El giro de los TIC

Todo comprador en San Francisco aprende la historia de dos productos: casas y condominios. Hay un tercer producto, y a la mayoría le enseñaron a pasarlo de largo. En los últimos seis meses superó en silencio al mercado de condominios.

Una tenencia en común, un TIC, es una participación en un edificio completo en lugar de una unidad legalmente separada. Usted es dueño de un porcentaje de la propiedad junto con sus vecinos, y un acuerdo escrito le da el derecho exclusivo a su flat. Así fue como San Francisco convirtió miles de sus edificios victorianos y eduardianos en viviendas que la gente sí podía comprar, y viene envuelto en una gruesa capa de folclor: difícil de financiar, difícil de revender, el producto con descuento que uno acepta a regañadientes. Parte de ese folclor se ganó hace años. Los datos actuales no sostienen la mayor parte.

El giro

Hace un año, el mercado de TIC parecía el carril lento. La venta mediana de TIC, en los seis meses terminados en agosto de 2025, cerró en lo pedido tras una mediana de 37 días en el mercado. Solo el 13.6% de las ventas superó lo pedido por 10% o más.

Los últimos seis meses: mediana de +5.8% sobre lo pedido, mediana de 16 días, y 39.8% de las ventas superando lo pedido por dos dígitos. Ese último número casi se triplicó en un año, y ya corre por delante de los condominios, donde el 29.6% superó el 10%. Con 176 ventas contra 169 el año anterior, es el mismo mercado moviéndose a otra velocidad, no otro mercado.

Los condominios también se calentaron este año, como cubrimos en la Edición #20. Pero el movimiento de los TIC es mayor en cada medida: tiempo en el mercado reducido a menos de la mitad, la proporción sobre lo pedido subió 21 puntos, el precio mediano pasó de $1,000,000 a $1,205,000.

La década detrás del giro

Un año de mejora podría ser un rebote. Así que corrimos las mismas medidas para cada año desde 2016, comparando del 1 de enero al 29 de agosto de cada año para que ninguna temporada tenga ventaja. La tabla completa está en Las cifras, y se lee en cuatro actos.

De 2016 a 2019, el TIC fue un nicho genuinamente competitivo: unos puntos sobre lo pedido, más o menos un mes para venderse, con 2018 como pico, a +5.6% y con el 38.5% de las ventas superando los dos dígitos. Luego el capítulo extraño: 2020 se estancó, y 2021 entregó el mayor volumen de la década, 294 ventas a fines de agosto, a su velocidad más lenta, 45 días, y con precios planos. Los compradores tomaron el producto con descuento en cantidad sin competir por él. De 2022 a 2025 vino lo plano y largo: la venta mediana de TIC cerró exactamente en lo pedido cuatro años seguidos, y 2023 fue el verdadero fondo, cuando solo el 2.2% de las ventas superó lo pedido por 10% o más.

Ahora ponga 2026 contra todo eso. La proporción sobre lo pedido, 61.2% en lo que va del año, volvió a los niveles de 2016-2018. La proporción de sobreprecios de dos dígitos, 34.2%, solo queda detrás de 2018. Esos son ecos del viejo pico. La velocidad no es eco de nada: 18 días de mediana, contra una década en la que ningún año bajó de 29. El precio mediano y el precio por pie cuadrado, $1,178,000 y $978 en el año, son máximos de la década; el pico de 2018 nunca pasó de $899 por pie. En términos simples, 2026 corre con el nivel de competencia de 2018 al doble de la velocidad de 2018 y a precios récord. Eso no es un mercado volviendo a una vieja normalidad. No hay año en los últimos diez que se parezca a este.

Una nota sobre ventanas para que los números no parezcan contradecirse: la tabla de la década compara años de enero a agosto, donde 2026 está a +2.9% sobre lo pedido, mientras que el resto de esta edición cita los últimos seis meses, +5.8%. Ambos son correctos; la cifra del año incluye enero y febrero, más fríos.

Qué es realmente el producto

Los datos dibujan una imagen muy específica del TIC a la venta en 2026. Su edificio mediano se construyó en 1909; el del condominio mediano, en 1989. Su tamaño mediano ronda los 1,200 pies cuadrados, esencialmente igual al del condominio mediano. Su cuota mediana reportada es de $450 al mes contra $823 de los condominios, porque un edificio pequeño autoadministrado no carga la nómina de una torre. Y se vende a una mediana de $986 por pie cuadrado contra $1,101, un descuento de 10.4% por una vivienda de tamaño similar.

Ponga eso junto al hallazgo de la Edición #20, que los flats de cuota baja en edificios antiguos eran el rincón más caliente del mercado de vivienda adosada, y el giro de los TIC deja de sorprender. El TIC es el flat original de cuota baja. Es el producto que ese hallazgo describía, a una estructura legal de distancia.

La revisión del folclor

La pieza más ruidosa del folclor es que los TIC son solo de efectivo. En los últimos seis meses, de las ventas de TIC con financiamiento reportado, 24.7% fue en efectivo. Los condominios corrieron a 37.0% de efectivo en la misma ventana. La mitad de las ventas de TIC cerró con crédito convencional. Léalo con cuidado: el producto supuestamente infinanciable tuvo una proporción de efectivo menor que el producto de siempre. El financiamiento fraccionado para TIC ya es un mercado real y establecido; sus tasas y términos sí difieren de un crédito de condominio, lo cual es una conversación para un prestamista con experiencia en TIC, no una razón para saltarse la casa abierta.

La segunda pieza del folclor es que el TIC es un formato en extinción. Desde 2016 el mercado ha cerrado entre 232 y 326 ventas de TIC cada año, fuera del pico generalizado de 2021. Este año avanza en la parte alta de ese rango. Una décima parte estable del mercado de flats durante una década no es moda ni extinción. Es un carril.

Dónde está el calor, y un enigma

El mapa de los TIC no copia el mapa de los condominios. El extremo caliente es el lado norte: el Distrito 6 corrió a +12.0% sobre lo pedido con el 80% de las ventas superando, el Distrito 7, la Marina y Pacific Heights, a +11.9%, el Distrito 1, el Richmond, a +12.7% con una muestra más pequeña, de nivel Direccional. La Marina misma corrió a +17.8% con 9 ventas, Direccional, y Mission Dolores a +10.6% con 13. Y donde el inventario es unifamiliar, el producto simplemente no está: los Distritos 3, 4 y 10 registraron cero ventas de TIC en la ventana.

El centro de volumen está más tranquilo: el Distrito 5 produjo 63 ventas de TIC, más de un tercio del total de la ciudad, a una mediana de +3.2%. Y un enigma genuino: los TIC de Noe Valley cerraron en lo pedido con 19 ventas en los mismos seis meses en que los condominios de Noe corrieron a +16.6%. Un vecindario, dos productos adosados, dieciséis puntos de distancia. Las muestras delgadas oscilan, pero esa brecha merece vigilancia, no una explicación rápida.

Cómo usar esto

Si usted compra y los condominios de sus vecindarios preferidos ya no le alcanzan: el TIC es la puerta con descuento, y el descuento es real, cerca de 10% por pie cuadrado más aproximadamente la mitad de la cuota mensual. Lo que se negocia es estructura legal, no ubicación ni luz. Entre con un abogado y un prestamista con experiencia en TIC y estará negociando desde el conocimiento mientras otros compradores siguen repitiendo folclor. Y vaya pronto: un mercado de 16 días no espera a que nadie termine su investigación.

Si usted es dueño de un TIC y ha pensado en vender: esta es la mejor ventana de salida en al menos una década de datos. Casi dos de cada tres ventas de TIC ya superan lo pedido, y ninguno de los últimos diez años vendió más rápido. Póngale precio como el producto competitivo que es hoy, en su subdistrito, contra los últimos seis meses.

En números

Año, 1 ene a 29 ago	Ventas	Mediana vs lo pedido	Días de mediana	Sobre lo pedido	Superó el 10%	$ por pie cuadrado
2016	152	+2.6%	39	62.5%	21.1%	$695
2017	155	+3.4%	34	61.3%	25.2%	$737
2018	174	+5.6%	29	67.2%	38.5%	$863
2019	182	+1.4%	31	57.7%	19.2%	$896
2020	139	En lo pedido	35	43.2%	9.4%	$899
2021	294	En lo pedido	45	45.9%	16.0%	$891
2022	220	+0.1%	34	51.4%	20.9%	$892
2023	178	En lo pedido	36	30.9%	2.2%	$863
2024	171	En lo pedido	34	41.5%	15.2%	$861
2025	204	En lo pedido	37	41.2%	12.7%	$850
2026	219	+2.9%	18	61.2%	34.2%	$978

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#21 (esta edición)	30 ago 2026	Sigue siendo el extremo tranquilo del mapa. South Beach en lo pedido con 167 ventas y 29.9% por encima; SoMa, Mission Bay y Van Ness / Civic Center en lo pedido; Yerba Buena 1.7% por debajo. Mientras tanto, el 56.6% de los condominios de la ciudad ya supera lo pedido, contra 36.4% hace un año.	El extremo negociador del mercado, con el piso subiendo por debajo.
#20	25 ago 2026	Dos mercados, una etiqueta. Las torres del corredor siguen a lo pedido o por debajo en los últimos seis meses (South Beach en lo pedido con 168 ventas, Yerba Buena -2.2%) mientras los flats de cuota baja superaron 10%+ en el 59.9% de las ventas.	Revise la cuota antes de planear la oferta.

Ver las 17 lecturas anteriores

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#19	18 ago 2026	Donde el efectivo compra más y grita menos. Los condominios del corredor corrieron 41.7% en efectivo en los últimos 12 meses, la concentración más pesada que sigue esta serie, y aun así efectivo y financiado cerraron al mismo precio, 99.2% contra 99.3% de lo pedido. Toda la ventaja del efectivo aquí es el reloj: 20 días de mediana en el mercado contra 39 financiado.	El comprador financiado no cede nada en precio aquí; paga en paciencia.
#17	9 ago 2026	Cero, la lectura más limpia que ha producido este marcador. En 368 cierres de condominios del corredor en lo que va de 2026, ninguno se vendió $1,000,000 sobre lo pedido, y el típico cerró un poco por debajo de lo pedido: South Beach 0.7% abajo en 183 ventas, South of Market 1.0% abajo en 79, Yerba Buena 2.4% abajo en 53, Mission Bay exactamente en lo pedido en 53. En una edición sobre dónde está el sobreprecio, el corredor es donde no está.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición mide exactamente qué tan amplia es.
#16	6 ago 2026	Plano en todas las ventanas, que según esta edición es justamente el punto. Los condominios de South Beach marcan 100.0% de lo pedido a 30, 90 y 180 días y 99.0% en el año previo. South of Market marca 99.4, 99.8, 99.6 y 99.0. Cuatro ventanas, una respuesta. Cada carril de casas de esta edición se movió cuando se movió la ventana; el corredor no, y un segmento que se lee igual sin importar cómo lo corte es un segmento que no está girando.	La apertura de compra se mantiene, y ahora esta medida de cuatro maneras en vez de una.
#15	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edición extendio el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeño, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuánto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo más lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edición explica por qué persiste.
#14	29 jul 2026	Leído esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un año y los listados activos de 772 a 480, así que hasta el carril más tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edición no volvió a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detrás es más delgado.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincon tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, así que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la táctica de lista baja.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular está en otra parte. La historia de junio de un millón sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el año pasado aún con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra más clara de la ciudad.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aún cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.

La venta sobre lista, el tiempo en el mercado y el inventario de cada vecindario de San Francisco están en vivo en el explorador del mercado, cada uno con su etiqueta de confiabilidad. Si un TIC le llamó la atención, lea primero su subdistrito ahí, y arme el equipo correcto antes de ofertar.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analítica gobernada del MLS, consultada el 30 de agosto de 2026. Todas las cifras actuales cubren ventas cerradas del 3 de marzo al 29 de agosto de 2026; las del año anterior usan la ventana idéntica de 2025. Conteos: 176 ventas de TIC ahora, 169 hace un año, 1,364 de condominios y townhouses ahora. Cada cifra es una mediana exacta, nunca un promedio. La venta sobre lista es la razón entre precio de venta y último precio de lista. La cuota se reporta en 144 de las 176 ventas de TIC y el financiamiento en 158; ambas proporciones usan solo el denominador reportado, y las ventas sin reporte nunca se asumen. La tabla y la gráfica de la década comparan del 1 de enero al 29 de agosto de cada año, de 2016 a 2026, de modo que las cifras del año (2026 a +2.9% sobre lo pedido) conviven sin contradicción con las de los últimos seis meses (+5.8%); las muestras anuales van de 139 a 294 ventas. Las cifras por distrito con 13 o más ventas cumplen al menos el umbral de confiabilidad Direccional para esta ventana; la Marina (9 ventas) y North Panhandle (5) van etiquetadas en el texto y así deben leerse. Las casas y los edificios de 2 a 4 unidades se excluyen en todo el análisis. Información general, no asesoría legal, crediticia ni fiscal: la propiedad y el financiamiento de un TIC tienen diferencias legales y crediticias reales frente a un condominio, y los profesionales indicados para esas preguntas son un abogado y un prestamista con experiencia en TIC.