conteos no separan menos vendedores de compras más rápidas. Mi lectura es que ambas cosas ocurren: los compradores se llevan algunas casas más, y menos casas se quedan sin vender. El resultado es claro de cualquier forma. Las casas que se listan se venden a una mediana del 118% de lo pedido en 12 días.
Condominios y townhouses. Los contratos subieron 20%, de 1,503 a 1,810, y las ventas 14%. Aquí los compradores regresaron con fuerza, el giro de los condominios que este blog sigue desde la Edición #13. Aun así, el condominio mediano todavía se vende en lo pedido, en 18 días. Un estante más delgado hizo más rápidos a los condominios. No los convirtió en una guerra de ofertas.
TIC. Contratos 15% arriba, ventas 6% arriba, 102% de lo pedido en 22 días. Es un mercado pequeño, 32 listados en agosto, así que lea la dirección y no el decimal.
¿Podrían los listados que faltan estar vendiéndose en privado? Algunas viviendas sí. Las ventas de casas registradas como vendidas fuera del MLS (la venta no se hizo a través del MLS y se registró después) fueron 110 de 1,577 cierres este año al 11 de septiembre, 7.0%, contra 5.6% en los mismos días de 2025. Esa proporción crece, y vale la pena seguirla. También es cerca de una venta de casa de cada catorce, lejos de explicar un estante que perdió más de un tercio.
¿El estante vacío explica la puja?
Esta es la pregunta que importa, porque separa la escasez del frenesí. Si los compradores estuvieran pujando más allá de lo que explica el inventario por sí solo, sería una señal de alerta. Así que lo puse a prueba.
Para cada primavera de 2016 a 2025, comparé la mediana de venta sobre lista de las casas que cerraron de marzo a junio con el promedio de meses de inventario de esa primavera. Los diez años caen sobre una misma curva: mientras más vacío el estante, mayor el sobreprecio, y el inventario por sí solo explica cerca de tres cuartas partes de la variación entre esas diez primaveras (R cuadrada 0.76). En palabras simples, sobre la curva ajustada, reducir a la mitad los meses de inventario va con cerca de 18 puntos más de sobreprecio.
Esta primavera, el inventario promedió 1.05 meses, más vacío que cualquier primavera del registro. A ese nivel la curva predice una mediana del 126.2% de lo pedido. Las casas se vendieron en realidad al 123.2%, en 951 ventas: 3.0 puntos por debajo de la línea, no por encima.
Cada primavera en cifras
| Mercado | Primavera | Meses de inventario | Venta sobre lista | Ventas |
|---|---|---|---|---|
| Casas | 2016 | 2.15 | 110.7% | 878 |
| Casas | 2017 | 1.83 | 112.9% | 884 |
| Casas | 2018 | 1.65 | 117.6% | 950 |
| Casas | 2019 | 1.88 | 111.1% | 862 |
| Casas | 2020 | 2.43 | 105.0% | 563 |
| Casas | 2021 | 1.60 | 113.1% | 1,133 |
| Casas | 2022 | 1.43 | 118.9% | 1,045 |
| Casas | 2023 | 2.00 | 105.3% | 718 |
| Casas | 2024 | 1.93 | 110.2% | 819 |
| Casas | 2025 | 1.85 | 111.1% | 871 |
| Casas | 2026 | 1.05 | 123.2% | 951 |
| Condominios y townhouses | 2016 | 2.80 | 103.2% | 941 |
| Condominios y townhouses | 2017 | 2.43 | 102.1% | 1,028 |
| Condominios y townhouses | 2018 | 2.13 | 104.3% | 1,126 |
| Condominios y townhouses | 2019 | 2.45 | 102.3% | 1,068 |
| Condominios y townhouses | 2020 | 4.08 | 100.1% | 590 |
| Condominios y townhouses | 2021 | 3.28 | 100.0% | 1,612 |
| Condominios y townhouses | 2022 | 3.15 | 101.9% | 1,303 |
| Condominios y townhouses | 2023 | 3.75 | 100.0% | 780 |
| Condominios y townhouses | 2024 | 4.58 | 100.0% | 795 |
| Condominios y townhouses | 2025 | 4.18 | 100.0% | 831 |
| Condominios y townhouses | 2026 | 2.35 | 101.8% | 961 |
Los condominios cuentan la misma historia con una pendiente más suave. Sobre la curva de condominios, reducir a la mitad los meses de inventario va con cerca de 4 puntos más, no 18, lo que coincide con lo que hicieron los condominios este año: un estante con un tercio menos produjo un mercado más rápido, no una guerra de ofertas. Los 2.35 meses de esta primavera predicen 103.0%; los condominios se vendieron al 101.8%, 1.2 puntos abajo.
Mi lectura, y la marco como lectura: el sobreprecio de 2026 es lo que produce un estante así de vacío, o un poco menos. No hay señal de una prima encima de la escasez. Los límites son reales. Diez primaveras es un registro corto. Una sola medida, el inventario, hace toda la explicación. Y 2026 está por debajo de todos los niveles de inventario que cubrieron los diez años, así que su predicción es una extrapolación (la parte punteada de la curva). La prueba no demuestra que la escasez sea la causa. Lo que sí descarta es un sobreprecio de 2026 muy por encima de lo que predecirían diez años de estantes vacíos.
Por qué le importa: en este registro, la puja ha seguido al inventario. Cuando el estante ha estado más lleno, el sobreprecio ha tendido a ser menor. Es una descripción de diez primaveras, no un pronóstico de la siguiente.
¿Está llegando la ola de listados de otoño?
Sí. POTM Command lee el MLS todos los días. En la descarga del 31 de agosto había 140 casas activas. El conteo bajó durante el fin de semana largo a 116 el 6 de septiembre, y luego subió a 201 al 14 de septiembre: 85 casas más en ocho días.
¿Qué tan lleno podría quedar septiembre? En los últimos diez años, el estante de septiembre terminó entre 10% y 63% por encima de agosto, 34% en promedio. Desde las 152 de agosto, esa aritmética pone un cierre normal de septiembre entre 168 y 248 casas. El cierre de septiembre más bajo de esos diez años fue 302, en 2025. A dos semanas, el conteo diario está dentro del rango normal, e incluso el tope de ese rango quedaría por debajo del septiembre más vacío de la década. El mes no ha terminado, e InfoSparks publica la cifra de septiembre en octubre.
Los condominios muestran la misma subida de otoño: 310 el 5 de septiembre, 387 al 14 de septiembre, todavía por debajo de un rango normal de septiembre de 397 a 535 y muy por debajo del septiembre mínimo de la década, 652.
¿De verdad los precios de las viviendas en San Francisco subieron 21%?
Del 1 de enero al 11 de septiembre, la casa unifamiliar mediana se vendió en $2,052,000, contra $1,692,500 en los mismos días de 2025: +21.2%, con 1,577 y 1,542 ventas. Ese es el número que se cita. Es cierto, y exagera lo que ganó una casa determinada.
Una mediana se mueve por dos razones: el mismo tipo de casa cuesta más, o se está vendiendo otro tipo de casa. En nuestra reunión general de Compass del 2 de septiembre, una colega puso el cambio del precio mediano junto al cambio del precio por pie cuadrado, distrito por distrito, y señaló esto: donde los dos se separan, cambió la mezcla de lo que se vendió. Es el lente correcto, así que aquí está sobre el registro gobernado al 11 de septiembre.
El precio por pie cuadrado subió 15.2%, de $1,014 a $1,168. La casa mediana vendida pasó de 1,790 a 1,850 pies cuadrados, y las casas más grandes se vendieron más seguido: 273 ventas de 2,800 pies cuadrados o más, contra 209. Fije el tamaño y cada rango ganó menos que el titular.
Ponderadas con la mezcla de tamaños del año pasado, las casas del mismo tamaño subieron cerca de 14%. Aproximadamente dos tercios del titular es precio y un tercio es mezcla. Una corrección a mi propia lectura: Agosto en cifras describió la ganancia de agosto como la misma casa costando más, porque la casa mediana vendida tuvo casi el mismo tamaño ambos años. Con esta medida, fue una conclusión apresurada. Incluso en agosto la mediana (+24%) se adelantó unos 7 puntos al precio por pie (+17%). El tamaño mediano es solo una parte de la mezcla. En lo que va del año, la casa ganó cerca de 14%, y la mezcla de lo que se vendió agregó el resto.
Los condominios no tienen esa brecha. El condominio mediano subió 13.3% y el precio por pie cuadrado 12.8%, con el tamaño mediano casi igual, de 1,161 a 1,176 pies cuadrados. En condominios, el cambio de la mediana es el cambio de precio.
Por distrito, la brecha corre en ambas direcciones.
Cada distrito en cifras
| Distrito (casas) | Ventas 2025 / 2026 | Precio mediano | Cambio de la mediana | Cambio por pie² | Brecha, puntos | Pies² medianos | Proporción bajo 1,500 pies² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toda la ciudad | 1,542 / 1,577 | $1,692,500 a $2,052,000 | +21.2% | +15.2% | +6.0 | 1,790 a 1,850 | 34% a 31% |
| 1 Richmond | 127 / 142 | $2,315,000 a $2,615,000 | +13.0% | +11.6% | +1.3 | 2,231 a 2,289 | 18% a 11% |
| 2 Sunset, Parkside | 298 / 301 | $1,637,375 a $1,910,000 | +16.7% | +12.7% | +3.9 | 1,594 a 1,704 | 42% a 36% |
| 3 Lakeshore, Ingleside | 97 / 113 | $1,360,000 a $1,500,206 | +10.3% | +11.7% | −1.4 | 1,691 a 1,599 | 37% a 44% |
| 4 Twin Peaks West | 222 / 211 | $1,941,000 a $2,412,000 | +24.3% | +16.6% | +7.7 | 2,010 a 2,118 | 26% a 22% |
| 5 Noe, Castro, Haight | 215 / 209 | $2,555,000 a $3,200,000 | +25.2% | +27.9% | −2.7 | 2,049 a 2,078 | 22% a 21% |
| 6 Hayes Valley, NoPa | 24 / 25 | $2,900,000 a $4,090,000 | +41.0% | +37.9% | +3.2, pocas | 2,615 a 2,831 | 4% a 12% |
| 7 Marina, Pacific Heights | 75 / 83 | $5,437,000 a $6,880,000 | +26.5% | +17.8% | +8.7 | 3,983 a 4,058 | 2% a 0% |
| 8 Nob Hill, Russian Hill, centro | 17 / 26 | $3,000,000 a $4,275,000 | +42.5% | +24.0% | +18.5, pocas | 2,100 a 2,680 | 29% a 12% |
| 9 SoMa, Mission, Potrero, Bernal | 166 / 168 | $1,650,302 a $2,000,000 | +21.2% | +19.4% | +1.8 | 1,630 a 1,765 | 43% a 35% |
| 10 Bayview, Excelsior | 301 / 299 | $1,075,000 a $1,180,000 | +9.8% | +11.8% | −2.0 | 1,445 a 1,450 | 53% a 54% |
En el Distrito 4 (Twin Peaks West) la mediana se adelantó unos 8 puntos al precio por pie mientras su casa mediana vendida pasaba de 2,010 a 2,118 pies cuadrados. El Distrito 2, el Sunset y Parkside, se adelantó cerca de 4 puntos mientras su casa mediana vendida pasaba de 1,594 a 1,704. El Distrito 7 (la Marina, Pacific Heights) se adelantó cerca de 9 puntos casi sin cambio en el tamaño mediano (3,983 a 4,058 pies cuadrados), así que ahí la brecha no es simple mezcla de tamaños; con 75 y 83 ventas, importa más cuáles viviendas se vendieron. El Distrito 5 (Noe, el Castro, el Haight) fue al revés: el precio por pie subió 27.9% contra una mediana de 25.2%, así que esa ganancia es precio, no mezcla. Los distritos 1, 3, 9 y 10 se movieron dentro de 2 puntos. El Distrito 3, del lado de Lakeshore e Ingleside, es además donde se vendieron más casas pequeñas, 44% de las ventas por debajo de 1,500 pies cuadrados contra 37%, lo que frena su mediana.
La regla práctica: cuando valúe una casa o juzgue una oferta, use el precio por pie cuadrado de casas cercanas del mismo tamaño, no el cambio de la mediana de la ciudad. La mediana es un buen termómetro y una mala regla. Es otra vez la lección de la Edición #22: usted compra pies cuadrados.
Lo que significa para usted
Si compra: el estante es la palanca. Septiembre está agregando opciones, y tener más viviendas para comparar es lo mejor que le puede pasar a quien compra en este mercado. Fije su tope con el precio por pie cuadrado de viviendas cerradas del mismo tamaño en el vecindario, no con una mediana de titular. Aquí la puja ha seguido a la escasez, así que un vecindario con más en el estante merece una mirada más cercana.
Si vende: fije el precio con las ventas por pie de casas como la suya, no con el titular del 21%, que carga cerca de 7 puntos de mezcla. Liste cuando la casa esté lista. En los últimos 12 meses la casa mediana se vendió en 12 días al 118% de lo pedido, y lo que usted controla es la preparación, no la semana que elija.
Si está decidiendo si vender o no: nada aquí dice que deba hacerlo. Si necesita otra temporada para preparar la casa, o para decidir, tómela. Estas cifras describen el mercado; no toman la decisión por usted.
Y para todos: estas son cifras de toda la ciudad. Su cuadra tiene su propio estante. Envíeme una dirección y le preparo el mismo análisis para su vecindario.
En números
| Medida | 2025 | 2026 | Cambio |
|---|---|---|---|
| Casas en venta, cierre de agosto (InfoSparks) | 234 | 152 | −35% |
| Condominios y townhouses en venta, cierre de agosto | 554 | 340 | −39% |
| TIC en venta, cierre de agosto | 61 | 32 | −48% |
| Casas en venta, promedio de enero a agosto | 294 | 186 | −37% |
| Condominios en venta, promedio de enero a agosto | 665 | 434 | −35% |
| Meses de inventario en agosto, casas / condominios | 1.3 / 3.1 | 0.8 / 1.6 | |
| Contratos nuevos, enero a agosto, casas | 1,512 | 1,603 | +6% |
| Contratos nuevos, enero a agosto, condominios | 1,503 | 1,810 | +20% |
| Ventas cerradas, enero a agosto, casas / condominios | 1,497 / 1,458 | 1,518 / 1,661 | +1% / +14% |
| Meses de inventario de primavera (marzo a junio), casas | 1.85 | 1.05 | |
| Mediana de venta sobre lista en primavera, casas (previsto para 2026: 126.2%) | 111.1% | 123.2% | |
| Mediana de venta sobre lista en primavera, condominios (previsto para 2026: 103.0%) | 100.0% | 101.8% | |
| Precio mediano de casa, 1 de enero al 11 de septiembre | $1,692,500 | $2,052,000 | +21.2% |
| Precio mediano de casa por pie², mismos días | $1,014 | $1,168 | +15.2% |
| Tamaño mediano de casa vendida, mismos días | 1,790 pies² | 1,850 pies² | +3.4% |
| Precio mediano de condominio / por pie², mismos días | $1,125,000 / $986 | $1,275,000 / $1,112 | +13.3% / +12.8% |
| Ventas de casas registradas como vendidas fuera del MLS, mismos días | 87 de 1,542 (5.6%) | 110 de 1,577 (7.0%) | |
| Casas activas en la descarga diaria, mínimo del 6 de septiembre / 14 de septiembre | 116 / 201 |
Preguntas frecuentes
¿Por qué las viviendas de San Francisco se venden tan rápido en 2026?
Porque hay muchas menos en venta. Al cierre de agosto de 2026, SFAR InfoSparks contó 152 casas unifamiliares y 340 condominios y townhouses en venta en San Francisco, contra 234 y 554 un año antes. De enero a agosto el estante de casas promedió 186 listados, 37% menos que los 294 de 2025, mientras los contratos nuevos de casas subieron 6%. Con 0.8 meses de inventario en agosto, el mercado se mueve rápido: en los 12 meses al 11 de septiembre la casa mediana se vendió en 12 días al 118% de lo pedido.
¿Cuántas viviendas hay en venta en San Francisco ahora mismo?
En la descarga del MLS del 14 de septiembre de 2026 había 201 casas unifamiliares, 387 condominios y townhouses y 49 TIC activos (conteo diario de POTM Command), desde un mínimo de 116 casas el 6 de septiembre, en el fin de semana del Día del Trabajo. Si septiembre agrega a agosto lo que agregaron los últimos diez septiembres (10% a 63%), el estante de casas terminaría entre 168 y 248, por debajo del cierre de septiembre más bajo de la década, 302 en 2025. Es aritmética sobre la historia, no un pronóstico.
¿Las guerras de ofertas en San Francisco son mayores de lo que explica el poco inventario?
No, con la evidencia disponible. De 2016 a 2025, la mediana de venta sobre lista de las casas en primavera siguió de cerca los meses de inventario (R cuadrada 0.76). Con los 1.05 meses de esta primavera, esa relación predice 126.2% de lo pedido; las casas se vendieron al 123.2%, 3.0 puntos abajo. Los condominios muestran lo mismo: previsto 103.0%, real 101.8%. Una advertencia: el inventario de 2026 es menor que el de cualquier primavera de los diez años, así que la predicción es una extrapolación.
¿De verdad los precios de las viviendas en San Francisco subieron 21% este año?
La venta mediana de casa unifamiliar subió 21.2%, de $1,692,500 a $2,052,000 (del 1 de enero al 11 de septiembre de 2026 contra los mismos días de 2025). Cerca de un tercio de eso es mezcla: se vendieron más casas grandes, y la casa mediana vendida pasó de 1,790 a 1,850 pies cuadrados. El precio por pie cuadrado subió 15.2%, y las casas del mismo tamaño cerca de 14%. Los condominios no tienen esa brecha: mediana +13.3%, precio por pie cuadrado +12.8%.
¿Se están vendiendo viviendas fuera del mercado en vez de listarse?
Algunas sí, y la proporción crece, pero no explica el estante vacío. Las ventas de casas registradas como vendidas fuera del MLS fueron 110 de 1,577 cierres del 1 de enero al 11 de septiembre de 2026 (7.0%), contra 87 de 1,542 (5.6%) en los mismos días de 2025. Es cerca de una venta de casa de cada catorce, mientras el número de casas en venta cayó más de un tercio.
¿Debo esperar más listados este otoño antes de comprar o vender?
Solo si sus propios tiempos lo permiten. La ola de otoño está llegando (el estante de casas pasó de 116 a 201 en ocho días), y más opciones ayudan a quien compra. Pero incluso un septiembre normal dejaría el estante por debajo de todos los septiembres de la década, así que esperar no es una forma confiable de encontrar un mercado blando. Para quien vende, nada en estas cifras dice que deba listar este mes; en un mercado tan corto de inventario, una vivienda bien preparada importa más que la semana que elija.
Marcador del corredor de IA
Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #23 (esta edición) | 15 sep 2026 | Los compradores regresaron y el corredor sigue en lo pedido. Del 1 de junio al 11 de septiembre se vendieron 217 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 151 en los mismos días de 2025, a una mediana exactamente en lo pedido (97.6% hace un año) en 25 días (49 hace un año). La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 71% a 39%. | Sigue siendo el extremo negociador de la ciudad, con menos espacio que hace un año. |
| #22 | 2 sep 2026 | La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana. | El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo. |
Ver las 19 lecturas anteriores
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #21 | 30 ago 2026 | Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año. | El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo. |
| #20 | 25 ago 2026 | Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas. | Revise la cuota antes de planear la oferta. |
| #19 | 18 ago 2026 | Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado. | El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia. |
| #17 | 9 ago 2026 | Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es. |
| #16 | 6 ago 2026 | Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando. | La apertura de compra se mantiene, y ahora está medida de cuatro maneras en vez de una. |
| #15 | 2 ago 2026 | Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendió el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste. |
| #14 | 29 jul 2026 | Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor. | La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado. |
| #13 | 25 jul 2026 | Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble. | Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio. |
| #12 | 21 jul 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece. | La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja. |
| #11 | 17 jul 2026 | Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #10 | 14 jul 2026 | Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #09 | 10 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto. | La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad. |
| #08 | 5 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí. | Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes. |
| #06 | 25 jun 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista. | La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas. |
| #05 | 21 jun 2026 | Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no. | Espacio de negociación para compradores financiados. |
| #04 | 17 jun 2026 | Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días. | La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió. |
| #03 | 13 jun 2026 | Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año. | Oportunidad intacta para quien negocia. |
| #02 | 10 jun 2026 | Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave. | Ventana estrechándose, no cerrada. |
| #01 | 7 jun 2026 | Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido. | La oportunidad de compra más clara de la ciudad. |
- El estante: 152 casas y 340 condominios y townhouses estaban en venta al cierre de agosto, contra 234 y 554 un año antes. De enero a agosto el estante de casas promedió 186 listados contra 294 (−37%), los condominios 434 contra 665 (−35%), las TIC 51 contra 80 (−36%). Cada mes de 2026 hasta ahora ha tenido menos casas en venta que el mismo mes de 2025.
- La compra separó los mercados: los contratos de casas subieron 6% y las ventas 1%, en un estante que empezó el año ya más bajo; los contratos de condominios subieron 20% y las ventas 14%, con compradores que regresaron con fuerza. Los conteos no separan menos vendedores de casas de compras más rápidas (mi lectura: ambas). Las casas se venden al 118% de lo pedido en 12 días; los condominios aún en lo pedido, en 18.
- La prueba de escasez: de 2016 a 2025, la venta sobre lista de primavera de las casas siguió de cerca los meses de inventario (R cuadrada 0.76). Los 1.05 meses de esta primavera predicen 126.2% de lo pedido; las casas se vendieron al 123.2%. Condominios: previsto 103.0%, real 101.8%. Mi lectura, consistente con la escasez y no una prueba: el sobreprecio es lo que produciría el estante, o un poco menos. Sobre las curvas ajustadas, reducir a la mitad los meses de inventario va con cerca de 18 puntos más de sobreprecio en casas y cerca de 4 en condominios.
- La ola de otoño está llegando: 116 casas en la descarga del 6 de septiembre, 201 al 14 de septiembre. Un septiembre que agregue lo que agregaron los últimos diez (10% a 63%) terminaría entre 168 y 248, aún por debajo del cierre de septiembre más bajo de la década, 302. Aritmética sobre la historia, no un pronóstico.
- La pregunta del 21%: la casa mediana subió 21.2% ($1,692,500 a $2,052,000) pero el precio por pie cuadrado subió 15.2% y las casas del mismo tamaño cerca de 14%, porque se vendieron casas más grandes (ventas de 2,800+ pies² de 209 a 273). Cerca de un tercio del titular es mezcla. Los condominios no tienen esa brecha: +13.3% la mediana, +12.8% por pie. Valúe una vivienda con ventas cercanas del mismo tamaño, no con la mediana de la ciudad.
El precio mediano, la venta sobre lista y el tiempo en el mercado de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, actualizado cada semana. Revise ahí el estante de su vecindario antes de fijar un presupuesto o un precio de lista.
Fuentes y lecturas relacionadas
- Actividad de ventas por condado de la Asociación de Realtors de California, incluye el condado de San Francisco
- Agosto de 2026 en cifras, el registro que esta edición explica
- Edición #14: La sequía, la historia del inventario en julio
- Edición #22: Lo que cuesta una recámara, por qué usted compra pies cuadrados
- Vender en San Francisco, empezando por si conviene
- Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras
Metodología y fuentes
Fuentes, cada una con su fecha. (1) SFAR InfoSparks, condado de San Francisco, serie mensual en el libro de POTM Command, datos al 1 de septiembre de 2026: viviendas en venta al cierre del mes, meses de inventario según se publican, pendientes nuevos y ventas cerradas sumados en los diez distritos. InfoSparks se mueve algunos listados entre lecturas conforme llegan reportes tardíos; Agosto en cifras usó una lectura en vivo del 5 de septiembre (151 casas, 338 condominios), y esta edición usa la serie mensual (152 y 340) para leer cada año de la misma manera, que es también por qué los cambios anuales difieren un poco (la semana pasada: casas -37%, condominios -38%; aquí: -35% y -39%). (2) Cierres gobernados del MLS de POTM Command al 11 de septiembre de 2026, 62,877 ventas cerradas gobernadas desde 2016, sin duplicados por parcela, con el filtro de plausibilidad de venta sobre lista; solo medianas, nunca promedios; el precio por pie cuadrado es la mediana de la razón de cada venta, y las ventas sin tamaño reportado quedan fuera de las cifras de tamaño. (3) Las descargas diarias del MLS de POTM Command, del 3 de agosto al 14 de septiembre de 2026, contando listados distintos con estatus activo en cada día de descarga completa; el 31 de agosto este conteo corrió cerca de 8% debajo de InfoSparks en casas (140 contra 152). La prueba de primavera empareja la mediana simple de venta sobre lista de los cierres de marzo a junio con el promedio de las cuatro lecturas mensuales de meses de inventario, ajusta 2016 a 2025 y ubica 2026 sobre el ajuste; el inventario de 2026 está por debajo del rango ajustado, así que su predicción es una extrapolación. Estas cifras se armaron primero para una presentación en la oficina de Compass y se recalcularon de forma independiente desde los datos crudos antes de publicarse. "Vendida fuera del MLS" marca una venta que no se hizo a través del MLS y se registró después; cuánta exposición tuvieron esas viviendas varía y no se ve en los datos. Las cifras de casas unifamiliares, de condominios y townhouses, y de TIC se mantienen separadas; se excluyen los edificios de 2 a 4 unidades. Información general, no un pronóstico, ni una valuación de una vivienda específica, ni asesoría legal, crediticia o fiscal.
¿Qué significa este Pulso para su cuadra?
Dos casas a cinco cuadras pueden cargar riesgos muy distintos. Hablemos de su segmento específico, sin presión.