POTM Blog Edición #03, 13 de junio de 2026
Dónde están los sobreprecios
En toda la ciudad, las casas se vendieron a cerca del 103.6% del precio de lista en el último año. Ese promedio esconde una brecha de 33 puntos: las cuadras unifamiliares del oeste corrieron entre 116 y 131% de lo pedido mientras el centro y South Beach, con muchos condominios, se vendieron al precio pedido o por debajo.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Publicado el 13 de junio de 2026
En toda la ciudad, las casas de San Francisco se vendieron a cerca del 103.6% del precio de lista en los doce meses hasta mayo de 2026, en 4,954 ventas residenciales cerradas. Pero un promedio de toda la ciudad esconde dónde está la verdadera competencia. Este es el mapa de los sobreprecios, con números.
El oeste corre más caliente
El Distrito 2, los Sunsets y Parkside, lideró la ciudad con cerca del 123% de lista en el último año. A nivel de vecindario, Outer Sunset encabezó todo con cerca del 130.7% de lista en 77 ventas, con Central Sunset cerca del 125.4% (100 ventas) y Parkside cerca del 124.5% (160 ventas). Glen Park corrió cerca del 117.3% (76 ventas), Bernal Heights cerca del 116.1% (203 ventas), Miraloma Park cerca del 116%, y Excelsior cerca del 114.5% (101 ventas). No son muestras pequeñas; cada una tiene de docenas a más de doscientas ventas cerradas.
Dónde aún hay margen: el centro
Los Distritos 8 y 9, que incluyen Russian Hill, Nob Hill y las torres del centro y la costa, fueron los más suaves de la ciudad, ambos justo al precio de lista cerca del 100%. Los vecindarios más suaves fueron Yerba Buena cerca del 97.9% (90 ventas), South Beach cerca del 98.5% (274 ventas), SoMa cerca del 98.8% (116 ventas), Mission Bay cerca del 99.4% (74 ventas), y Downtown justo en 100% (43 ventas). En estos mercados, las ofertas al precio pedido o por debajo todavía cierran.
Oeste, lo más caliente
124%+
El Distrito 2 y los Sunsets lideraron, Outer Sunset al 130.7% de lista
Cuadras unifamiliares, mayor demanda
Corredor centro, lo más suave
98%
Yerba Buena, South Beach, SoMa y Mission Bay se vendieron al precio pedido o por debajo
Torres de condominios cerca de las oficinas de IA
Las cuadras más económicas pagan los mayores sobreprecios
El patrón también cruza el precio. Las cuadras unifamiliares más accesibles pagaron los mayores sobreprecios: Excelsior, con mediana de $1.125M, corrió cerca del 114.5% de lista, y Outer Sunset, con mediana de $1.6M, superó el 130%. Las direcciones más caras pagaron los menores: Cow Hollow, con mediana de $2.17M, se quedó cerca del 101.6% en 87 ventas. La competencia es más feroz donde los precios de entrada son más bajos y el grupo de compradores es más profundo. Un ejemplo concreto: las casas de Parkside en la banda de $1.5M a $2M se vendieron a cerca del 134.6% de lista en el último año en 71 ventas.
El marcador del corredor de IA
En la Edición #01 señalé los condominios más cercanos a las nuevas oficinas de IA, SoMa, Mission Bay, South Beach y el centro, como el segmento más suave de la ciudad. Los datos de sobreprecio lo confirman. Mientras la casa promedio de la ciudad corrió cerca del 103.6% de lista y el oeste superó el 124%, ese corredor de IA quedó en el fondo: Yerba Buena cerca del 97.9%, South Beach cerca del 98.5%, SoMa cerca del 98.8%, y Mission Bay cerca del 99.4%, todas lecturas gobernadas sobre muestras de 74 a 274 ventas. La historia de contrataciones que señalé en la Edición #01 aún no aparece en los sobreprecios de al lado. Lectura del marcador: sigue suave, y sigue siendo la oportunidad de compra más clara de la ciudad.
Marcador del corredor de IA
Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.
| Edición | Fecha | Lectura | Llamado |
|---|---|---|---|
| #01 | 7 jun 2026 | Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido. | La oportunidad de compra más clara de la ciudad. |
| #02 | 10 jun 2026 | Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave. | Ventana estrechándose, no cerrada. |
| #03 (esta edición) | 13 jun 2026 | Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año. | Oportunidad intacta para quien negocia. |
Un recordatorio sobre el tipo de propiedad
Los edificios de varias unidades en toda la ciudad se negociaron justo al precio de lista, cerca del 100% en 721 ventas, un recordatorio de que la historia del sobreprecio es una historia unifamiliar. El calor del oeste es una historia de casas; el centro suave es una historia de condominios. El 103.6% de toda la ciudad es la mezcla de ambos, y por eso su cuadra y su tipo de propiedad importan más que el titular.
Qué significa para usted
¿Comprando en el oeste o en Bernal? Compite contra 114 a 131% de lista, así que llegue con una oferta limpia, financiamiento listo y claridad sobre su número de retirada antes de enamorarse. ¿Busca margen para negociar? El corredor del centro y South Beach es donde las ofertas al precio pedido o por debajo todavía cierran, con posible plusvalía si los empleos siguen al capital. ¿Vendiendo una casa en el oeste? La preparación y el precio correcto dejan que el mercado haga el resto. ¿Vendiendo un condominio en el centro? Ponga el precio al número real de su cuadra, no al titular de sobreprecio de toda la ciudad.
En números
| Mercado | Venta sobre lista | Muestra |
|---|---|---|
| Outer Sunset | cerca de 130.7% | 77 ventas |
| Central Sunset | cerca de 125.4% | 100 ventas |
| Parkside | cerca de 124.5% | 160 ventas |
| Glen Park | cerca de 117.3% | 76 ventas |
| Bernal Heights | cerca de 116.1% | 203 ventas |
| Excelsior | cerca de 114.5% | 101 ventas |
| Toda la ciudad | cerca de 103.6% | 4,954 ventas cerradas |
| Mission Bay | cerca de 99.4% | 74 ventas |
| South Beach | cerca de 98.5% | 274 ventas |
| Yerba Buena | cerca de 97.9% | 90 ventas |
| Multiunidad, toda la ciudad | cerca de 100.0% | 721 ventas |
| Parkside, banda $1.5M a $2M | cerca de 134.6% | 71 ventas |
- El oeste paga los mayores sobreprecios: Outer Sunset, Central Sunset y Parkside corrieron de 124 a 131% de lista en el último año.
- La residencial de toda la ciudad quedó cerca del 103.6%; el centro, South Beach y SoMa son el único lugar al precio pedido o por debajo.
- Las cuadras unifamiliares más económicas pagan los mayores sobreprecios; las más caras, y los condominios del centro, los menores.
- Marcador del corredor de IA: sigue suave. Los datos confirman la Edición #01 y marcan la oportunidad de compra más clara.
- Su número depende de su cuadra y su tipo de propiedad, no del titular de toda la ciudad.
Cada vecindario, distrito y venta detrás de estos números está en el explorador del mercado, actualizado cada ciclo con datos gobernados del MLS.
Metodología y fuentes
Cifras de POTM Command, analítica gobernada del MLS: doce meses móviles de ventas Residenciales cerradas hasta mayo de 2026, MLS de San Francisco. La venta sobre lista y los precios son medianas. Residencial agrupa unifamiliar, condominio y TIC en el grano publicado por vecindario, por lo que no se implica una separación por tipo dentro de un número de vecindario. La cifra de toda la ciudad es la mediana publicada sobre 4,954 ventas; las cifras por vecindario son medianas publicadas y gobernadas, mostradas solo donde la muestra es confiable, excluyendo muestras pequeñas. Información general, no un pronóstico ni asesoría individual.
¿Qué significa este Pulso para su cuadra?
Dos casas a cinco cuadras pueden cargar riesgos muy distintos. Hablemos de su segmento específico, sin presión.