POTM Blog Edición #24, 22 de septiembre de 2026
La segunda temporada
El otoño en San Francisco no es lo que sobra de la primavera. Es una segunda temporada con su propio calendario: la prisa de septiembre y octubre, la merma de noviembre y un mercado de fiestas que parece más débil de lo que es. Esto es lo que diez otoños dicen que pueden esperar compradores y vendedores, y lo que es distinto este año.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Publicado el 22 de septiembre de 2026
Fuente de datos Pulso de Paulo, datos gobernados del MLS de SFAR
Mucha gente piensa en San Francisco como un mercado de primavera con un otoño tranquilo. Diez años de datos dicen otra cosa. El otoño es una segunda temporada con su propio calendario, y corre en tres fases. Cada una favorece una jugada distinta, para compradores y para vendedores.
Esta es la compañera práctica de la Edición #23, que midió qué tan delgado está el estante este año. Aquí la pregunta es cómo suelen verse los próximos tres meses, qué significa eso para sus planes y dónde rompe 2026 el patrón.
¿Cuándo es el mercado de otoño en San Francisco?
Desde inicios de septiembre hasta cerca de mediados de octubre. En cada uno de los últimos diez años, el número de casas en venta tocó su pico en septiembre u octubre. En un año típico el estante cerró septiembre 37% por encima de agosto (el rango: 10% a 63%), mantuvo casi todo eso en octubre, volvió más o menos al nivel de agosto al cierre de noviembre y al cierre de diciembre había bajado a entre 38% y 54% de su pico de otoño. Los condominios siguen la misma forma.
Cada año en cifras
| Año | ago | sep | oct | nov | dic | Dic. como parte del pico de otoño |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 408 | 560 | 549 | 427 | 258 | 46% |
| 2017 | 320 | 421 | 391 | 315 | 200 | 48% |
| 2018 | 426 | 581 | 560 | 518 | 315 | 54% |
| 2019 | 383 | 539 | 539 | 447 | 259 | 48% |
| 2020 | 634 | 708 | 762 | 622 | 402 | 53% |
| 2021 | 433 | 478 | 493 | 368 | 209 | 42% |
| 2022 | 353 | 486 | 475 | 376 | 220 | 45% |
| 2023 | 351 | 491 | 466 | 350 | 191 | 39% |
| 2024 | 257 | 419 | 376 | 280 | 164 | 39% |
| 2025 | 234 | 302 | 276 | 185 | 115 | 38% |
| 2026 | 152 |
La compra sigue al estante. En el promedio de diez años, octubre tiene más cierres de casas que cualquier otro mes del año, cerca de 254, por delante de los 235 de junio y los 227 de mayo. Esos cierres de octubre son sobre todo contratos de septiembre. En casas, el tramo con más operaciones del año no es la primavera. Es de fines de septiembre a octubre.
Las tres fases, y lo que favorece cada una
1. La segunda temporada (septiembre a mediados de octubre). La mayor cantidad de viviendas para elegir en todo el otoño, y la mayor cantidad de ventas. Para los compradores, es la selección más amplia hasta la primavera. Para los vendedores, es a la vez la mayor competencia y la mayor demanda. Las casas que salieron al mercado de mediados de septiembre a mediados de octubre, 2016 a 2025, se vendieron a una mediana de 108.3% de lo pedido en 15 días, contra 111.6% en 13 días para las casas listadas en abril y mayo. Ese es el costo del otoño para el vendedor: real, y pequeño.
2. La merma (mediados de octubre a Thanksgiving). Llegan menos listados nuevos y el estante se encoge hacia el nivel de agosto. Las casas listadas de mediados de octubre a mediados de noviembre se vendieron a una mediana de 110.1% de lo pedido en 14 días, lo mejor del otoño; mi lectura es que enfrentaron menos competencia. También es cuando los listados viejos empiezan a acumularse: 40% de los cierres de casas de noviembre habían pasado más de tres semanas en el mercado.
3. Las fiestas (Thanksgiving a Año Nuevo). La menor cantidad de listados y de ventas. De 2016 a 2025, cerca de 134 casas al año que al final se vendieron salieron al mercado entre mediados de noviembre y fin de diciembre, cerca de la mitad de las 257 de mediados de septiembre a mediados de octubre. Las que se vendieron lo hicieron más o menos igual que otros listados de otoño: 108.8% de lo pedido en 13 días. Una advertencia: ese conteo solo ve las viviendas que se vendieron. Un listado de fiestas que se retiró y se volvió a listar en enero no está ahí.
¿Bajan los precios en el otoño de San Francisco?
No como regla. El precio por pie cuadrado de las casas que cerraron en octubre y noviembre quedó dentro de cerca de 5% de la primavera del mismo año en nueve de los últimos diez años. La excepción fue 2022, 14% abajo, cuando las tasas hipotecarias se duplicaron. Los precios de otoño siguen lo que hace el año. En 2025, las casas listadas en otoño se vendieron más por encima de lo pedido que las de primavera; en 2022, mucho menos. En la década, la brecha entre la primavera y el otoño de un año casi siempre fue menor que la brecha entre un año y el siguiente.
Diciembre es donde el calendario parece morder. Las casas que cerraron en diciembre se vendieron a una mediana de 105.9% de lo pedido, contra 110.3% en octubre. Pero vea qué casas están cerrando. En diciembre, 47% de las ventas de casas habían pasado más de tres semanas en el mercado, contra 31% en octubre. Las casas que se vendieron rápido lo hicieron igual de bien: las vendidas en dos semanas que cerraron en diciembre obtuvieron 115.7% de lo pedido, y en octubre 115.6%. La mediana más débil de diciembre es sobre todo la salida de los listados viejos del otoño.
Así que el descuento de diciembre es sobre todo un descuento en viviendas que llevan tiempo en el mercado. Eso lleva al dato más útil de esta edición.
¿Cuándo pierde su prima un listado en San Francisco?
Alrededor de las tres semanas, en cualquier temporada. En las casas listadas en otoño de 2016 a 2025, las que se vendieron en 8 a 14 días obtuvieron una mediana de 118.0% de lo pedido. Las que tardaron de 22 a 35 días, 102.8%. De 36 a 60 días la mediana fue el precio pedido, y 43% se vendió por debajo. Pasados dos meses, 97.7%, con casi dos de cada tres bajo lo pedido. (El grupo de 8 a 14 días se vende más alto porque contiene el patrón habitual: una semana más o menos de visitas y luego una fecha de ofertas.)
2026 está más caliente en el extremo rápido e igual de normal en el lento. Las casas vendidas en 8 a 14 días este año se fueron al 130.2% de lo pedido. Las que pasaron de 36 a 60 días se fueron exactamente a lo pedido, igual que en el otoño de diez años. Cerca de una venta de casa de cada seis este año tardó más de tres semanas. En condominios son cuatro de cada diez, y pasadas tres semanas cerca de siete de cada diez condominios se vendieron en lo pedido o por debajo.
El reloj dice más que el calendario. Para los compradores, la edad de un listado dice más sobre su margen de negociación que el mes. Para los vendedores, en este registro casi toda la prima se pagó en las primeras dos a tres semanas, y las casas que pasaron de ahí se vendieron cerca de lo pedido, fuera abril o noviembre. Pasar tiempo en el mercado suele ser un síntoma, de precio o de condición, más que una causa, por eso lo que más importa es el precio y la preparación antes del primer día.
¿Qué es distinto en el otoño de 2026?
El estante empieza más bajo que en cualquier otoño en diez años. Al cierre de agosto, InfoSparks contó 152 casas en venta, contra una mediana de agosto de 368 en diez años. La ola de otoño ya llegó: el conteo diario de POTM Command pasó de 140 casas el 31 de agosto a 222 el 22 de septiembre, y los condominios de 336 a 415. En porcentaje es una ola grande, pero son 82 casas, sobre un estante inusualmente vacío. La Edición #23 tiene el panorama completo del inventario.
Inicios de septiembre estuvo caliente. Del 1 al 21 de septiembre, las casas cerraron a una mediana de 128.6% de lo pedido en 11 días, y 91% se vendió sobre lo pedido (121 ventas). En los mismos días de 2025 fue 109.6% en 13 días. Los condominios se fueron al 104.9% en 12 días, contra exactamente lo pedido en 29 días hace un año (136 y 133 ventas). Estos cierres reflejan sobre todo contratos de agosto, y tres semanas es una lectura corta.
Las tasas hipotecarias fueron en sentido contrario. El promedio a 30 años de Freddie Mac fue 6.95% el 17 de septiembre, el más alto en un año, desde 5.98% a fines de febrero y 6.26% hace un año. En un préstamo de $1.6 millones, el capital y el interés suman cerca de $10,591 al mes al 6.95%, contra $9,572 al 5.98%: cerca de $1,019 más. Cuánto enfría eso la puja, todavía no lo sé. Los cierres de octubre y noviembre lo mostrarán, y los reportaré aquí.
Qué pueden esperar compradores y vendedores este otoño
Si usted compra: las próximas semanas traen la mayor cantidad de opciones que verá hasta la primavera, así que es el momento de recorrer ampliamente y dejar lista su financiación. Espere que las casas bien preparadas se vendan rápido y sobre lo pedido; este año, las casas vendidas en 8 a 14 días se fueron a una mediana de 130.2%. Su margen está en los listados que llevan tiempo en el mercado. Pasadas tres semanas, las casas de otoño se han vendido a una mediana de lo pedido en la última década, y este año también. Vigile los días en el mercado y pregunte por qué una vivienda sigue ahí. A veces es el precio. A veces es un problema que se puede arreglar y del que otros compradores se alejaron. Si puede seguir buscando durante las fiestas, menos viviendas significa menos competencia, y los listados viejos que quedan son donde se negocia.
Si usted vende: el otoño es una ventana real, no un premio de consolación. En diez años, un listado de otoño cedió de 1.5 a 3.4 puntos de sobreprecio frente a la primavera, en mediana; las condiciones del año movieron los resultados mucho más que eso. Lo que más importa son las primeras tres semanas. Salga al mercado con la casa lista y un precio basado en ventas recientes cercanas del mismo tamaño, para vender dentro de esa ventana. Si la casa no puede estar lista para mediados de octubre, las semanas de fiestas funcionan pero son delgadas, y esperar al año nuevo es una opción razonable.
Si está decidiendo si vender o no: nada en estas cifras dice que tenga que actuar este otoño. Si necesita más tiempo para preparar la casa, o para decidir, tómelo. En casas, el sobreprecio de esta primavera fue el más alto del registro desde 2016, y nadie puede prometer que la próxima lo repita, así que esperar a la primavera es una decisión para tomar por sus propias razones, no una apuesta segura. Decida según sus tiempos, no los del calendario.
Estas son cifras de toda la ciudad, y cada vecindario lleva su propio calendario. Envíeme una dirección y le preparo el mismo análisis para su cuadra.
En números
| Medida | Casas | Condominios y townhouses |
|---|---|---|
| En venta al cierre de septiembre, por cada 100 en agosto, mediana de 2016 a 2025 (rango) | 137 (110 a 163) | 131 (117 a 157) |
| En venta al cierre de diciembre, por cada 100 en agosto, mediana | 63 | 63 |
| Diciembre como parte del pico de otoño, rango en diez años | 38% a 54% | |
| Cierres por año según el mes, promedio de diez años: octubre / junio / mayo | 254 / 235 / 227 | 245 / 248 / 256 |
| Mediana de venta sobre lista, listadas de abril a mayo, 2016 a 2025 | 111.6% en 13 días | 100.5% en 21 días |
| Listadas de mediados de septiembre a mediados de octubre | 108.3% en 15 días | 100.0% en 28 días |
| Listadas de mediados de octubre a mediados de noviembre | 110.1% en 14 días | 100.0% en 27 días |
| Listadas de mediados de noviembre a diciembre | 108.8% en 13 días | 100.0% en 30 días |
| Listados vendidos por año, debut de mediados de septiembre a mediados de octubre / de mediados de noviembre a diciembre | 257 / 134 | 277 / 136 |
| Precio por pie² de otoño contra la primavera del mismo año, años dentro de 5% | 9 de 10 (2022: −14%) | 8 de 10 (2020: −7%, 2022: −9%) |
| Cierres de diciembre: todas las ventas / vendidas en dos semanas | 105.9% / 115.7% | 100.0% / 103.8% |
| Cierres de octubre: todas las ventas / vendidas en dos semanas | 110.3% / 115.6% | 100.5% / 106.7% |
| Proporción de los cierres de diciembre con más de tres semanas en el mercado (octubre) | 47% (31%) | 70% (48%) |
| Listados de otoño que pasaron de tres semanas: mediana de venta sobre lista, proporción bajo lo pedido | 100.0%, 44% | 99.3%, 53% |
| Ventas de 2026 que pasaron de tres semanas: parte de todas las ventas, mediana, proporción bajo lo pedido | 17%, 100.3%, 37% | 40%, 99.2%, 53% |
| Ventas de 2026 en 8 a 14 días, mediana de venta sobre lista | 130.2% | 112.0% |
| 1 al 21 de septiembre de 2026: venta sobre lista, días, proporción sobre lo pedido (ventas) | 128.6%, 11, 91% (121) | 104.9%, 12, 67% (136) |
| 1 al 21 de septiembre de 2025, mismas medidas | 109.6%, 13, 74% (103) | 100.0%, 29, 30% (133) |
| En venta en el conteo diario del MLS, 31 de agosto / 22 de septiembre de 2026 | 140 / 222 | 336 / 415 |
| Tasa hipotecaria a 30 años, Freddie Mac: 17 de septiembre de 2026 / 26 de febrero de 2026 / un año antes | 6.95% / 5.98% / 6.26% | |
| Pago mensual de capital e interés de un préstamo de $1.6 millones a 30 años al 6.95% / 5.98% | $10,591 / $9,572 |
Preguntas frecuentes
¿Es el otoño un buen momento para vender una casa en San Francisco?
Es una temporada de venta real. De 2016 a 2025, las casas en venta tocaron su pico en septiembre u octubre todos los años, y octubre tuvo en promedio más cierres de casas que cualquier otro mes. Las casas listadas de mediados de septiembre a mediados de octubre se vendieron a una mediana de 108.3% de lo pedido en 15 días, contra 111.6% en 13 días para las listadas en abril y mayo: un costo de otoño de unos pocos puntos, menor que los vaivenes de un año a otro. Lo que más importa es vender en las primeras tres semanas, cuando se paga casi toda la prima.
¿Bajan los precios de las viviendas en otoño en San Francisco?
No como regla. El precio por pie cuadrado de las casas que cerraron en octubre y noviembre quedó dentro de 5% de la primavera del mismo año en nueve de los diez años de 2016 a 2025. La excepción fue 2022, 14% abajo, cuando las tasas hipotecarias se duplicaron. Los precios de otoño siguen las condiciones del año más que el calendario.
¿Es diciembre un mal momento para comprar o vender en San Francisco?
Diciembre tiene la menor cantidad de listados del otoño, con el estante a entre 38% y 54% de su pico de otoño. Su mediana de venta sobre lista más baja (105.9% en casas de 2016 a 2025, contra 110.3% en octubre) es sobre todo listados viejos que por fin se venden: 47% de los cierres de casas de diciembre habían pasado más de tres semanas en el mercado. Las casas vendidas en dos semanas que cerraron en diciembre obtuvieron 115.7% de lo pedido, igual que el 115.6% de octubre. Para los compradores, el margen de negociación de diciembre está sobre todo en las viviendas que llevan tiempo en el mercado.
¿Cuándo empieza un listado de San Francisco a venderse bajo lo pedido?
Alrededor de las tres semanas. En las casas listadas en otoño de 2016 a 2025, las vendidas en 8 a 14 días se fueron a una mediana de 118.0% de lo pedido; de 22 a 35 días, 102.8%; de 36 a 60 días, exactamente lo pedido, con 43% vendiéndose por debajo; 61 días o más, 97.7%. Los condominios cruzan lo pedido antes: pasadas tres semanas, el condominio mediano se vendió en lo pedido o justo por debajo. En 2026 el patrón se mantiene: las casas que pasaron de tres semanas se vendieron a una mediana de 100.3% de lo pedido.
¿Cuál es el mejor momento del otoño para comprar en San Francisco?
Para tener opciones, de fines de septiembre a octubre, cuando el estante suele estar más lleno. Para tener margen de negociación, cualquier momento en que encuentre una vivienda bien ubicada que pasó de tres semanas, algo más frecuente en noviembre y diciembre. Las viviendas que se venden en sus primeras dos semanas se han vendido sobre lo pedido en todos los meses del registro, diciembre incluido.
¿Qué hará el mercado de vivienda de San Francisco en el otoño de 2026?
Nadie lo puede decir con certeza, y esto no es un pronóstico. Empieza desde el estante más delgado en diez años: 152 casas en venta al cierre de agosto, 222 en el conteo diario de POTM Command al 22 de septiembre. Las casas que cerraron del 1 al 21 de septiembre se vendieron a una mediana de 128.6% de lo pedido. La tasa hipotecaria a 30 años estaba en 6.95% el 17 de septiembre, la más alta en un año, lo que suma cerca de $1,019 al mes a un préstamo de $1.6 millones frente al 5.98% de febrero. En cada uno de los últimos diez años el estante tocó su pico en septiembre u octubre y en diciembre estaba entre 38% y 54% de ese pico; si 2026 lo sigue, aún no se sabe.
Marcador del corredor de IA
Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #24 (esta edición) | 22 sep 2026 | Entrando al otoño, el corredor se sostiene en lo pedido. En los 30 días al 21 de septiembre se vendieron 52 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, la misma cantidad que un año antes, a una mediana exactamente en lo pedido (97.9% hace un año) en 28 días. La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 64% a 46%. | Estable, y sigue siendo el mayor margen de negociación de la ciudad. |
| #23 | 15 sep 2026 | Los compradores regresaron y el corredor sigue en lo pedido. Del 1 de junio al 11 de septiembre se vendieron 217 condominios en South of Market, South Beach, Mission Bay y Yerba Buena, contra 151 en los mismos días de 2025, a una mediana exactamente en lo pedido (97.6% hace un año) en 25 días (49 hace un año). La proporción vendida bajo lo pedido cayó de 71% a 39%. | Sigue siendo el extremo negociador de la ciudad, con menos espacio que hace un año. |
Ver las 20 lecturas anteriores
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #22 | 2 sep 2026 | La segunda recámara más empinada de la ciudad. Los condominios de una recámara del corredor se vendieron a una mediana de $702,500 y los de dos a $1,350,000 en los últimos 12 meses, un escalón de $647,500 con 338 y 329 ventas, con ambos peldaños todavía en lo pedido o apenas por debajo (99.7% y 99.6%) en 34 y 23 días de mediana. | El corredor sigue negociando, y el de una recámara negocia más tiempo. |
| #21 | 30 ago 2026 | Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año. | El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo. |
| #20 | 25 ago 2026 | Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas. | Revise la cuota antes de planear la oferta. |
| #19 | 18 ago 2026 | Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado. | El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia. |
| #17 | 9 ago 2026 | Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es. |
| #16 | 6 ago 2026 | Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando. | La apertura de compra se mantiene, y ahora está medida de cuatro maneras en vez de una. |
| #15 | 2 ago 2026 | Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendió el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso. | La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste. |
| #14 | 29 jul 2026 | Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor. | La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado. |
| #13 | 25 jul 2026 | Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble. | Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio. |
| #12 | 21 jul 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece. | La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja. |
| #11 | 17 jul 2026 | Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #10 | 14 jul 2026 | Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no. | Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad. |
| #09 | 10 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto. | La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad. |
| #08 | 5 jul 2026 | Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí. | Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes. |
| #06 | 25 jun 2026 | Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista. | La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas. |
| #05 | 21 jun 2026 | Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no. | Espacio de negociación para compradores financiados. |
| #04 | 17 jun 2026 | Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días. | La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió. |
| #03 | 13 jun 2026 | Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año. | Oportunidad intacta para quien negocia. |
| #02 | 10 jun 2026 | Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave. | Ventana estrechándose, no cerrada. |
| #01 | 7 jun 2026 | Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido. | La oportunidad de compra más clara de la ciudad. |
- El otoño es una segunda temporada, no lo que sobra de la primavera. Las casas en venta tocaron su pico en septiembre u octubre todos los años de 2016 a 2025, una mediana de 37% por encima de agosto, y octubre tiene más cierres de casas que cualquier otro mes en el promedio de diez años (cerca de 254 al año).
- Tres fases: la segunda temporada (septiembre a mediados de octubre), con más viviendas y más compradores; la merma (mediados de octubre a Thanksgiving), cuando el estante vuelve hacia el nivel de agosto; las fiestas, cuando el estante cae a entre 38% y 54% de su pico de otoño.
- El otoño le cuesta un poco al vendedor, y el año le cuesta más. Las casas listadas en otoño se vendieron a una mediana de 108% a 110% de lo pedido, de 1.5 a 3.4 puntos por debajo de las listadas en abril y mayo. El precio por pie cuadrado de otoño quedó dentro de cerca de 5% de la primavera del mismo año en nueve de diez años; la excepción fue 2022, cuando las tasas se duplicaron.
- Las cifras más débiles de diciembre son sobre todo listados viejos que salen. Las casas vendidas en dos semanas que cerraron en diciembre obtuvieron 115.7% de lo pedido, contra 115.6% en octubre, mientras 47% de los cierres de casas de diciembre habían pasado más de tres semanas en el mercado.
- El reloj dice más que el calendario. Las casas de otoño vendidas en 8 a 14 días se fueron al 118.0% de lo pedido; pasadas tres semanas la mediana fue lo pedido, con 44% vendiéndose por debajo. En 2026 el extremo rápido está más caliente (130.2%) y el lento igual (100.3% pasadas tres semanas).
- El otoño de 2026 empieza con el estante más delgado en diez años (152 casas en agosto, 222 en el conteo diario al 22 de septiembre), con casas al 128.6% de lo pedido a inicios de septiembre y la tasa a 30 años en 6.95%, la más alta en un año. Cuánto enfría la tasa la puja se verá en los cierres de octubre y noviembre.
Los días en el mercado, la venta sobre lista y el precio mediano de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, actualizado cada semana. Revise cuánto tiempo pasan en el mercado las viviendas de su vecindario antes de fijar un precio o una oferta.
Fuentes y lecturas relacionadas
- Encuesta Primaria del Mercado Hipotecario de Freddie Mac, promedio semanal fijo a 30 años
- Edición #23: Estantes vacíos, qué tan delgado está el estante este año
- Edición #16: Una ventana es una memoria, por qué los cierres recientes describen los contratos del mes pasado
- Tema: el sobreprecio en San Francisco, toda la pregunta en un lugar
- Vender en San Francisco, empezando por si conviene
- Comprar en San Francisco, todo el proceso
- Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras
Metodología y fuentes
Fuentes, cada una con su fecha. (1) SFAR InfoSparks, condado de San Francisco, serie mensual en el libro de POTM Command, datos al 1 de septiembre de 2026: listados de casas unifamiliares y de condominios y townhouses en venta al cierre de cada mes, de agosto a diciembre, 2016 a 2025, indexados al agosto de cada año. (2) Cierres gobernados del MLS de POTM Command, extraídos de BigQuery el 22 de septiembre de 2026, 63,017 ventas cerradas gobernadas desde 2016 hasta el 21 de septiembre, sin duplicados por parcela, con las reglas de cuarentena, de error de precio y de plausibilidad de venta sobre lista; solo medianas, nunca promedios. El registro del MLS no guarda una fecha de listado útil para ventas pasadas, así que el debut de un listado se estima como la fecha de cierre menos los días en el mercado menos 20 días, la mediana del tiempo entre contrato y cierre medida en las ventas de 2026 (19 días para casas, 20 para condominios); el debut estimado de una venta puede errar una o dos semanas en cualquier sentido. "Listados de otoño" son viviendas cuyo debut estimado cayó entre el 16 de agosto y el 15 de noviembre. Cada cifra describe viviendas que se vendieron: los listados retirados o vencidos no están en el registro antes de junio de 2026, así que los datos no pueden decir con qué frecuencia un listado de otoño o de fiestas no se vendió. (3) Las descargas diarias del MLS de POTM Command, contando listados distintos con estatus activo cada día; al cierre de agosto corrieron cerca de 8% por debajo de InfoSparks en casas (140 contra 152) y cerca de 1% en condominios (336 contra 340), así que se muestran solo contra sí mismas. (4) Encuesta Primaria del Mercado Hipotecario de Freddie Mac, promedio fijo a 30 años, semanal hasta el 17 de septiembre de 2026; los pagos son amortización estándar del préstamo indicado y no incluyen impuestos ni seguro. Las cifras de casas unifamiliares y de condominios y townhouses se mantienen separadas; las TIC y los edificios de 2 a 4 unidades quedan fuera de esta edición. Información general, no un pronóstico, ni una valuación de una vivienda específica, ni asesoría legal, crediticia o fiscal.
¿Qué significa este Pulso para su cuadra?
Dos casas a cinco cuadras pueden cargar riesgos muy distintos. Hablemos de su segmento específico, sin presión.