La válvula de escape

Tres ediciones seguidas han sido sobre casas. Los titulares de junio del millón sobre lo pedido resultaron ser una historia estrecha, de casas trofeo y mucho efectivo. Los compradores que perdían esas guerras de ofertas resultaron no irse, sino adaptarse, un vecindario más allá. Y el porcentaje de sobreprecio resultó medir la estrategia de precios tanto como la demanda. Esta edición hace la pregunta que sigue naturalmente: mientras las casas se venden 24% por encima de lo pedido en once días, ¿qué pasa con todo lo que no es una casa? La respuesta es que la presión encontró una válvula. Está escapando hacia los condominios y TIC que viven más como casas, y los datos ya lo muestran con claridad.

El número que esconde la historia

Lea el número de toda la ciudad y verá calma. El condominio mediano de San Francisco se vendió esta primavera apenas 1.8% por encima de lo pedido. Frente a la última década, sin embargo, hasta ese número tranquilo es noticia: es la primavera de condominios más fuerte desde 2018. De 2020 a 2025, seis primaveras seguidas, el condominio típico nunca se vendió más de 1.5% por encima de lo pedido. Y dos detalles más delatan la calma. Primero, la proporción de condominios vendidos sobre lo pedido saltó de 39% hace un año a 58% ahora. Segundo, el condominio mediano hoy se vende en 14 días, la mitad de los 27 del año pasado y la primavera de condominios más rápida desde 2019. Un mercado donde la mayoría de las viviendas supera su precio de lista en dos semanas no está en calma. Es un mercado donde el promedio esconde una división.

Diez primaveras de contexto

Como cada cifra de esta edición compara la misma ventana de marzo a fines de julio, la misma lente de diez años sirve para todas, y es la lente que hace legible a 2026. En el mercado de 2016 a 2019, los condominios de distritos de casas se vendían con regularidad 9 a 14% por encima de lo pedido y los TIC tocaron 9% por encima en 2018. Luego vino el largo invierno de los condominios: de 2020 a 2025, los condominios de la ciudad se vendieron en lo pedido, los TIC quedaron en lo pedido seis años seguidos, y el corredor del centro pasó de 2023 a 2025 vendiéndose cerca de 1% por debajo. Lo que hizo esta primavera no es un pequeño temblor sobre esa base. Los condominios tipo casa no solo despertaron: superaron su pico de 2018-19. Los TIC tuvieron su primavera más fuerte en ocho años. El corredor volvió a la par por primera vez desde 2022. Cada carril está rompiendo su propio patrón de varios años, al mismo tiempo, en la misma dirección: hacia la conducta del mercado de casas de al lado. La tabla completa de la década está al final de esta sección.

Cuanto más vive como casa, más se negocia como casa

Divida el mercado de condominios según lo que la vivienda realmente es, y el patrón es inconfundible. Tome los condominios de dos y tres recámaras en los distritos donde vive el frenesí de las casas, el Richmond, el Sunset, el lado oeste y la franja de Noe al Haight. Son los pisos con cochera, patio compartido, quizá una vista, las viviendas que una persona que no alcanzó una casa visita después. Esta primavera se vendieron una mediana de 14.6% por encima de lo pedido, desde 2.8% en la misma ventana del año pasado, con 84% vendido sobre lo pedido en una mediana de 12 días. Es un salto de casi doce puntos en un año, el mayor movimiento de cualquier segmento de condominios de la ciudad, y un máximo de diez años para este carril. El pico anterior fue de 13.6 a 13.7% por encima en las primaveras de 2018 y 2019, cuando este mercado corrió caliente por última vez. Este carril no está volviendo a su forma. Ya la superó.

Los cortes por vecindario coinciden. Los condominios del Distrito 5, los pisos de Noe Valley, el Castro y el Haight, se vendieron 15.9% por encima de lo pedido, casi once puntos más que hace un año. Incluso el Distrito 7, Pacific Heights y la Marina, donde los condominios se vendían exactamente en lo pedido hace un año, está ahora 9.4% por encima, y casi la mitad de esas ventas cerró en efectivo. La Edición #11 siguió a compradores sustituyendo un vecindario por otro dentro del mercado de casas. Esto es la misma conducta, un anillo más afuera: sustituir entre tipos de propiedad sin renunciar a la forma en que quieren vivir.

En números

El giro de los TIC

El giro más marcado pertenece al rincón menos famoso del mercado. Una tenencia en común, un TIC, es una vivienda donde usted es propietario de una parte del edificio con el derecho exclusivo a su unidad, la vieja alternativa de San Francisco para quien necesita espacio cercano al de una casa a un precio cercano al de un condominio. Los TIC se han vendido a su precio pedido durante años, en parte porque su financiamiento es especializado y su grupo de compradores más reducido. Esta primavera no. Los TIC se vendieron una mediana de 5.9% por encima de lo pedido, con 65% vendido por encima, en 16 días, contra justo en lo pedido y 36 días en la misma ventana del año pasado. La historia hace visible la ruptura: los TIC se vendieron en lo pedido durante seis primaveras consecutivas, de 2020 a 2025, y no se vendían más de 5% por encima desde 2018. Sus 16 días de mercado son la primavera más rápida en los diez años completos de estos datos; incluso en la caliente primavera de 2018 tardaban 20 días. La salvedad honesta: son 127 ventas, una muestra direccional, no robusta. Pero el cambio ya se sostuvo dos trimestres seguidos, y apunta en la misma dirección que todo lo demás en esta edición. Si está considerando este carril, las ventajas y desventajas son reales y específicas; mi guía de condominio o TIC las recorre una por una.

La mitad de la espera

La velocidad es el cambio que comparten todos los carriles. Condominios de la ciudad, de 27 días a 14. TIC, de 36 a 16. Incluso el corredor del centro, el carril más lento de la ciudad, pasó de 38 días a 19. Para dimensionarlo: los condominios no se movían tan rápido en una primavera desde 2019, y habían pasado de 2023 a 2025 en unos lentos 27 a 29 días, el tramo más pausado de la década. Un matiz mantiene esto honesto: los condominios que hoy están en el mercado muestran una mediana de 30 días, porque lo que tiene un precio correcto se vende en dos semanas y lo que no, se queda. La velocidad premia el precio honesto ahora más que en cualquier momento de los últimos años.

El que resiste, con reloj en marcha

Y queda el carril que este marcador ha seguido desde la Edición #1: las torres de los Distritos 8 y 9, el centro, SoMa, Mission Bay, los condominios más cercanos a las nuevas oficinas de IA. En precio, el corredor parece sin cambios, todavía vendiéndose justo en lo pedido, todavía el único carril grande de San Francisco donde el precio de lista es el precio de venta y quien compra con financiamiento puede negociar. Pero incluso aquí la década agrega un matiz que el año suelto esconde: el corredor se vendió por debajo de lo pedido, por cerca de 1%, durante tres primaveras seguidas, de 2023 a 2025. Volver a la par no es poca cosa. Es la primera vez desde 2022 que quien vende en el corredor no tiene que ceder frente a lo pedido. El capital de la IA llegó; el trayecto diario de la IA, al menos en estos precios, todavía no. El piso debajo de ellos, en cambio, ya se afirmó.

Pero el reloj cambió. El tiempo de mercado del corredor cayó de 38 días a 19, y la proporción de condominios del corredor vendidos sobre lo pedido casi se duplicó, de poco más de veinte a mediados de cuarenta. Hace un año el corredor era lento y suave. Ahora es rápido y plano, que es un mercado distinto. Los precios aún no se mueven; el tiempo que usted tiene para decidir, sí. La ventana de negociación sigue abierta, y se estrecha en la dimensión que nadie mira: la velocidad.

Qué hacer con esto

Si está comprando en el carril de condominios tipo casa, en el Richmond, el Sunset, Noe, el Castro o el Haight, la lectura práctica es la que los compradores de casas aprendieron hace dos años: presupueste con lo que cerraron viviendas comparables, no con el precio de lista, y espere compañía. Una lista de $1.4M en este carril ya se comporta como la lista de una casa, como una posición de partida. Si las torres del centro se ajustan a su forma de vivir, usted tiene la última palanca real de negociación de la ciudad, y los datos dicen que conviene usarla más pronto que tarde. Y si está sopesando un TIC, el descuento por complejidad sigue siendo real, pero ya no es un rincón dormido; entre con el financiamiento entendido y con un prestamista que de verdad otorgue créditos fraccionales.

Si está vendiendo un condominio tipo casa o un TIC, tiene más poder de precio esta temporada del que sugiere el titular de condominios de la ciudad, y probablemente más del que asumen sus vecinos. Ese poder premia la precisión, no la agresión: las viviendas que se venden 15% por encima de lo pedido son las preparadas y puestas a su número comparable honesto, dejando que la parte profunda del grupo de compradores haga el resto. Si vende en el centro, ponga el precio según las ventas cerradas reales del edificio y apóyese en lo único que cambió, la velocidad, porque un condominio del corredor bien puesto ya no necesita seis semanas para encontrar a su comprador.

Las salvedades honestas

Las ventanas son comparables por temporada, de marzo a fines de julio de cada año, así que se compara primavera con primavera. Son medianas, y cualquier edificio o cuadra puede correr más caliente o más frío. La muestra de TIC, 127 ventas, es direccional. En esta edición aparecen dos cifras distintas sobre lo pedido, y conviene mantenerlas separadas: el margen típico con que una vivienda se vende por encima de su precio pedido, y la proporción de viviendas que se vendió por encima de lo pedido. Y como explicó la Edición #12, el margen sobre lo pedido siempre mezcla estrategia de precios con demanda. Aquí eso corta en un sentido: los condominios y TIC rara vez se listan bajos a propósito, así que cuando sus márgenes suben, el movimiento refleja competencia real de manera más directa que el mismo número en una casa. Las muestras de todos los demás segmentos citados son Robustas.

La historia de 2026 hasta ahora no es que las casas de San Francisco se encarecieron. Es que la demanda detrás de ellas es tan profunda que vuelve a poner precio a lo que sigue, y luego a lo que sigue después. La válvula de escape está abierta, y apunta a las viviendas que viven más como casas. Si usted es propietario de una, está buscando una, o está sopesando el único carril todavía en su precio pedido, esa es exactamente la conversación para la que estoy aquí.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Cada carril de esta edición está en vivo en el explorador del mercado. Cambie el tipo de propiedad a condominio o TIC y lea su propio vecindario.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analítica gobernada del MLS, ventas cerradas de San Francisco en ventanas comparables por temporada, del 1 de marzo al 24 de julio de cada año, de modo que se compara primavera con primavera. Las comparaciones 2026 contra 2025 usan esas dos ventanas; la serie de la década aplica la misma ventana a cada año de 2016 a 2026, a partir de 62,638 ventas cerradas deduplicadas del historial de eventos del MLS. Las cifras son medianas o tasas dentro de cada segmento. En esta edición aparecen dos cifras distintas sobre lo pedido: el margen típico, que es la mediana del precio de venta frente a lo pedido (una vivienda vendida 14.6% por encima cerró al 114.6% de su precio de lista), y la proporción de viviendas que se vendió sobre lo pedido, siempre señalada como proporción. Los condominios de distritos de casas son condominios de 2 a 3 recámaras en los Distritos 1, 2, 4 y 5 del MLS; el corredor del centro son condominios de los Distritos 8 y 9. Las ventas con un precio de venta superior al doble de lo pedido se excluyen como errores de captura. Las muestras son Robustas en cada segmento citado salvo tenencia en común, 127 ventas, que se reporta como direccional. El margen sobre lo pedido refleja la estrategia de precio además de la demanda; como mostró la Edición #12, los condominios y TIC rara vez se listan bajos a propósito, lo que hace sus alzas más significativas, no menos. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a cambio, corrección y revisión. Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera.