Pulso del mercado
Cómo está el mercado en San Francisco, ahora mismo.
This page is shared openly with fellow SF agents. If what you are seeing in the field supports or contradicts the working hypothesis, the Feedback tab is exactly for that. Better shared information makes everyone a better advisor.
La ciudad, clasificada por rol
Cada subdistrito se ubica según sus propios datos unifamiliares (precio, intensidad del sobreprecio y qué tan cargado de casas está), no según su distrito en conjunto. La cima del mercado se divide en dos: las zonas de Lujo fijan precio al valor y reciben menos sobreprecio, mientras que las zonas de Prestigio listan bajo y reciben mucho sobreprecio.
Lea el análisis: Por qué las casas se venden tan por encima de lo pedido ›
{{ map }}Cada vecindario, de un vistazo
El minigráfico lleva la forma de los últimos diez años en el ancho de una palabra; los extremos llevan los números. Lea el nivel, no el zigzag; los conteos de un solo año son pequeños.
Cómo va 2026 hasta ahora
El mercado, cuatro vistas
Casas vs condominios, trayectorias de precio de diez años, la huella del efectivo y la cima del mercado. Elija una vista.
{{ marketTabs }} {{ marketBody }} {{ nextCTA }}¿Esperar al otoño para listar?
¿Debe un vendedor sacar un listado ahora, en el verano, o esperar hasta después del Labor Day? Diez años y medio de cierres, agrupados por el mes en que cada uno salió al mercado, dicen que el folclor está mayormente equivocado, y que la fecha de lanzamiento importa más que la temporada.
{{ season }} {{ nextCTA }}
Qué es POTM
POTM significa Pulse On Today’s Market (el pulso del mercado de hoy). POTM Command es el motor detrás de El Pulso de Paulo: reúne los registros de ventas cerradas del MLS de San Francisco en un conjunto de datos consistente que se remonta una década, actualizado cada ciclo para que las cifras se mantengan al día en vez de tener meses de antigüedad. Cada número se rastrea hasta una venta cerrada específica, por vecindario y tipo de vivienda.
Gobernado significa que funciona con reglas fijas, no con hojas de cálculo improvisadas: una sola fuente de verdad, las unifamiliares separadas de los condominios y los TIC, las muestras delgadas señaladas, y nada escrito a mano.
Cómo funciona
Cada ciclo hace las mismas cuatro cosas:
- 1Reúne los registros de ventas cerradas del MLS de San Francisco.
- 2Los limpia y elimina duplicados, para que una venta cuente una vez y una venta cerrada siga cerrada.
- 3Organiza cada venta por subdistrito SFAR, tipo de propiedad y mes, con una década de profundidad.
- 4Calcula las medianas y proporciones que ve aquí: precio de venta sobre lista, precio, días en el mercado y efectivo, cada una acompañada de su tamaño de muestra, para que un mes delgado se lea como direccional, no como hecho.
Dónde encaja la IA
Claudio es el asistente agéntico de Paulo, construido sobre Claude AI. Bajo la dirección de Paulo, Claudio hace el trabajo pesado: limpiar y reconciliar los registros, construir los mapas, gráficos y tablas, y redactar la primera lectura de lo que muestran los datos. La IA hace el trabajo más rápido y más consistente. No decide qué es verdad, y no habla por Paulo.
Lo que hace Claudio para construir y operar El Pulso de Paulo:
- Construye y mantiene la app: el mapa del mercado de casas, cada gráfico, las tablas de minigráficos y la interactividad.
- Limpia diez años de ventas cerradas gobernadas del MLS en un solo conjunto de datos sin duplicados, actualizado cada ciclo.
- Se enfoca en el mercado de casas unifamiliares, leído subdistrito por subdistrito. Los condominios, townhomes y TIC entran bajo El mercado (Casas vs Condominios) y los segmentos de todo residencial.
- Clasifica cada subdistrito en un rol de mercado a partir de su propia década de comportamiento.
- Mantiene separados los hechos medidos y las observaciones de campo, y etiqueta cuál es cuál.
Dónde recae la responsabilidad
Paulo plantea las preguntas, verifica cada número contra su fuente, y agrega la parte que ningún conjunto de datos incluye: lo que realmente está viendo en operaciones en curso. La línea que este sitio mantiene entre lo medido (lo que prueban los registros de ventas) y lo observado (lo que los agentes ven en el campo) es su regla, y lo observado nunca se disfraza de medido.
El juicio final, la interpretación y la responsabilidad son de Paulo. La IA es una herramienta; el estándar de honestidad y la responsabilidad por cada afirmación son suyos. Si un número aquí está equivocado, a Paulo le toca corregirlo, y para eso sirve la pestaña de Comentarios.
Metodología
Las reglas exactas a las que responde cada número.
Fuentes y orden de autoridad
Las cifras derivan del Multiple Listing Service de San Francisco, procesadas a través de POTM Command, un sistema de analítica gobernado que aplica ingesta automatizada, reparación, revisión de calidad de datos, deduplicación y controles de preparación para reportar antes de publicar cualquier cifra. Los reportes solo se construyen cuando pasa la verificación de preparación del sistema. Los conteos destacados de activos, pendientes y vendidos se remiten a InfoSparks (ShowingTime Plus), la plataforma de estadísticas de la San Francisco Association of Realtors, cuando las fuentes no coinciden.
Los datos de esta actualización
Ventas cerradas hasta 2026-07-21. Después de la deduplicación, esta actualización se basa en 62,438 listados cerrados únicos (de 2002 al presente; las ventanas de análisis comienzan en 2016). Exclusiones de este ciclo: 7 valores atípicos de precio de venta sobre lista (errores de captura por encima del 200% de la lista) y 4 eventos en cuarentena excluidos por decisiones publicadas de revisión de calidad de datos.
Definiciones
| Venta cerrada | Estado “Closed” o “Sold Off MLS”, deduplicado por número de listado conservando el estado final de vendido. |
| Venta vs. lista | Precio de cierre como porcentaje del precio de lista final. Se reportan medianas. Los valores por encima del 200% se excluyen como errores de captura. |
| % sobre lo pedido | Proporción de ventas cerradas con venta vs. lista estrictamente por encima del 100%. |
| Proporción financiada / en efectivo | De las ventas donde realmente se reportó el financiamiento del comprador. Las ventas no reportadas se excluyen del denominador, no se asumen en ningún sentido. Esto es más estricto que las fuentes que cuentan las ventas no reportadas como financiadas. |
| Días en el mercado | Mediana de días desde el listado hasta el contrato, según se reporta al Multiple Listing Service. |
| Tipos de propiedad | Unifamiliar, Condominio / Townhouse (Condominium más Townhouse), Tenancy in Common, Multiunidad (Dúplex, Tríplex, Cuádruplex, 5+ unidades). |
| Lujo | Unifamiliares de $5M+ y condominios de $3M+, aproximadamente el 5% superior de las ventas. |
Ventanas: ¿comparado con qué?
- Cascada de ventanas: los últimos 7, 30 y 90 días frente a los 12 meses móviles, cada uno mostrado junto a la ventana idéntica de un año antes. Las ventanas cortas son pistas de impulso; el año móvil es el punto de referencia.
- Tendencias: ventanas de enero a mayo emparejadas cada año desde 2016, para que la estacionalidad nunca distorsione la comparación.
- Distritos: 2026 en lo que va del año frente al propio pico de enero a mayo de cada distrito desde 2016. Los distritos solo se comparan consigo mismos; los años con menos de siete ventas no establecen picos.
- Año contra año siempre significa el mismo período un año antes, nunca el período inmediatamente anterior.
Disciplina de tamaño de muestra
Cada cifra lleva su tamaño de muestra o una etiqueta de confiabilidad tomada de los umbrales publicados de POTM Command: las muestras Strong respaldan conclusiones; las muestras Directional son solo pistas de impulso; las muestras Anecdotal se divulgan pero nunca se argumenta desde ellas. Las celdas de vecindario con menos de 15 cierres se excluyen por completo de los rankings.
Doctrina de presentación
Los gráficos y las tablas siguen dos estándares. De Edward Tufte: nada de adornos inútiles, ni ejes engañosos, pequeños múltiplos para una comparación justa, y cada visual debe corresponder a una decisión que un comprador o vendedor realmente enfrenta. De las reglas de Patrick Carlisle para estadísticas honestas de bienes raíces: primero el contexto (un número sin comparación no vale nada), disciplina con las muestras pequeñas, medianas antes que promedios, tendencias antes que instantáneas, y nada de teatro de pronósticos. Si una actualización futura llegara a romper una de estas reglas, esta página lo dirá.
Confiabilidad y revisiones
Toda la información se considera confiable pero no está garantizada. Los datos del Multiple Listing Service cambian después del hecho: llegan cierres reportados tarde, se corrigen estados y la revisión de calidad reclasifica registros. Las cifras aquí están sujetas a cambio, corrección y revisión entre actualizaciones, y un número puede diferir ligeramente del mismo número en una actualización anterior o posterior por esa razón. No se afirma que ninguna cifra sea 100% exacta, y no se asume responsabilidad por errores u omisiones. Todos los datos, incluidas todas las mediciones y cálculos de área, se obtienen de diversas fuentes y no han sido, ni serán, verificados por el corredor ni el MLS. Toda la información debe revisarse y verificarse de forma independiente para confirmar su exactitud.
Lo que esto no es
No es un pronóstico, ni una tasación, ni asesoría individual financiera, legal, fiscal o de préstamos. Los datos de mercado describen el pasado; su decisión merece una conversación sobre su cuadra, propiedad y situación específicas.
{{ nextCTA }}¿Encontró un error, un número equivocado o un vacío?
Esta guía mejora con sus ojos puestos en ella. Señale cualquier cosa que se vea mal: una cifra que no coincida con lo que ve en el campo, un subdistrito mal clasificado, o una métrica que desearía que existiera. Va directo a Paulo para que pueda corregirse o construirse.
{{ feedback }}
Del POTM Blog
