Un millón sobre lo pedido

Mike Simonsen, economista en jefe de Compass, publicó esta semana su reporte de julio sobre San Francisco, con datos hasta junio. Simonsen abre con una línea llamativa: en junio, 44 casas en la ciudad se vendieron por al menos un millón de dólares sobre lo pedido, lo que el interpreta como un auge de riqueza impulsado por la IA que lleva al mercado a máximos históricos. Es un reporte excelente, y el número es real. La suya es la vista nacional, de arriba hacia abajo; lo que yo puedo agregar desde aquí es el complemento cuadra por cuadra, así que saque los mismos cierres del MLS para verlos de cerca. Esta es la lectura local, ofrecida junto a la suya.

Que hay dentro del número

Las casas detrás de ese titular son un grupo específico: cada cierre de junio en San Francisco, Distritos 1 al 10, que superó su precio de lista por un millón de dólares o más. Hay alrededor de cuarenta y cinco, y su composición dice mucho más que el conteo.

Por si sirve, correr los mismos cierres de junio de forma independiente me da cuarenta y cinco, uno más que la cifra que circula. Nada depende de eso. La diferencia es una sola tenencia en común que queda justo fuera de un conteo estricto de casas y condominios, un recordatorio justo de que un conteo así es tan preciso como el punto donde uno traza la línea del tipo de propiedad.

Las casas mismas, con fotos y todos los detalles, están en Compass. Vea las 45 en Compass si quiere recorrer la lista.

Es una historia de casas, en tres vecindarios

Treinta y seis de ellas eran unifamiliares. Solo dos eran condominios, y las otras siete también eran propiedades tipo casa, en su mayoría pequeños edificios de dos y tres unidades y una casa adosada. Así que esto no es el mercado que la mayoría de los compradores está buscando. Es el segmento alto de casas separadas. Y no está repartido por toda la ciudad. Tres distritos concentran 36 de las 45: la columna central de Noe Valley, Eureka Valley, Cole Valley y el Haight tuvo 14; el Richmond, Sea Cliff y Lake Street tuvieron 13; y Pacific Heights, la Marina y Cow Hollow tuvieron 9. Todo el resto de la ciudad, junto, produjo nueve. Lo dire sin exagerarlo: mi propio Distrito 1 fue el segundo más activo de está lista. Esta pasando en mis calles, y aun así es una franja estrecha de ellas.

Una mirada de cerca a cómo se fijaron estos precios

Esto es lo que agrega la mirada cuadra por cuadra. Vender un millón sobre lo pedido mide la brecha entre el precio de lista y el precio de venta, y esa brecha la fijan dos cosas muy distintas: cuánto desean los compradores la casa, y cómo eligió ponerle precio el agente. En este grupo, el precio hizo gran parte del trabajo. Esas 45 casas cerraron a una mediana de 144% de su precio de lista, tomada casa por casa. La lista mediana fue de $3.5M y la venta mediana de $4.95M, y lo hicieron en una mediana de nueve días. Esa es la casa típica de este grupo cerrando 44% sobre su lista, y una casa no se vende de forma orgánica tan por encima de su propio precio pedido. Esos precios de lista se fijaron a propósito por lo bajo para iniciar una guerra de ofertas, una estrategia común y legal en esta ciudad, sobre todo para casas en exactamente estos vecindarios. La demanda detrás del número final es real. El tamaño de la cifra de "sobre lo pedido" es, en parte importante, una táctica de listado. Nombrarlo con claridad es justo para lo que sirve una lectura cuadra por cuadra.

En el extremo, la táctica es aún más marcada, aunque con una advertencia. El mayor sobreprecio del año fue una casa frente a Ocean Beach, listada en $1.495M y vendida en $3.5M en efectivo, 234% de lista. Pero la cima de esa lista no es toda guerras de ofertas. Dos de las tres casas que superaron el 200% de lista esta primavera fueron ventas de sucesión y fideicomiso, listadas bajo y vendidas como están, lo que infla la brecha sin un frenesí detrás. Incluso el extremo dice lo mismo: el número es sobre cómo se fijó el precio de la casa.

Las mismas casas, con precio de hace un año

Vale la pena detenerse aquí, porque es el corazón del asunto. Subvaluar casas no es nuevo en San Francisco. Incluso en junio de 2019, antes de la pandemia, las casas aquí se vendian a cerca del 115% de lista. La táctica es vieja. Lo que cambió es cuánto se está forzando. Hace un año, en junio de 2025, la casa típica de San Francisco se vendió al 111% de lista. Este junio fue 124%, la brecha más amplia en mis datos desde 2016, y un salto de 13 puntos en un solo año. Ahora vea que se movió y que no: los precios de lista medianos subieron cerca de 7% anual, mientras los precios de venta medianos subieron cerca de 24%. Los precios de lista se quedaron anclados cerca del año pasado mientras el mercado corria, y el espacio entre ellos es exactamente lo que se reporta como "sobre lo pedido."

Se ve mejor casa por casa, y saque el historial de ventas para comprobarlo. En Corona Heights, una casa que se vendió por última vez en cerca de $2.25M en 2018 salio al mercado este junio con lista de $2.098M, por debajo de su propio precio de hace ocho años, y se vendió en $3.475M: 166% de lista en catorce días. En mi propio Central Richmond, una casa que se vendió por última vez en cerca de $2.23M en 2017 se listo en $2.95M y cerró en $4.1M en diez días. En ambos casos el precio de lista reconocio una fracción del movimiento del mercado; el precio de venta lo reconocio completo. El número de "sobre lo pedido" es la distancia entre un precio honesto y uno estratégico.

Ponga la apreciación en perspectiva, porque dos cosas muy distintas se esconden dentro de estas ventas. Los dueños de largo plazo, los que mantuvieron siete, ocho, nueve años, se compusieron a cerca de 7% al año: la casa de Central Richmond con +84% total cae justo ahí. Fuerte y constante, y poco notable una vez que lo anualiza. Los números que saltan a la vista vinieron todos del otro grupo: casas compradas en 2024 o 2025 y revendidas este año, con +50%, +130%, incluso +300% anualizado. Eso no es el mercado regalando dinero. Es renovación y reconstrucción, valor que alguien agrego y revendio. En toda la ciudad, la casa mediana se ha compuesto cerca de 5% al año en la década y más cerca de 3% desde 2019. Y aquí está la señal: cada una de estas casas, la de ganancia lenta y la reventa de siete meses por igual, se vendió al menos 20% sobre lo pedido. El sobreprecio no mide cuánto se aprecio una casa. Es una elección de precio puesta encima de lo que la casa realmente hizo.

Nada de esto significa que la demanda sea falsa. Ponga a estas ventas el precio con la convención del año pasado y el sobreprecio se reduce cerca de la mitad, pero no desaparece, porque los compradores compiten de verdad. En la cima la táctica importa menos: una casa de Pacific Heights listada en $6M se vendió en $7.6M, 127% de lista, con precio cerca de su nivel y simplemente atrajo un bolsillo más profundo. Dos cosas son ciertas a la vez: las casas valen más, y la cifra de sobre lo pedido está inflada por precios de lista que dejaron de seguir el ritmo.

Dos ventas distintas detrás de un mismo número

Esas 45 casas no son ni siquiera un solo tipo de venta. Sepárelas por donde están y aparecen dos historias. En los tres distritos de primer nivel, el Richmond, la columna central de Noe a Cole, y Pacific Heights, son casas trofeo, en su mayoría de largo plazo, cambiando de manos a una mediana cercana a $5M. Dueños reales, apreciación real, con precio bajo y ofertas por encima. Las otras nueve, en la Mission, el Sunset, Forest Hill y Hayes Valley, son otro negocio. Se venden un nivel completo más abajo, cerca de $3.45M, y aun así se listaron de forma aún más agresiva, y casi la mitad fueron reventas o reconstrucciones recientes, compradas, renovadas y revendidas en uno o dos años. El mismo titular de un millón sobre lo pedido, dos motores debajo: riqueza concentrada comprando casas escasas de primer nivel por un lado, y el negocio de la renovación trabajando el medio del mercado por el otro. Con solo nueve casas de ese segundo lado, tómelo como una dirección y no como un conteo firme, pero la división es real, y vale la pena saber a cuál de las dos pertenece su propia cuadra.

La huella del efectivo es la evidencia real

Si quiere prueba de que la riqueza concentrada impulsa este segmento alto, no senale el sobreprecio, senale el financiamiento. Ese grupo de 45 casas fue 54% en efectivo. En todas las ventas de casa de junio la proporción en efectivo fue de 29%, y en todas las ventas fue de 33%. Así que las casas en la cima de la lista de sobreprecio se compraron en efectivo a casi el doble de la tasa del mercado a su alrededor. Esa es la firma medible de la riqueza: compradores que no necesitan préstamo, no se inmutan ante tasas hipotecarias de 6.5% y pueden quitar el financiamiento para ganar. Es un grupo pequeño, específico y cargado de efectivo, y está jalando hacia arriba la mediana de casas de toda la ciudad.

Abrir la tabla completa de datos

En números

Métrica	Lectura	Contexto
Casas que se vendieron $1M+ sobre lista, junio (D1-10)	unas 45	El grupo completo detrás del titular de junio, Distritos 1-10
Proporción unifamiliar de ese grupo	80% (36 de 45)	Solo 2 eran condominios
Dónde estaban	36 de 45 en tres distritos	D5 Noe/Eureka/Cole 14, D1 Richmond/Sea Cliff 13, D7 Pac Hts/Marina 9
Proporción en efectivo del grupo	54%	Contra 29% de todas las ventas de casa en junio, y 33% de todas las ventas
Venta sobre lista mediana, el grupo	144%	Lista $3.5M, cierre $4.95M, una mediana de 9 días en mercado
Mayor sobreprecio esta primavera	234% de lista	Una casa frente a Ocean Beach listada en $1.495M, vendida en $3.5M en efectivo; el extremo tiende a ventas de sucesión
Venta sobre lista, casa típica, junio	124% de lista	Contra 111% hace un año y 115% prepandemia 2019; la más amplia desde 2016
Crecimiento lista contra venta, anual	lista +7%, venta +24%	Los precios de lista dejaron de seguir el ritmo del mercado
Apreciación misma casa, trofeos de largo plazo	cerca de 7% al año	Reventa mediana con 3+ años; un total de 50 a 84% en 7 a 9 años
Apreciación de casas en la ciudad	cerca de 5% al año en una década	Más cerca de 3% al año desde 2019; anualizado, no es una manía
Casas $1M+ sobre lista, esta primavera	133	De marzo a junio; 6 la primavera pasada, récord anterior 33 en 2022
Efectivo, esta primavera contra el auge de 2021	34% contra 18%	Lo más alto de la década; 2021 corrió con hipotecas bajo 3%, este con efectivo
Volumen de lujo esta primavera, casas $5M+	86, un máximo histórico	Casi el doble de la primavera pasada; condominios $3M+ también récord en 74
Premium genuino contra manufacturado, el grupo	cerca de un tercio genuino, dos tercios subvaluado	Genuino cierre mediano $6.85M; subvaluado mediana 151% de lista, cuatro listados bajo su venta previa
Si se listaran al sobreprecio normal de SF	cerca de 7 de 133 sobreviven	Al 110 a 115% de lista, solo las casas genuinas de $9M+ superan $1M sobre lo pedido
Dónde se listo el grupo, por precio de lista	la mitad bajo $3M, una quinta parte bajo $2M	Los compradores buscan por lista; la banda $1.5M a $3M es la más expuesta
Casas en la ciudad, últimos 30 días	$2.11M, 125% de lista	Alza de cerca de 24% anual, 90% se vendió sobre lo pedido
Condominios en la ciudad, últimos 30 días	$1.23M, 101% de lista	Alza de cerca de 5% anual, un carril más estable
Carril de tenencia en común, año móvil	$1.10M, plano	Prácticamente sin cambio, el segmento genuinamente suave

Cómo se compara esta primavera

Dé un paso atrás diez años y esta primavera no es una versión caliente de un mercado normal, es un mercado distinto. Las 44 ventas de junio que iniciaron todo esto son un mes de una primavera que produjo 133 casas vendidas un millón o más sobre lista, de marzo a junio. La primavera pasada hubo seis. La frenética primavera de 2022, el récord anterior, tuvo 33. En la mayoría de las últimas diez primaveras el número quedó en un dígito. Esto no es la cima de una tendencia, es una ruptura con ella. Y la casa mediana de primavera, en $2.13M, es un máximo histórico, un alza de cerca de 20% en un solo año.

El motor también cambió. La última vez que la primavera corrió así de caliente fue 2021, pero ese auge se construyo con dinero barato: solo 18% de los compradores pagó en efectivo, lo más bajo de la década, porque las hipotecas bajo 3% hicieron el trabajo. Esta primavera, con tasas cerca de 6.5%, 34% pagó en efectivo, lo más alto de la década. El mismo calor, el motor opuesto. 2021 fue apalancamiento. Este es riqueza, compradores que no necesitan que la tasa coopere.

Y no son solo los sobreprecios. La cima misma del mercado también alcanzó un volumen récord esta primavera: 86 casas se vendieron por $5M o más y 74 condominios por $3M o más, ambos máximos históricos, y ambos casi el doble de la primavera pasada. Así que aún con el mercado amplio de condominios en calma, la cima misma se mueve a un ritmo récord. Tres señales a la vez, los sobreprecios, las casas de lujo, los condominios de lujo, y el hilo común en todas es el efectivo.

Cuanto de esto fue real

No todas fueron guerras de ofertas. Separe las casas por lo que produjo la brecha de un millón y cerca de un tercio fueron genuinas: casas caras, una mediana de cierre cercana a $6.85M, listadas cerca de su valor y con ofertas por encima en un 15 a 30 por ciento normal, competencia real. Los otros dos tercios estaban subvaluadas: casas de precio medio cerca de $3.66M, elevadas 30 a 90 por ciento, una mediana de 151 por ciento de lista, y cuatro se listaron por debajo de su propia venta anterior. Mientras más alto el precio, más real el sobreprecio; mientras más medio el mercado, más fue la táctica de listado.

Esta es la forma más clara de verlo. Si estas mismas casas se hubieran listado al sobreprecio normal de San Francisco, el 110 a 115 por ciento de lista que la ciudad ha corrido incluso en años ordinarios, solo unas siete de las 133 habrian superado el millón sobre lo pedido, las casas genuinas por encima de $9M donde un millón de dólares es un porcentaje pequeño. Todo lo demás está un millón por encima solo porque se listo bajo. Es un mercado real, corriendo caliente, vestido por cómo se fijaron los precios.

Y lea los puntos de precio con honestidad, porque aquí es donde importa para los compradores. Estas casas se vendieron a una mediana de $4.5M, así que es fácil archivar todo esto como lujo. Pero los compradores buscan por el precio de lista, no por el de venta, y las listas corrieron bajo: la mitad de estas casas se listaron por debajo de $3M y una quinta parte por debajo de $2M. Un comprador que recorre una casa de dos millones en estos vecindarios no está a salvo por debajo de la contienda, es el más expuesto a una guerra provocada, porque esa es exactamente la banda que se subvalua. El consejo honesto no es miedo, es precisión: no confie en la lista, calcule sobre lo que la cuadra realmente vale.

La lectura de IA, y lo que muestran los números de cerca

Simonsen la vincula con la riqueza por IA, y el momento y el dinero encajan. Lo que agregan mis cierres es la textura por debajo: la riqueza aparece sin lugar a dudas en la proporción de efectivo. De donde proviene exactamente mis registros no lo pueden decir, y probablemente es mixto: compradores con capital por la IA y la tecnología junto a dueños de mucho tiempo cambiando de casa, dinero de fuera de la zona y familias juntando recursos. Así que tome ambas cosas juntas, su lectura sobre la fuente y el detalle cuadra por cuadra de cómo está aterrizando. La riqueza es real y está concentrada, y está comprando casas escasas en un puñado de vecindarios.

El otro carril, para casi todos los demás

Salga de esas 45 casas y el mercado es mucho más tranquilo de lo que sugiere el número de toda la ciudad. En los últimos 30 días, las casas de la ciudad corrieron una mediana de $2.11M al 125% de lista, genuinamente caliente. Pero los condominios corrieron una mediana de $1.23M al 101% de lista, un alza de cerca de 5% anual, una subida constante y no un frenesí. Las casas de tenencia en común, el carril de valor de la ciudad, quedaron prácticamente planas en el año móvil, cerca de $1.1M. La mayoría de quienes compran en San Francisco ahora no están en una guerra de ofertas un millón sobre lo pedido. Están en un mercado normal, competitivo pero cuerdo. El frenesí suena fuerte precisamente porque es raro.

Actualización del marcador

La historia de riqueza por IA, leída con honestidad, es una historia de casas del lado oeste y del centro. Las torres de condominios más cercanas a las oficinas de IA reales, en SoMa, Mission Bay y South Beach, siguen siendo el extremo suave del mercado. Los condominios de South Beach corrieron cerca de 10% por debajo del año pasado en el reporte de julio, aún cuando su volumen de ventas subió. La actividad está regresando a ese corredor, pero el precio no, lo que lo mantiene como la apertura más clara para un comprador paciente. El titular y la oportunidad están en dos partes distintas de la ciudad.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#10 (esta edición)	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aún con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.

Ver las 7 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aún cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

Qué significa para usted

Comprando una casa trofeo en el Distrito 1, 5 o 7? Asuma que el precio de lista es un piso, no una meta, y traiga un número de retirada real para que una guerra de ofertas provocada no convierta su emoción en quien administra su dinero. Comprando casi cualquier otra cosa o en cualquier otro lugar? No deje que un número de toda la ciudad lo convenza de pagar de más por un mercado que en realidad no está tan caliente; en condominios todavía tiene espacio y tiempo. Vendiendo una casa en esos vecindarios de arriba? La estrategia de ponerle precio bajo y dejarlo correr está funcionando, pero es una táctica con verdaderas concesiones, no magia, y solo funciona con la casa correcta, la preparación correcta y la expectativa honesta de que algunos compradores se retiran cuando sienten el juego. Vendiendo cualquier otra cosa? Ponga el precio al número real de su cuadra y deje que el mercado lo alcance. Si quiere saber en cuál de estos carriles cae su casa o su búsqueda en concreto, esa es exactamente la conversación para la que estoy aquí.

Esta edición se apoya en el reporte de julio 2026 de Mike Simonsen con una lectura local, cuadra por cuadra, del MLS. Descargue el reporte completo (PDF) con todas las graficas y tablas por vecindario.

Fuentes y lecturas relacionadas

• Case-Shiller, tercio de precio alto, área metropolitana de San Francisco (FRED)
• Actividad de ventas por condado de la Asociación de Realtors de California, incluye el condado de San Francisco
• Tema: el sobreprecio en San Francisco, toda la pregunta en un lugar
• Guía del vecindario Outer Sunset
• Guía del vecindario Noe Valley
• Cómo leo el mercado de San Francisco, el método detrás de estas cifras

Metodología y fuentes

Las cifras de reproducción y desglose provienen de datos gobernados del MLS de POTM Command (ventas cerradas, Distritos 1 a 10 de San Francisco, junio 2026), extraidas el 11 de julio de 2026. El grupo de $1M+ sobre lista son los 45 cierres cuyo precio de venta superó el precio de lista por al menos $1,000,000. Las lecturas de casas y condominios de la ciudad son medianas móviles de 30 días hasta el 11 de julio de 2026. El marco de terceros es el reporte de julio 2026 de Mike Simonsen para Compass sobre San Francisco (Compass vía MLS, datos hasta junio 2026). Los precios son medianas salvo que se indique. Los porcentajes de venta sobre lista son medianas tomadas casa por casa, por lo que no tienen que igualar una mediana de precio dividida por otra. Información general, no un pronóstico ni asesoría individual. Las comparaciones históricas de venta sobre lista usan ventas cerradas de 2016 a junio de 2026; los ejemplos de casas individuales provienen de ventas previas emparejadas en ese registro y se identifican solo por vecindario, nunca por dirección. La apreciación de la misma casa es una tasa de crecimiento anual compuesto entre la venta previa registrada y la venta de 2026; se excluyen tenencias menores a tres años porque las renovaciones y reconstrucciones las inflan. La apreciación de la ciudad es el crecimiento anual compuesto de la mediana de junio de venta unifamiliar. Los desgloses por distrito y vecindario corren sobre muestras mensuales pequeñas, a menudo de nueve a catorce ventas, y deben leerse como direccionales, no firmes.