Registros de Propiedad
El impuesto de transferencia, y el escalón del que nadie avisa
El impuesto de transferencia de San Francisco es escalonado, y la tasa se aplica al precio completo y no solo a la parte por encima de cada umbral. Un dólar de precio puede costarle varios cientos de dólares de impuesto.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Residente de SF desde 1995 · Actualizado en agosto de 2026
La versión corta: San Francisco grava las transferencias de propiedad con seis tramos, y la tasa del tramo se aplica al valor completo, no de forma marginal. Eso crea un escalón en cada umbral. Pasar de $999,999 a $1,000,000 sube el impuesto unos $700 por un dólar de precio. Si su precio probable de venta queda cerca de una línea, conviene saber dónde está la línea antes de fijar el precio de lista.
Las tasas actuales
| Consideración o valor | Por $500 | Tasa |
|---|---|---|
| Más de $100 hasta $250,000 | $2.50 | 0.50% |
| Más de $250,000 y menos de $1,000,000 | $3.40 | 0.68% |
| $1,000,000 o más y menos de $5,000,000 | $3.75 | 0.75% |
| $5,000,000 o más y menos de $10,000,000 | $11.25 | 2.25% |
| $10,000,000 o más y menos de $25,000,000 | $27.50 | 5.50% |
| $25,000,000 o más | $30.00 | 6.00% |
San Francisco es ciudad y condado consolidados, así que este es un solo tabulador combinado y no una tasa de ciudad encima de una tasa de condado.
Por qué la estructura importa más que la tasa
La ordenanza cobra el monto del tramo "por cada $500 o fracción del valor completo". No de la porción por encima del umbral. Del valor completo. Dos ejemplos:
- Una venta de $900,000: 1,800 incrementos de $500 a $3.40, es decir $6,120.
- Una venta de $1,500,000: 3,000 incrementos a $3.75, es decir $11,250.
- El escalón: $999,999 redondea a 2,000 incrementos a $3.40, es decir $6,800. En $1,000,000 son 2,000 incrementos a $3.75, es decir $7,500. Un dólar más de precio agrega unos $700 de impuesto.
Los escalones en $5M, $10M y $25M son mucho más pronunciados, porque la tasa casi se triplica en $5M y más que se duplica de nuevo en $10M. En una propiedad que pueda quedar cerca de una de esas líneas, esto pertenece a la conversación de precio desde el inicio.
Sobre qué se calcula
En una compra normal, sobre el precio pagado. Cuando no hay precio de compra, como en un intercambio de propiedades, sobre el valor justo de mercado. En una transferencia de participaciones en una entidad legal dueña de la propiedad, sobre el valor justo de mercado de la propiedad y no sobre lo pagado por la participación. Los arrendamientos con plazos de 35 años o más son gravables, valuados sobre el valor presente del arrendamiento.
Su hipoteca no lo reduce. La ordenanza grava la consideración o el valor "sin excluir el valor de cualquier gravamen que permanezca al momento de la venta", así que la deuda que el comprador asume está dentro de la base gravable y no se resta.
Exenciones comunes
San Francisco indica que por lo general no se debe impuesto de transferencia en transferencias entre cónyuges o entre parejas domésticas registradas; en una transferencia a su propio fideicomiso revocable donde usted es el único beneficiario y su interés no cambia; en donaciones; en propiedad heredada por testamento o fideicomiso donde nadie pagó nada a cambio; al agregar o quitar un co-firmante del título con fines de financiamiento sin que medie pago; y en transferencias proporcionales hacia o desde una entidad legal cuando los porcentajes de propiedad son idénticos antes y después.
Dos notas prácticas. El lenguaje de la Ciudad dice "por lo general", y esa frase está haciendo trabajo real, así que trate la lista como el inicio de una conversación y no como un fallo sobre su caso. Y las exenciones deben reclamarse al momento del registro con documentación de respaldo escrita. No se aplican automáticamente ni de forma retroactiva.
Refinanciamiento
Un refinanciamiento por sí solo no transfiere propiedad, y el impuesto se adhiere a los instrumentos que transfieren bienes raíces y se registran ante el Assessor-Recorder. San Francisco sí indica que agregar o quitar un co-firmante del título con fines de financiamiento no se grava mientras no haya pago por el cambio. Si su refinanciamiento cambia el título de cualquier otra forma, hágalo revisar antes del registro y no después.
Quién paga
En San Francisco el vendedor normalmente paga el impuesto de transferencia. Eso es costumbre local, no ley, y quiero ser preciso con la diferencia: ninguna fuente oficial de la Ciudad asigna el costo a una parte o a la otra. Lo que la Ciudad documenta es solo el mecanismo, que el impuesto se paga en la oficina del Assessor-Recorder al momento del registro, con un Transfer Tax Affidavit acompañando la escritura.
Todo esto es negociable, y en cada operación de hecho se negocia. En un mercado de casas competido un comprador puede ofrecer cubrirlo; en un carril de condominios más lento un vendedor puede compensarlo de otra forma. Tome la costumbre como punto de partida y el contrato como la respuesta. Su oficial de depósito en garantía aplica lo que diga su contrato.
Qué cambió hace poco, y qué podría cambiar
La Proposición I, aprobada en noviembre de 2020 con 57.55 por ciento de los votos, subió el tramo de $10M a $25M de 2.75 a 5.5 por ciento y el tramo de $25M o más de 3 a 6 por ciento, dejando sin cambio los tramos por debajo de $10M. La Proposición C, vigente desde el 12 de abril de 2024, creó una exención única para la primera conversión de propiedad comercial a uso residencial, y autorizó a la Junta de Supervisores a modificar el impuesto sin voto público, aunque no a aumentarlo.
Ese último punto es la razón por la que esta página lleva fecha. Una propuesta de 2026 conocida como el BUILD Act reduciría a la mitad los dos tramos más altos. Al 1 de agosto de 2026 no había sido aprobada y seguía pendiente en comité. Como la Proposición C permite cambios de tasa por ordenanza, la parte alta de este tabulador puede moverse sin elección. Si su operación supera los $10M, confirme la tasa vigente en lugar de confiar en cualquier página, incluida esta.
A quién preguntar, y qué no soy yo
Soy agente de bienes raíces. No soy contador, asesor fiscal ni abogado, y nada de esto es asesoría fiscal o legal. Tasas, elegibilidad de exenciones, la declaración jurada y la mecánica del registro van a la oficina del Assessor-Recorder en City Hall Room 190. Si una transferencia específica califica para exención, y todo lo que involucre fideicomisos, entidades, divorcio o sucesiones, va a un abogado de bienes raíces o de planificación patrimonial de California. Las consecuencias fiscales, la base de costo y la interacción con impuestos de donación o sucesión van a un contador. El cálculo de su operación y quién lo paga bajo su contrato van a su oficial de depósito en garantía.
Fuentes
- SF.gov, Transfer tax, para el tabulador de tasas, la declaración jurada y cómo se reclaman las exenciones.
- SF.gov, Learn about transfer tax, para la lista de exenciones y la valuación de transferencias de entidades y sin precio.
- Business and Tax Regulations Code de San Francisco, Artículo 12-C, Sección 1102, para la tabla de tramos y el lenguaje de "valor completo".
Tasas verificadas contra las fuentes anteriores el 1 de agosto de 2026. Ninguna de las dos páginas oficiales muestra su propia fecha de vigencia, y una propuesta pendiente de 2026 podría cambiar los tramos altos por ordenanza.
- Seis tramos, y la tasa se aplica al precio completo, no de forma marginal.
- Cruzar $1,000,000 cuesta unos $700 más de impuesto que quedarse un dólar por debajo.
- La deuda asumida está dentro de la base gravable, no se resta.
- Las exenciones se reclaman al registrar, con documentación. Nada es automático ni retroactivo.
- En San Francisco normalmente paga el vendedor. Es costumbre, no ley, y es negociable.
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