Lo que cuesta una recámara

Toda búsqueda de vivienda en San Francisco empieza igual: un número de recámaras escrito en un filtro. Dos para una pareja, tres para una familia, cuatro para la familia que piensa quedarse. Así que esta edición responde la pregunta que el filtro implica y que nadie pone precio en voz alta. ¿Cuánto cuesta cada recámara? Luego hace la pregunta que realmente decide si usted paga de más: al mismo tamaño, ¿vale algo la recámara adicional?

La respuesta corta, con 4,804 ventas cerradas en los últimos 12 meses: la tercera recámara de una casa cuesta cerca de $469,000 y la cuarta cerca de $831,000, y casi nada de ese dinero es la recámara. Son los pies cuadrados donde está.

¿Cuánto cuesta una casa de 2, 3 o 4 recámaras en San Francisco?

En los 12 meses terminados el 1 de septiembre de 2026, la casa unifamiliar mediana de dos recámaras se vendió en $1,400,000, la de tres en $1,869,000 y la de cuatro en $2,700,000, con 485, 894 y 607 ventas. Cinco o más recámaras, un grupo más pequeño y más raro que va de las madrigueras de in-laws del Excelsior a las mansiones de Pacific Heights, se vendió en una mediana de unos $3,305,000 con 264 ventas.

Leído como escalones: la tercera recámara agrega $469,000, una subida de 33.5%. La cuarta agrega $831,000, una subida de 44.5%, casi el doble de la tercera en dólares. La escalera no tiene peldaños parejos, y se empina conforme sube.

¿Cuánto cuesta un condominio de 1, 2 o 3 recámaras?

Los condominios y townhouses suben su propia escalera desde un primer peldaño más bajo: $730,000 con una recámara en 823 ventas, $1,350,000 con dos en 1,089 ventas, $1,900,000 con tres en 507, y $2,525,000 con cuatro en apenas 74. La segunda recámara es el gran salto en el país de los condominios, $620,000 y una subida de 85%, porque el peldaño de una recámara empieza muy abajo. La tercera agrega $550,000, y la cuarta cerca de $625,000.

El corredor cuenta la misma historia con más relieve. En SoMa, South Beach, Mission Bay, Yerba Buena y Van Ness/Civic Center, un condominio de una recámara se vendió a una mediana de $702,500 y uno de dos a $1,350,000: ahí la segunda recámara es un escalón de $647,500, con 338 y 329 ventas.

¿El precio es la recámara, o los pies cuadrados?

Aquí está el número que reorganiza toda la escalera. La casa mediana de dos recámaras se vendió a $1,132 por pie cuadrado. La de tres: $1,125. La de cuatro: $1,138. Tres peldaños de la escalera, un solo precio por pie. Lo que los separa es el tamaño: 1,214, 1,710 y 2,412 pies cuadrados de mediana. Los compradores no pagan por una recámara. Pagan unos $1,130 por pie por una casa más grande, y el número de recámaras es la abreviatura con la que la lista dice qué tan grande.

Así que fijamos el tamaño e hicimos la pregunta directamente. Dentro de cada rango de pies cuadrados, ¿en cuánto se vendió una vivienda con una recámara más?

Para las casas, la respuesta incomoda a cualquiera que haya levantado una pared para hacer una recámara. Entre 1,000 y 1,400 pies cuadrados, dos recámaras y tres se vendieron por el mismo dinero, $1,370,000 y $1,369,000. Desde 1,400 pies cuadrados, la de tres recámaras es el punto dulce, y la de cuatro del mismo tamaño se vendió por menos: $1,610,000 contra $1,759,000 entre 1,400 y 1,800 pies cuadrados, $2,050,000 contra $2,160,000 entre 1,800 y 2,200, y $2,850,000 contra $3,000,000 entre 2,200 y 2,800, con 59, 137 y 197 ventas de cuatro recámaras. Cuatro recámaras en 1,600 pies cuadrados son cuatro cuartos pequeños, y el mercado paga por los cuartos en los que puede vivir.

Los condominios corren al revés, pero solo por una recámara. La segunda se paga sola incluso al mismo tamaño: +$142,500 entre 700 y 1,000 pies cuadrados y +$370,000 entre 1,000 y 1,300, con 372 y 178 ventas en el rango menor y 82 y 437 en el mayor. Un condominio de una recámara de 1,100 pies cuadrados y uno de dos recámaras de 1,100 pies cuadrados son productos distintos para el universo de compradores, y el universo del segundo es mucho más profundo. La tercera recámara de un condominio, en cambio, no agrega nada entre 1,000 y 1,300 pies cuadrados, $42,500 entre 1,300 y 1,700, y solo se gana su lugar, unos $152,500, por encima de 1,700.

¿Dónde es más barata la tercera recámara, y dónde más cara?

El escalón de dos recámaras a tres va de $88,000 en el Distrito 10, Bayview y el Excelsior, donde el inventario es uniforme y el cuarto extra suele ser una conversión de sótano, a $579,000 en el Distrito 5, Noe, el Castro y el Haight, y cerca de $1.5 millones en el Distrito 7, donde la casa de dos recámaras apenas existe y no se califica. El Sunset, Distrito 2, es casi igual de plano: $251,000 por la tercera recámara y $343,000 por la cuarta, con 104, 187 y 96 ventas. El Richmond, Distrito 1, es más del doble de empinado en los mismos peldaños. La tabla completa está en Las cifras, con tamaño de muestra y confiabilidad en cada celda.

Escaleras de condominios por distrito, misma ventana, con tamaños de muestra; un peldaño con menos de diez ventas no se califica y un escalón que toca un peldaño con menos de veinte va etiquetado Direccional:

Distrito (condominios)	1 rec	2 rec	3 rec	La 2ª agrega	La 3ª agrega
Toda la ciudad	$730,000 (823)	$1,350,000 (1,089)	$1,900,000 (507)	+$620K	+$550K
1 Richmond	7 ventas, sin calificar	$1,362,375 (48)	$1,847,500 (38)	Sin calificar	+$485K
2 Sunset, Parkside	3 ventas, sin calificar	$1,107,500 (18)	$1,585,000 (10)	Sin calificar	+$478K, Direccional
3 Lakeshore, Ingleside	9 ventas, sin calificar	$705,000 (10)	$1,279,500 (11)	Sin calificar	+$575K, Direccional
4 Twin Peaks West	$536,500 (22)	$847,000 (13)	$1,200,000 (11)	+$311K, Direccional	+$353K, Direccional
5 Noe, Castro, Haight	$812,500 (54)	$1,415,000 (169)	$1,815,000 (106)	+$603K	+$400K
6 Hayes Valley, NoPa	$733,000 (59)	$1,375,000 (105)	$1,790,000 (56)	+$642K	+$415K
7 Marina, Pacific Heights	$1,050,000 (87)	$1,650,000 (111)	$3,000,000 (91)	+$600K	+$1.35M
8 Nob Hill, Russian Hill, centro	$635,000 (209)	$1,322,500 (198)	$2,005,000 (51)	+$688K	+$683K
9 SoMa, Mission, Potrero, Bernal	$757,500 (365)	$1,325,000 (393)	$1,961,500 (104)	+$568K	+$637K
10 Bayview, Excelsior	8 ventas, sin calificar	$655,000 (24)	$820,000 (29)	Sin calificar	+$165K

¿Qué número de recámaras se vende más rápido?

Para las casas, nada de esto le importa al reloj: las de dos, tres y cuatro recámaras se vendieron todas en una mediana de 12 días, y entre 82% y 87% de cada grupo se vendió sobre lo pedido. El grupo de cinco o más es el que frena, 14 días y 63.6% sobre lo pedido, porque la punta del mercado negocia.

Los condominios se parten en la segunda recámara. El de una recámara tardó una mediana de 29 días y el 35.1% se vendió sobre lo pedido. El de dos tardó 15 días y el 52.0% se vendió por encima. El de tres, 13 días y 64.7%. El condominio de una recámara es el producto más lento y más blando de esta edición, que es el mismo hecho que la prima de la segunda recámara vista desde el otro lado.

La escalera se empinó este año

Contra la ventana idéntica de un año antes, las casas de dos recámaras subieron de $1,300,000 a $1,400,000, 7.7%. Las de tres subieron de cerca de $1,611,000 a $1,869,000, 16.0%. Las de cuatro subieron de $2,247,000 a $2,700,000, 20.2%. A mayor casa, mayor ganancia, que es el calor del mercado de casas que esta serie sigue desde la Edición #13, ahora visible como una brecha que se abre entre los peldaños. Los condominios se movieron menos: los de una recámara subieron 3.2% a $730,000, los de dos 8.1% a $1,350,000.

Cómo usar esto

Si usted compra: busque por pies cuadrados y vecindario, luego juzgue la distribución, y trate el número de recámaras como un filtro inicial y no como aquello por lo que paga. Una casa bien distribuida de tres recámaras y 1,700 pies cuadrados le gana a una picada de cuatro recámaras y 1,700 pies cuadrados en precio, en luz y en reventa, y el mercado ya la valora así. En el país de los condominios el cálculo se invierte una vez: si puede alcanzar dos recámaras, la segunda conserva su valor y se vende en la mitad del tiempo, y eso sí vale un esfuerzo.

Si usted vende una casa: no levante una pared para hacer una recámara antes de listar. Un comedor convertido se vuelve una casa de cuatro recámaras que se vende como una de tres de su tamaño, menos el comedor. Gaste ese mismo dinero en los cuartos que ya tiene. Si vende un condominio de una recámara, ponga precio para un mercado de 29 días y un universo de compradores que en su mayoría no sobrepuja, y haga de los pies cuadrados y el espacio exterior el titular, porque contra eso lo comparan los compradores de segunda recámara.

Y en todo caso, corra su propio número de recámaras en su propio vecindario antes de fijar un presupuesto o un precio de lista. La escalera de la ciudad es un mapa. Su cuadra es el territorio.

Preguntas frecuentes

En números

Distrito (casas)	2 rec	3 rec	4 rec	La 3ª agrega	La 4ª agrega
Toda la ciudad	$1,400,000 (485)	$1,869,000 (894)	$2,700,000 (607)	+$469K	+$831K
1 Richmond	$1,847,500 (26)	$2,375,000 (64)	$3,138,750 (72)	+$528K	+$764K
2 Sunset, Parkside	$1,600,000 (104)	$1,851,000 (187)	$2,194,000 (96)	+$251K	+$343K
3 Lakeshore, Ingleside	$1,180,000 (37)	$1,390,000 (63)	$1,825,000 (34)	+$210K	+$435K
4 Twin Peaks West	$1,525,000 (42)	$2,040,000 (116)	$2,682,500 (118)	+$515K	+$643K
5 Noe, Castro, Haight	$2,021,000 (50)	$2,600,000 (136)	$4,212,500 (94)	+$579K	+$1.61M
6 Hayes Valley, NoPa	6 ventas, sin calificar	$4,075,000 (11)	$3,950,000 (13)	Sin calificar	−$125K, Direccional
7 Marina, Pacific Heights	5 ventas, sin calificar	$4,215,000 (26)	$6,350,000 (39)	Sin calificar	+$2.14M
8 Nob Hill, Russian Hill, centro	5 ventas, sin calificar	$4,084,500 (12)	$5,149,500 (12)	Sin calificar	+$1.07M, Direccional
9 SoMa, Mission, Potrero, Bernal	$1,587,500 (64)	$1,887,500 (106)	$2,800,000 (59)	+$300K	+$913K
10 Bayview, Excelsior	$1,035,000 (146)	$1,123,000 (173)	$1,359,000 (70)	+$88K	+$236K

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#22 (esta edición)	2 sep 2026	La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana.	El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo.
#21	30 ago 2026	Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año.	El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo.

Ver las 18 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#20	25 ago 2026	Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas.	Revise la cuota antes de planear la oferta.
#19	18 ago 2026	Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado.	El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia.
#17	9 ago 2026	Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es.
#16	6 ago 2026	Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando.	La apertura de compra se mantiene, y ahora esta medida de cuatro maneras en vez de una.
#15	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendio el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste.
#14	29 jul 2026	Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincon tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aún con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aún cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

El precio mediano, la venta sobre lista y el tiempo en el mercado de cada vecindario de San Francisco, con filtro de recámaras, están en vivo en el explorador del mercado. Fije ahí su número de recámaras y su vecindario antes de fijar un presupuesto.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analítica gobernada del MLS, datos al 1 de septiembre de 2026, 62,689 ventas cerradas gobernadas desde 2016. Esta edición lee ventas cerradas del 2 de septiembre de 2025 al 1 de septiembre de 2026: 2,303 casas unifamiliares y 2,501 condominios y townhouses, todas con número de recámaras reportado. Las cifras interanuales usan la ventana idéntica un año antes. Cada cifra es una mediana exacta, nunca un promedio; el escalón entre peldaños se calcula con las medianas exactas antes de redondear. El número de recámaras es el reportado al MLS; una recámara legal, un estudio y un cuarto convertido en la cochera son lo que el agente de la lista dijo que eran, y los pies cuadrados son los reportados, ausentes en cerca del 6% de las ventas, que los rangos de tamaño excluyen. El precio por pie cuadrado es la mediana de la razón de cada venta. Las medianas por distrito con 20 o más ventas son Sólidas, de 10 a 19 Direccionales, con menos de 10 sin calificar; las tablas lo indican. Se excluyen en todo el análisis las tenencias en común y los edificios de 2 a 4 unidades. Información general, no una valuación de una vivienda específica ni asesoría legal, crediticia o fiscal.