La sequia

Cuatro ediciones seguidas, este marcador ha recorrido el mismo mercado desde distintos angulos. Los titulares del millon sobre lo pedido en junio. Los compradores que seguian perdiendo y se adaptaban un vecindario mas alla. El porcentaje de sobreprecio que mide la estrategia de precios tanto como la demanda. La valvula de escape que empujo el frenesi hacia los condominios y TIC que viven como casas. Cada una de esas piezas describio como se ve el frenesi. Ninguna dijo por que existe. Los datos actualizados dan una respuesta simple: casi no hay nada que comprar.

Cero punto siete

Los meses de inventario son la forma mas limpia de medirlo. Hacen una pregunta sencilla: al ritmo actual de ventas, cuanto tomaria vender cada vivienda en el mercado. En junio, la respuesta para las casas de San Francisco fue 0.7 meses, unas tres semanas. Es la lectura de junio mas baja en al menos veinte anos, desde que estos datos empiezan en 2005. No es un mercado ajustado normal. Los junios recientes mas ajustados, en las primaveras calientes de 2021 y 2022, estuvieron en 1.6 meses, mas del doble de donde estamos ahora. Un mercado equilibrado suele considerarse de cuatro a seis meses. Las casas corren a cerca de una decima parte de lo equilibrado.

No solo las casas

Esta no es una historia de un solo segmento. Los condominios y townhomes cayeron a 1.7 meses de inventario en junio, el segundo junio mas bajo del registro. Los TIC llegaron a 1.1. Hace un ano esos mismos segmentos estaban en 3.9 y 4.1 meses. Cada tipo de propiedad en la ciudad se corto a mas de la mitad en doce meses. La sequia es de toda la ciudad, y por eso la presion no tenia a donde ir salvo a cada carril a la vez, como mostro la edicion anterior.

Los listados que desaparecen

La otra mitad del panorama es el conteo puro de viviendas en venta, y confirma que la sequia es de verdad de oferta, no solo de ventas rapidas. Este mayo habia 214 listados unifamiliares activos en San Francisco. Un ano antes habia 390. Es 45% menos casas para elegir. Los condominios y townhomes pasaron de 772 a 480, los TIC de 108 a 67, cada uno cerca de 40% abajo. Llego al mercado menos de dos tercios del inventario ya escaso del ano pasado esta primavera.

En números

Segmento	Meses de inventario, junio 2026	Un ano atras	Listados activos, mayo 2026	Un ano atras
Casas, unifamiliares	0.7	1.8	214	390
Condominios y townhomes	1.7	3.9	480	772
Tenencia en comun, TIC	1.1	4.1	67	108
Mercado equilibrado, referencia	4 a 6	4 a 6

No son las tasas

La explicacion facil serian las tasas de interes, y conviene descartarla en el registro. La hipoteca a treinta anos esta cerca de 6.5%, la tasa de fondos federales cerca de 3.6%, ambas casi planas a lo largo del ano. El dinero no se abarato de repente. Es mas, tasas cercanas a seis y medio por ciento son parte de por que tan pocos duenos listan: un propietario con un prestamo bajo de la era de la pandemia tiene pocas razones para vender a estas tasas y comprar su siguiente casa con ellas. El efecto candado es real. Pero el punto para quien compra o vende hoy es mas simple. La competencia que usted siente no es una ola de demanda por dinero barato. Es una escasez de oferta, y se comporta distinto.

El sobreprecio, explicado

Ponga las cuatro ediciones anteriores junto a esta y todo el arco se resuelve. Cuando las casas se venden 24% por encima de lo pedido en once dias, eso no es psicologia de masas. Es aritmetica. Con 0.7 meses de inventario, unas tres semanas de viviendas en el mercado, cualquier casa bien puesta y preparada atrae a todo el grupo de compradores a la vez, porque no hay una segunda opcion en la misma cuadra. Los sobreprecios, la velocidad, el desborde hacia condominios y TIC, todo es lo que produce una sequia de oferta. La mania nunca fue la causa. Los estantes vacios lo fueron.

Que hacer con esto

Si esta vendiendo, tiene tanta ventaja como la que este mercado ha ofrecido en veinte anos, y probablemente mas de la que asume. Eso no significa sobreprecio. Significa poner el precio a su numero comparable honesto y dejar que la escasez real haga el trabajo, porque el grupo de compradores no tiene a donde mas ir. Las viviendas bien preparadas son las que lo capturan.

Si esta comprando, la verdad dura es que esperar mas opciones no ha rendido, y los datos no prometen que lo haga pronto. La jugada practica es la que los compradores de casas ya aprendieron: presupueste con lo que cerraron viviendas comparables, llegue con el financiamiento aprobado antes de visitar, y este listo para moverse en dias, no en semanas. En un mercado de tres semanas, dudar es lo mas caro que puede hacer. Y si es dueno y no esta seguro, esta es la conversacion para la que estoy hecho. Si lo correcto es vender ante esta escasez, mantener, o algo intermedio, depende de su situacion especifica, y la respuesta honesta es a veces esperar.

Las salvedades honestas

Dos cosas mantienen esto claro. Primero, los meses de inventario reflejan tanto listados escasos como ventas rapidas, asi que un numero bajo por si solo podria malinterpretarse. Por eso importa el conteo independiente de inventario: los listados bajaron cerca de 40% por si solos, lo que confirma que es una sequia de oferta, no solo rotacion rapida. Segundo, junio es un solo mes y son medianas de toda la ciudad; cualquier cuadra o edificio puede correr mas caliente o mas frio. La direccion, sin embargo, es inequivoca y consistente en cada tipo de propiedad. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a revision. Informacion general, no asesoria legal, fiscal ni financiera.

La historia de 2026 no ha sido realmente sobre precios, ni guerras de ofertas, ni psicologia de compradores. Debajo de todo hay un hecho mas simple: San Francisco dejo de listar viviendas. Hasta que eso cambie, el frenesi no es un animo que va a pasar. Es la aritmetica de un estante vacio. La pregunta que vale la pena mirar ahora es si el otono trae de vuelta los listados. Lo estare siguiendo, y si es dueno, esta buscando, o esta sopesando un movimiento, esa es exactamente la conversacion para la que estoy aqui.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular esta en otra parte. La historia de junio de un millon sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el ano pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra mas clara de la ciudad.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra mas clara de la ciudad.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincon tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, asi que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la tactica de lista baja.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#14 (esta edición)	29 jul 2026	Leido esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un ano y los listados activos de 772 a 480, asi que hasta el carril mas tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edicion no volvio a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detras es mas delgado.

Cada carril de esta edicion esta en vivo en el explorador del mercado. Cambie el tipo de propiedad y lea el panorama de oferta de su propio vecindario.

Fuentes y lecturas relacionadas

• Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, la referencia semanal de tasas hipotecarias
• Vender en San Francisco, empezando por si conviene
• Cómo ayudo a compradores
• Edición #13: La válvula de escape, a dónde fue la presión

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analitica gobernada del MLS, actualizada el 26 de julio de 2026. Las series de meses de inventario y de listados activos se calculan mensualmente para el Condado de San Francisco, en los segmentos unifamiliar, condominio y townhome, y tenencia en comun, desde enero de 2005. Los meses de inventario son el inventario activo dividido por el ritmo mensual de ventas. Junio de 2026 es el ultimo mes completo para la oferta; las comparaciones de listados activos usan mayo, el ultimo mes completo de esa serie. Dos cosas mantienen esto honesto. Primero, un numero bajo de meses de inventario puede reflejar listados escasos o simplemente ventas rapidas, asi que el conteo independiente de listados activos importa: los listados bajaron cerca de 40% por si solos, lo que confirma una escasez de oferta y no un espejismo de rotacion rapida. Segundo, junio es un solo mes y son medianas de toda la ciudad, asi que cualquier cuadra o edificio puede correr mas caliente o mas frio. La direccion es la misma en cada tipo de propiedad. Las cifras de tasas vienen de FRED: hipoteca fija a treinta anos (MORTGAGE30US) y tasa de fondos federales (FEDFUNDS), ultimas observaciones de fines de julio de 2026. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a cambio, correccion y revision. Informacion general, no asesoria legal, fiscal ni financiera.