El ultimo edificio donde se puede vivir

Hace dos ediciones segui la presion fuera del mercado de casas y hacia los condominios y TIC que mas viven como casas. Cuando una casa de San Francisco se vende 23.8% sobre lo pedido en once dias, los compradores que pierden no desaparecen. Se mueven hacia lo que todavia se siente como el hogar que querian. Esa edicion termino en una escalera: mientras mas vive una vivienda como una casa, mas se negocia ahora como una.

La edicion pasada explico por que existe esa presion. Los meses de inventario en toda la ciudad estan en niveles que hacen de una guerra de ofertas la condicion normal y no un animo pasajero. La escasez es el motor. La escalera es a donde va la presion.

Hay un peldano mas en esa escalera, y es del que casi nadie escribe. Pase el condominio, pase el TIC, y llega a un edificio con dos puertas de entrada. Un duplex. En San Francisco suele ser un solo edificio eduardiano o estilo Marina dividido en un flat de arriba y uno de abajo. Esta primavera, los compradores de casas que quedaron fuera de precio lo encontraron.

Once primaveras, y luego esta

Los edificios de 2 unidades de San Francisco se vendieron una mediana de 11.7% sobre lo pedido entre marzo y fines de julio. En la misma ventana un ano atras se vendieron en lo pedido, exactamente. El ano anterior, en lo pedido. El ano anterior a ese, en lo pedido. Tres primaveras planas, y luego un salto que supera con amplitud el maximo anterior de estos datos, el 6.9% sobre lo pedido de la primavera de 2018. El sesenta y nueve por ciento se vendio sobre lo pedido, contra la mitad un ano atras, y el mediano se vendio en quince dias en lugar de veintiuno, la primavera mas rapida en los once anos aqui registrados.

La escalera, completa

Ponga esa lectura junto a todo lo demas que hizo la ciudad esta primavera y el patron de la edicion #13 no solo se sostiene, se extiende con limpieza. Casas de toda la ciudad, 23.8% sobre lo pedido. Condominios de dos y tres recamaras en los distritos de casas, 14.6%. Edificios de dos unidades, 11.7%. TIC, 5.9%. Edificios de tres unidades, 5.8%. Condominios de toda la ciudad, 1.8%. El corredor del centro, justo en lo pedido. Y al fondo, los edificios de cuatro unidades, todavia cerrando un poco por debajo del precio de lista.

Lea la escalera desde arriba y no esta ordenada por precio, ni por vecindario, ni por tamano. Esta ordenada por cuanto se comporta cada propiedad como una casa. Un duplex queda por encima de un TIC y justo por debajo de un condominio de distrito de casas, que es exactamente donde pertenece un edificio donde usted puede vivir.

En números

Segmento	Precio mediano	$/pie cuadrado	Venta tipica vs lo pedido	Parte sobre lo pedido	Ventas
Edificios de 2 unidades, 2026	$2.15M	$813	+11.7%	69%	114
Edificios de 2 unidades, 2025	$1.65M	$664	en lo pedido	50%	117
Edificios de 3 unidades, 2026	$2.18M	$624	+5.8%	70%	44
Edificios de 3 unidades, 2025	$2.00M	$549	+0.2%	58%	33
Edificios de 4 unidades, 2026	$1.89M	$551	0.4% abajo	47%	34
Edificios de 4 unidades, 2025	$1.63M	$500	4.4% abajo	17%	23
Todo 2 a 4 unidades, 2026	$2.11M	$710	+6.4%	66%	192
Todo 2 a 4 unidades, 2025	$1.69M	$615	en lo pedido	47%	173

Cada unidad que agrega, el mercado la paga menos

La forma mas clara de verlo es recorrer los tamanos de edificio uno por uno. Dos unidades: 11.7% sobre lo pedido. Tres unidades: 5.8% arriba, en si un maximo para ese carril, que nunca habia pasado de 2% en ninguna primavera de estos datos. Cuatro unidades: 0.4% por debajo. La misma ciudad, la misma primavera, las mismas condiciones de credito, el mismo radio de veinte cuadras en muchos casos. La unica variable que cambia es cuantas puertas de entrada tiene el edificio, y el mercado paga menos por cada una que agrega.

Dos notas honestas antes de que eso se vuelva un titular. Las muestras de tres y cuatro unidades son de 44 y 34 cierres. Eso es direccional, no robusto, y no voy a fingir lo contrario. Y el carril de cuatro unidades ha estado por debajo de lo pedido cada primavera desde 2022, asi que su movimiento de 4.4% abajo a 0.4% abajo es una mejora real, pero no un giro.

La parte que no es un efecto de mezcla

Una mediana puede enganar cuando las viviendas que se venden se hacen mas grandes, y esta primavera asi fue: la venta mediana de 2 unidades fue cerca de 10% mas grande que la del ano pasado. Asi que el precio mediano, de $1.65M a $2.15M, esta haciendo dos trabajos a la vez y no deberia citarse solo. La cifra que pasa la prueba es el precio por pie cuadrado, que quita el tamano de la ecuacion. Los edificios de dos unidades pasaron de $664 el pie a $813, un salto de 22% y la lectura mas alta en diez anos, por encima incluso de los $789 de 2020. Sea lo que sea que esta pasando aqui, no es un punado de edificios mas grandes disfrazando un promedio. Los compradores estan pagando mas por el mismo pie cuadrado.

Una segunda fuente, apuntando igual

Todo lo anterior viene de POTM Command, mi propia extraccion gobernada del MLS de San Francisco. Es justo preguntar si una lectura independiente del mismo mercado dice lo mismo.

Compass publico en julio su propio informe de San Francisco sobre 2 a 4 unidades, construido desde el mismo MLS pero medido de otra forma: ventanas de ano completo en lugar de una primavera equivalente, y promedios donde yo uso medianas. Dos de sus paginas coinciden con la lectura anterior lo suficiente como para mostrarlas.

La primera es una serie de quince anos de precio por pie cuadrado, y lleva la misma estructura de dos niveles. Los edificios de dos unidades estan en $784 el pie en 2026, al nivel de su maximo historico. Los de tres y cuatro unidades estan en $604, todavia por debajo de los $643 que alcanzaron en 2019. Dos carriles, uno recuperado a un record, el otro no.

La segunda es la absorcion, la parte de los listados bajo contrato. Compass lee 56% para el multifamiliar pequeno en el segundo trimestre de 2026, desde 32% el trimestre anterior y la cifra mas alta en los diez anos que cubre su grafico. Su informe no comenta al respecto. Es el numero mas llamativo de esa seccion, y es corroboracion independiente de que la demanda por estos edificios salto esta primavera, en lugar de que la oferta simplemente se adelgazara bajo un nivel de interes plano.

Vale la pena nombrar una diferencia, porque explica por que este gradiente no es ya de conocimiento comun. Compass reporta los edificios de tres y de cuatro unidades como una sola linea combinada en sus graficos principales. Esa es practica corriente en el reporteo multifamiliar, y es exactamente lo que esconde el patron de esta edicion: combine un carril que hizo un maximo nuevo con uno que no, y el promedio no describe a ninguno. Su propia tabla de valores de doce meses, que si separa por numero de unidades, muestra el mismo orden descendente que encontre: $665 el pie para los edificios de dos unidades, $625 para los de tres, $571 para los de cuatro.

Dos fuentes, ventanas distintas, metodos distintos, la misma forma.

Por que el duplex y no el de cuatro unidades

Esto es interpretacion y no medicion, y quiero ser claro sobre cual es cual. Los datos muestran el gradiente. No lo explican. Pero la explicacion que encaja con cada numero de esta edicion es que el comprador marginal de un duplex de San Francisco en 2026 no es un inversionista. Es un hogar.

Empiece por lo que el dueno realmente se queda, porque ahi empieza el gradiente. Nada impide que un comprador viva en un triplex o en un cuadruplex; el multifamiliar pequeno es propiedad residencial y se financia como tal. Pero la parte del edificio que usted ocupa se encoge rapido. El duplex mediano vendido esta primavera tenia 2,925 pies cuadrados, asi que un flat ronda los 1,462. El triplex mediano era mas grande en total, 3,656 pies, pero eso son cerca de 1,218 por unidad. El cuadruplex mediano, 3,665 pies, sale en unos 916. Ahora ponga los precios al lado: el duplex y el triplex cuestan casi exactamente lo mismo, $2.15M contra $2.18M. Por el mismo dinero, el comprador del duplex vive en cerca de veinte por ciento mas vivienda. Ese es todo el argumento en una linea.

Todo lo demas se desprende de ahi. Un duplex se financia mas cerca de una casa que de un activo comercial. Se avalua contra otros edificios residenciales pequenos. Cuando una casa en el mismo vecindario cuesta $2.1M y requiere 24% sobre lo pedido para ganarla, un duplex de $2.15M que viene con renta incluida y un flat del tamano de una casa para vivir deja de parecer un producto de inversion y empieza a parecer una estrategia.

Un edificio de cuatro unidades no puede hacer ese argumento. Se analiza sobre una tasa de capitalizacion, y aunque el financiamiento si mejoro de verdad, no mejoro lo suficiente para cambiar quien es el comprador. Compass ubica la tasa promedio multifamiliar en 6.9% en 2024, 6.5% en 2025 y 5.5% en lo que va de 2026. Ese alivio es real, y el carril de tres y cuatro unidades si respondio. Pero responder no es lo mismo que revaluarse. El alivio de tasas levanto a los dos carriles; solo el carril con comprador de hogar hizo un maximo nuevo. El capital que persigue a San Francisco ahora mismo es riqueza de hogares buscando donde vivir, no rendimiento buscando retorno. Los edificios que pueden absorber el primer tipo se revaluaron. Los que necesitan el segundo mejoraron, y se detuvieron.

Que hacer con esto

Si usted es dueno de un edificio de dos unidades, esta es la posicion de precio mas fuerte que ese carril ha tenido en una decada, y es mas fuerte de lo que sugieren los titulares multifamiliares, porque esos titulares lo promedian a usted junto con los de cuatro unidades que nunca se movieron. Pongale precio como la propiedad cercana a una casa que es, no como un edificio de apartamentos pequeno.

Si esta comprando uno, presupueste desde ventas cerradas y no desde precios de lista, la misma leccion que los compradores de casas aprendieron hace dos anos, y espere compania en la casa abierta. Y si el edificio viene con un inquilino en el lugar, eso no es una nota al pie. El control de renta y las protecciones de causa justa de San Francisco siguen al edificio, no al vendedor. La mudanza del dueno tiene requisitos estrictos, periodos de espera y exposicion real. Una compensacion al inquilino es una negociacion regulada con una persona que tiene un hogar. Cada una de esas cosas pertenece a su presupuesto y frente a un abogado calificado de propietario e inquilino antes de que usted escriba una oferta, no despues. Yo no lo soy, y nada de esto es asesoria legal.

Y si los numeros no funcionan una vez que ha costeado todo eso con honestidad, la respuesta correcta puede ser esperar, o comprar la casa despues de todo. Ese es un resultado real, y vale la pena llegar a el a proposito.

El arco que empezo con un titular de un millon sobre lo pedido termina, por ahora, en un edificio con dos puertas de entrada. Cada edicion de ese arco ha descrito la misma fuerza desde un angulo distinto, y este es el ultimo peldano al que esa fuerza todavia llega. Si el duplex sostiene esta posicion durante el otono es la pregunta abierta, y depende de si los hogares que estan comprando siguen encontrando que las cuentas valen la pena. Estare siguiendolo, y si usted es dueno de uno, esta buscando uno, o esta evaluando si un edificio pequeno cabe en su plan, esa es exactamente la conversacion para la que estoy aqui.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.
#08	5 jul 2026	Sigue siendo el piso suave aun cuando la cima marca récords. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con mucho efectivo y poca competencia, mientras las casas de $5M+ marcaron un récord de volumen de la década cerca del 112% de lista con alrededor de 64% en efectivo. Efectivo sin multitud aquí.	Oportunidad de compra intacta donde no están las multitudes.
#09	10 jul 2026	Sigue siendo el piso suave en el punto medio. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron cerca del 100% de lista con solo cerca del 36% sobre lo pedido en unas 290 ventas este año, mientras las casas de la ciudad corrieron cerca del 121% de lista. El carril más amplio de la ciudad sigue abierto.	La oportunidad de compra más clara se mantiene hacia la segunda mitad.
#10	14 jul 2026	Sigue suave mientras el titular esta en otra parte. La historia de junio de un millon sobre lo pedido es un mercado de casas del oeste y el centro, no las torres del corredor de IA. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, corrieron cerca de 10% bajo el ano pasado aun con el volumen en alza. La actividad regresa al corredor; el precio no.	Sigue siendo la apertura de compra mas clara de la ciudad.
#11	17 jul 2026	Sin moverse por la historia de las casas. Mientras el sobreprecio corrió un nivel debajo del núcleo trofeo, el corredor y el centro de condominios cerraron cerca de lo pedido, y los dos carriles planos que el campo nombró como candidatos a spillover, Hayes Valley y Lower Pacific Heights, siguieron calmados en datos cerrados.	Sigue siendo la apertura de compra mas clara de la ciudad.
#12	21 jul 2026	Sigue siendo el rincon tranquilo, y lo confirma. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 31% sobre lo pedido en 836 ventas, mientras las casas de precio medio cerraron entre 123 y 127% de lista. Los condominios rara vez se listan bajos para iniciar una guerra, asi que el sobreprecio nunca aparece.	La ventaja del comprador se mantiene donde no se usa la tactica de lista baja.
#13	25 jul 2026	Se graduó al ensayo. De vuelta en lo pedido por primera vez desde 2022, tras tres primaveras cerca de 1% por debajo, y el reloj cambió: la mediana de días de mercado cayó de 38 a 19 y la proporción vendida sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Precio en la par, velocidad al doble.	Espacio de negociación intacto; la ventana ahora se estrecha en velocidad, no en precio.
#14	29 jul 2026	Leido esta vez por oferta, no por precio. Los meses de inventario de condominios y townhomes de la ciudad cayeron de 3.9 a 1.7 en un ano y los listados activos de 772 a 480, asi que hasta el carril mas tranquilo de la ciudad ofrece menos donde elegir. Esta edicion no volvio a medir el precio del corredor.	La apertura de compra se mantiene en precio; el estante detras es mas delgado.
#15 (esta edición)	2 ago 2026	Sin cambios al fondo de la misma escalera. Esta edicion extendio el gradiente de sobreprecio hacia el multifamiliar pequeno, y el corredor sigue anclando el extremo bajo: justo en lo pedido, mientras los edificios de dos unidades superaron 11.7% y las casas 23.8%. El orden va por cuanto una propiedad vive como una casa, y una torre del corredor es lo mas lejano a eso.	La apertura de compra se mantiene, y esta edicion explica por que persiste.

Cada carril de esta edicion esta en vivo en el explorador del mercado. Cambie el tipo de propiedad a multifamiliar y lea su propia cuadra. Si es dueno o esta comprando multifamiliar pequeno en San Francisco, la pagina de pequenos inversionistas es el complemento de esta edicion.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analitica gobernada del MLS, actualizada el 26 de julio de 2026. Ventas cerradas de San Francisco en ventanas de temporada equivalentes, del 1 de marzo al 24 de julio de cada ano, la misma ventana usada en la edicion #13 para que los carriles sean directamente comparables. El multifamiliar pequeno viene de la familia de ingreso residencial y multifamiliar del MLS: los edificios de 2 unidades son duplex, los de 3 son triplex y los de 4 son cuadruplex. Se excluyen los edificios de cinco o mas unidades y las propiedades de varias unidades clasificadas como casas o condominios. Se excluyen las ventas con un precio reportado superior al doble del precio de lista como errores de captura, igual que los registros que no pasan el filtro de calidad de datos. Las cifras son medianas o tasas dentro de cada segmento. El margen tipico sobre lo pedido es el precio mediano de venta respecto al pedido; una vivienda vendida 11.7% sobre lo pedido cerro en 111.7% de su precio de lista. La parte vendida sobre lo pedido siempre se etiqueta como una parte. Las cifras de casas, condominios y TIC en el grafico de la escalera se citan de la edicion #13 tal como se publicaron. Tamanos de muestra para 2026: 2 unidades 114 cierres, solido; 3 unidades 44 y 4 unidades 34, ambos direccionales y etiquetados asi donde aparecen. El tamano mediano de los edificios de 2 unidades vendidos subio cerca de 10% ano contra ano, asi que la cifra de precio por pie cuadrado es la lectura ajustada por mezcla y el precio mediano no lo es. Segunda fuente: las cifras y los graficos atribuidos a Compass vienen de Compass, The San Francisco 2-4 Unit Apartment Building Market, julio de 2026, con datos hasta junio de 2026: la serie de precio por pie cuadrado en la pagina 17, la serie de absorcion en la pagina 19, las cifras de tasas hipotecarias en la pagina 23 y la tabla de valores de doce meses en la pagina 25, fuente Compass via MLS en todos los casos. Compass mide ventanas de ano completo y trimestrales y usa promedios para el precio por pie cuadrado, mientras esta edicion usa ventanas de primavera equivalentes y medianas, asi que los dos conjuntos de cifras no son intercambiables ni se presentan como tales. Se muestran porque apuntan en la misma direccion desde un tratamiento distinto de los datos. Los graficos se reproducen con atribucion para comentario y comparacion. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a cambio, correccion y revision. Informacion general, no asesoria legal, fiscal ni financiera. Las reglas de control de renta, causa justa, mudanza del dueno y compensacion al inquilino son especificas del edificio y del hogar; consulte a un abogado calificado de propietario e inquilino antes de basarse en ellas.