Una ventana es una memoria

El 6 de agosto le hice a nuestros datos una sola pregunta cuatro veces: a cuanto se estan vendiendo las casas de Bernal Heights, en relacion con lo que pedian?

Las respuestas fueron 135.0%, 132.9%, 131.1% y 123.2% de lo pedido. Cada una es correcta. Ninguna es una diferencia de redondeo, un truco de definicion ni otra fuente de datos. El mismo vecindario, el mismo tipo de propiedad, el mismo conjunto de datos gobernado, la misma tarde. La unica variable es hasta donde llega la ventana hacia atras.

Es una diferencia de 11.8 puntos en venta sobre lista y de $257,500 en el precio mediano. Es espacio de sobra para que dos personas honestas lleguen a conclusiones opuestas sobre el mismo vecindario, el mismo dia, y para que cada una pueda demostrarlo.

En números

Ventana	Ventas	Venta vs lo pedido	Parte sobre lo pedido	Precio mediano	Dias medianos
Ultimos 30 dias	12	135.0%	100%	$1,987,500	12
Ultimos 90 dias	37	132.9%	95%	$1,950,000	13
Ultimos 180 dias	86	131.1%	91%	$1,942,500	13
12 meses moviles	165	123.2%	85%	$1,730,000	13

Una ventana es una memoria

Una estadistica de mercado es un promedio sobre un tramo de tiempo, y la ventana es cuanto pasado usted acepta cargar.

Una lectura de 12 meses moviles sobre Bernal Heights hoy todavia carga septiembre pasado, noviembre pasado, enero pasado. Si el mercado se movio desde entonces, y se movio, entonces parte de lo que usted lee es un informe sobre un mercado que ya no existe. Fijese en lo que no cambio en la tabla anterior: la casa mediana entro en contrato en doce o trece dias en todas las ventanas. La velocidad ha sido constante. El precio no. La ventana es lo unico que separa esos dos hechos.

Esto no es una falla de los datos. Es el intercambio que hace toda ventana. Las ventanas cortas son actuales e inquietas. Las largas son estables y viejas. No hay ninguna que sea las dos cosas, y quien le entrega un solo numero sin decirle su ventana hizo ese intercambio por usted sin avisarle.

Los condominios son el grupo de control

Este es el mismo dia, en toda la ciudad, en los dos carriles. Las casas marcan 125.2% de lo pedido en 30 dias, 124.3% en 90 dias y 117.2% en un ano movil. Los condominios marcan 100.3%, 100.8% y 100.0%.

La misma ciudad, el mismo dia, el mismo metodo, el mismo analista. Las casas se mueven ocho puntos segun la ventana que elija. Los condominios menos de uno.

Ese contraste es lo que convierte el problema de la ventana de una molestia en una herramienta. Cuando sus ventanas no coinciden, algo esta cambiando. Cuando coinciden, no lo esta. La diferencia entre su ventana corta y su ventana larga no es ruido que haya que tolerar. Es la medicion del cambio en si misma.

Leidas asi, esas dos filas dicen algo simple. Las casas de San Francisco se estan moviendo, y los condominios de San Francisco llevan un ano casi exactamente en el precio pedido. Esa es una interpretacion, y es mia. Los seis numeros que la sostienen son hechos.

Y el movimiento tiene direccion

Entre los vecindarios donde la lectura de casas de 90 dias y la de 12 meses superan nuestra barra de confiabilidad Solida, 21 de 23 muestran los 90 dias mas calientes que los 12 meses. La diferencia mediana es de 6.7 puntos. Las dos excepciones son Ingleside, 1.7 puntos mas fria, y Bayview, 2.9 puntos mas fria.

Ese es el hecho. Esto es lo que yo saco de el.

La cifra de 12 meses moviles es la que encabeza la mayoria de los informes del mercado, incluidos informes que respeto. Ahora mismo esta subestimando este mercado en casi toda la ciudad. Si usted es comprador y esta anclado a un promedio de 12 meses de su vecindario, es probable que ofrezca por debajo, no porque alguien le haya mentido, sino porque esta leyendo un numero cuya memoria llega hasta el verano pasado.

La ventana de 30 dias no es el problema. La muestra lo es.

Esa es solo la mitad de la historia, y la otra mitad corta en sentido contrario. Pero no corta como suele suponer la mayoria de los comentarios del mercado. Lo que hace confiable a una ventana no es su largo. Es cuantas ventas cerradas hay dentro de ella.

A nivel de subdistrito, nuestra barra publicada para una lectura de 30 dias es de ocho ventas cerradas para llamarse Solida y cinco para llamarse Direccional. Entre todos los tipos residenciales, 30 de los 90 subdistritos superan esa barra ahora mismo: 18 Solidos y 12 Direccionales, con 304 ventas entre ellos. En toda la ciudad, ningun carril esta cerca del limite. Hubo 144 ventas de casas y 194 de condominios en los ultimos 30 dias, ambas comodamente Solidas.

Donde la muestra alcanza, la lectura de 30 dias no es ruido. Es la descripcion actual mas fiel disponible de ese vecindario, y la mayor parte del tiempo coincide con la vista larga. En esos 30 vecindarios la diferencia mediana entre la cifra de 30 dias y la de 12 meses es de 2.5 puntos. Pero ocho de ellos corren cinco o mas puntos por delante de su propio numero anual y tres corren cinco o mas por detras. Esos once son toda la senal, y una cifra de 12 meses no puede ver ninguno.

Glen Park esta 19.2 puntos por delante de su ano con diez ventas, y Parkside 16.5 por delante con nueve. Central Richmond, el vecindario donde vivo, esta 11.2 por delante con cinco, que es Direccional y no Solida, asi que leala como una inclinacion y no como un hecho. Y la ventana corta capta el enfriamiento igual de bien que el calor: Excelsior esta 11.6 puntos por detras de su ano con nueve ventas, y Eureka Valley y Dolores Heights 10.0 por detras con quince. Un promedio anual entierra los dos.

El modo de falla es real, y es una falla de muestra y no de ventana. La cifra de casas a 30 dias de Inner Parkside marca 200.4% de lo pedido. Es una casa: listada apenas por debajo del millon, vendida en dos millones, trece dias en el mercado. Es una venta real. Nuestro proceso de calidad de datos la marco, una persona la reviso y quedo aprobada. La cifra de casas a 30 dias de Forest Hill es 175.6%, tambien una casa. Ninguna supera la barra, y ninguna se publica como si lo hiciera. Para eso sirve la etiqueta de confiabilidad.

Entonces la regla no es use una ventana larga. La regla es use la ventana mas corta que su muestra sostenga, y lleve la etiqueta junto al numero. Esa es tambien la razon sencilla por la que agregamos una ventana de 180 dias este mes. A 90 dias, 23 vecindarios tienen lectura Solida de casas en particular, donde las muestras son mas delgadas; a 180 dias, la tienen 35.

Por que una convencion nacional lee mal a esta ciudad

Todo el que publica datos de vivienda en geografias pequenas hace alguna version de este intercambio. Redfin construye sus numeros semanales sobre ventanas moviles de cuatro semanas y las amplia a ventanas moviles de tres meses en areas pequenas, en sus propias palabras, para asegurar muestras adecuadas. El indice S&P Cotality Case-Shiller, la medida de precios de vivienda mas citada del pais, se calcula mensualmente con un algoritmo de promedio movil de tres meses. Son buenas decisiones. Tambien son instrumentos nacionales, calibrados para un mercado nacional.

Este es ese mercado nacional. El propio tablero de Redfin ubica a Estados Unidos en 98.3% de lo pedido, con 24.9% de las viviendas vendidas sobre el precio de lista, al mes de mayo de 2026. Las casas de San Francisco en los ultimos 30 dias se vendieron a 125.2% de lo pedido, con 86.8% sobre lo pedido, contra 110.4% y 71.4% en la misma ventana un ano atras.

Esos dos conjuntos de cifras no se miden igual. Redfin reporta una razon promedio donde esta edicion reporta una mediana, y su ultima lectura nacional es de mayo mientras la nuestra termina el 6 de agosto, asi que no son intercambiables y no las presento como tales. Pero ninguna diferencia de tratamiento explica veintisiete puntos.

Fijese en la otra cosa de esa comparacion. El tablero de vivienda mas citado del pais esta publicando datos de mayo en agosto. No es descuido. Es el intercambio de suavizado funcionando exactamente como fue disenado, porque en un mercado plano en 98.3% de lo pedido, tres meses de retraso no le cuestan nada al lector. En un mercado donde las casas se movieron ocho puntos dentro de un ano, y donde 21 de 23 vecindarios bien muestreados corren mas calientes en los ultimos 90 dias que en los ultimos doce meses, ese mismo retraso es caro. Aplicar una convencion nacional de suavizado a San Francisco ahora mismo no lo hace prudente. Lo hace tarde.

La diferencia no es que nosotros resolvimos esto. La diferencia es que le mostramos el dial, y ponemos el tamano de muestra al lado para que sepa cuando puede girarlo.

Que hacer con esto

Si esta poniendo precio a una casa para vender, empiece por la ventana mas corta que su propio subdistrito realmente sostenga, y deje que el tamano de muestra decida cual es. Si su vecindario supero la barra a 30 dias, ese es el numero mas cercano a los compradores que esta a punto de conocer. Si no la supero, retroceda a 90 o 180 dias en lugar de recurrir a la cifra de toda la ciudad. Y cuando dos ventanas difieren en mas de unos pocos puntos, su vecindario se esta moviendo; la direccion del desacuerdo le dice hacia donde.

Si esta escribiendo una oferta, entienda que el promedio de 12 meses es ahora mismo el numero mas amable disponible para usted, que es justamente por lo que es el equivocado para anclarse. Pida la lectura de 30, 90 y 180 dias del subdistrito especifico, pregunte cuantas ventas hay dentro de cada una, y ancle en la mas corta que supere la barra.

Y si alguien le entrega una estadistica del mercado, pregunte que ventana cubre y cuantas ventas tiene antes de discutir el numero. La mayoria de los desacuerdos sobre este mercado no son desacuerdos sobre hechos. Son dos ventanas hablando una sobre la otra.

Ahora publicamos las cuatro ventanas lado a lado en cada pagina de vecindario, cada una con su tamano de muestra y su etiqueta de confiabilidad. No porque cuatro numeros sean mas amables que uno. Porque un numero, sin su ventana, no es una respuesta. Si quiere saber en que ventana se debe leer su propia cuadra, esa es una conversacion corta y con gusto la tengo.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#16 (esta edición)	6 ago 2026	Plano en todas las ventanas, que segun esta edicion es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 dias y 99.0% en el ano previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edicion se movio cuando se movio la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar como lo corte es un segmento que no esta girando.	La apertura de compra se mantiene, y ahora esta medida de cuatro maneras en vez de una.
#15	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edicion extendio el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeno, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuanto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo mas lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edicion explica por que persiste.

Ver las 13 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#14	29 jul 2026	Leido esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un ano y los listados activos de 772 a 480, asi que hasta el carril mas tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edicion no volvio a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detras es mas delgado.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincon tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, asi que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la tactica de lista baja.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra mas clara de la ciudad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular esta en otra parte. La historia de junio de un millon sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el ano pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra mas clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

Las cuatro ventanas estan en vivo para cada vecindario de San Francisco en el explorador del mercado, cada una con su tamano de muestra y su etiqueta de confiabilidad. Lea su propio subdistrito antes de poner precio, ofertar o discutir.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analitica gobernada del MLS, al 6 de agosto de 2026, con 62,783 ventas cerradas de San Francisco deduplicadas. La venta sobre lista es la mediana, entre las ventas de la ventana, del precio de cierre dividido entre el precio de lista; una vivienda vendida a 135.0% cerro 35% sobre lo pedido. Las ventanas se anclan a la extraccion de datos mas reciente e incluyen la fecha final, asi que la ventana de 90 dias de esta edicion va del 9 de mayo al 6 de agosto de 2026. Las casas son residencias unifamiliares; los condominios incluyen townhomes. Los registros se deduplican a un evento cerrado por listado, conservando la version ingresada mas recientemente. Se excluyen los valores de venta sobre lista fuera de una banda de 50 a 250 por ciento como errores de captura, igual que los registros en cuarentena que no han pasado revision; se excluyen 3 valores atipicos y 6 eventos en cuarentena en toda la ciudad. La venta de 200.4% de Inner Parkside estuvo en cuarentena al ingresar, fue revisada y liberada antes de esta extraccion, asi que se incluye y no es un error. Las etiquetas de confiabilidad son umbrales de tamano de muestra publicados con los datos: a nivel de subdistrito, una lectura de 180 dias necesita 12 ventas cerradas para llamarse Solida y 8 para Direccional. El conteo de 21 de 23 vecindarios exige etiqueta Solida en AMBAS ventanas, la de 90 dias y la de 12 meses, asi que es un conjunto mas estrecho y mas conservador que el conteo de vecindarios Solidos solo a 180 dias, que es 35. Las cifras de toda la ciudad se publican para ventanas de 30 dias, 90 dias y 12 meses; la ventana de 180 dias se publica a nivel de vecindario, por eso la comparacion citywide de esta edicion muestra tres ventanas y la tabla de Bernal Heights muestra cuatro. Los conteos de vecindarios se refieren solo a ventas de casas, asi que un vecindario puede tener buena muestra en casas y muestra delgada en condominios en la misma ventana. Solida es una afirmacion sobre el tamano de la muestra, no sobre la certeza; un vecindario bien muestreado todavia puede sorprenderlo. Las cifras de Bernal Heights se verificaron celda por celda contra el almacen de datos subyacente el 8 de agosto de 2026. Fuentes secundarias, citadas solo por metodo y no para ninguna cifra de San Francisco: Redfin, metodologia del Data Center, que construye metricas semanales sobre ventanas moviles de cuatro semanas y las amplia a ventanas moviles de tres meses en areas pequenas para asegurar muestras adecuadas; y S&P Dow Jones Indices, indices S&P Cotality Case-Shiller de precios de vivienda, que se calculan mensualmente con un algoritmo de promedio movil de tres meses. Las barras de confiabilidad para una lectura de subdistrito a 30 dias son 8 ventas cerradas para Solida y 5 para Direccional. En esta edicion aparecen dos granos distintos y se etiquetan donde se usan: los conteos de vecindarios sobre casas en particular (23 Solidos a 90 dias, 35 a 180) son solo unifamiliares, mientras que las cifras de cobertura a 30 dias (30 de 90 subdistritos, 18 Solidos, 304 ventas) son todos los tipos residenciales combinados, por eso la segunda cifra es mucho mayor que la primera. Las cifras nacionales vienen del tablero del mercado de vivienda de Redfin para Estados Unidos: 98.3% de venta sobre lista y 24.9% de viviendas vendidas sobre el precio de lista, al mes de mayo de 2026. Redfin reporta una razon promedio y una lectura de mayo, mientras esta edicion reporta medianas en una ventana que termina el 6 de agosto de 2026, asi que no son intercambiables y no se presentan como tales; se muestran para dimensionar una brecha muy superior a cualquier diferencia de tratamiento. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a cambio, correccion y revision. Informacion general, no asesoria legal, fiscal ni financiera, y no es un pronostico.