Registros de Propiedad
El informe 3R, y el hueco que deja abierto
San Francisco exige un Report of Residential Building Record antes de vender una vivienda. Es útil, se malinterpreta constantemente, y la advertencia impresa en su propia cara es lo más importante que trae.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Residente de SF desde 1995 · Actualizado en agosto de 2026
La versión corta: un informe 3R le dice qué dicen los registros de la Ciudad que una propiedad está autorizada a ser. No le dice qué es físicamente la propiedad, no cubre permisos de plomería ni eléctricos, y no certifica que nada sea legal. El propio informe lo dice, en negrita, en su cara. Ese hueco entre lo autorizado y lo real es donde vive casi todo el riesgo de un edificio antiguo en San Francisco.
Qué es, y por qué no se puede omitir
Un 3R es un Report of Residential Building Record, compilado por el Department of Building Inspection a partir de registros de la Ciudad. La Sección 351(a) del Housing Code de San Francisco exige que el propietario, o su agente autorizado, obtenga uno antes de vender o intercambiar cualquier edificio residencial, y que lo entregue al comprador antes de consumar la venta. Vender sin hacerlo es ilegal. Hay una sola exención: la primera venta dentro del año siguiente al Certificate of Final Completion.
La misma sección impone un deber aparte a los agentes con licencia: cualquier persona con licencia para vender propiedad en California debe entregar copia del 3R, a solicitud, a un comprador potencial de cualquier propiedad residencial que el corredor tenga listada. El código asigna el deber de obtener y entregar al propietario. Quién paga es un término negociado de su contrato, no algo que decida el código.
Qué contiene
La Sección 351(c) enumera lo que DBI debe incluir, siempre calificado por la frase "en la medida en que sea determinable a partir de los registros de la Ciudad": ocupación o uso autorizado actual, condición de condominio, condición de hotel residencial, distrito de zonificación, clasificación de ocupación del Building Code, fecha de vencimiento de cualquier uso no conforme según Planning, fecha de construcción del edificio, ocupación o uso original, permisos de construcción y conversión y alteración emitidos, referencias activas del Franchise Tax Board y procedimientos de abatimiento, número de estructuras residenciales en la propiedad, cumplimiento de inspección de energía, estado y finalización del programa de refuerzo sísmico soft story, y si la propiedad está dentro del mapa de riesgo de inundación por tormenta de 100 años de la SFPUC.
Vale saberlo: no existe un campo aparte de "número de unidades legales". El conteo de unidades le llega a través de la línea de ocupación autorizada, y por eso esa línea merece lectura cuidadosa y no un vistazo.
La advertencia impresa en el informe
El código dicta el descargo palabra por palabra y lo exige en negrita en la cara de cada informe. Léalo como el instructivo que es: no hubo examen físico de la propiedad; el registro no contiene historial de permisos de plomería ni eléctricos; el informe no representa que la propiedad cumpla con la ley; y cualquier ocupación o uso distinto del listado como autorizado puede ser ilegal y estar sujeto a remoción o abatimiento, y debe revisarse con el Planning Department y con DBI.
El informe también establece que errores u omisiones en él no impiden que la Ciudad haga cumplir los códigos de construcción y zonificación contra el vendedor, el comprador o cualquier propietario posterior. Un error a su favor en el informe no es un escudo.
Costo, tiempo y vigencia
La tarifa es de $379 por cada edificio residencial en un lote, según el tabulador de DBI vigente desde el 12 de julio de 2026. Pagar en línea con tarjeta agrega 2.5 por ciento, para un total de $388.48. DBI indica que emite el informe en siete a diez días hábiles, no permite reembolsos ni cambios una vez enviado el pago, y limita a seis informes por persona o empresa por día. Un 3R es válido por un año desde su emisión y lleva ambas fechas en su cara.
Siguen circulando cifras viejas, incluso en páginas que parecen oficiales. Si ve $148 o $286 citados para un 3R, la página está desactualizada.
Por qué de todos modos pido el historial de permisos aparte
Porque son productos distintos que responden preguntas distintas. DBI es explícito: el 3R contiene únicamente permisos de construcción, y ver permisos de plomería, eléctricos o comerciales requiere una solicitud separada de registros públicos. Esa solicitud es más barata, a diez centavos por página, y más lenta, hasta quince días. También llega más atrás: permisos de construcción desde 1906, job cards desde 1933, certificados de finalización desde 1945, eléctricos desde 1986, plomería desde 1976. El rastreador en línea gratuito de DBI solo llega a los años ochenta, así que una búsqueda en línea vacía sobre un edificio de los años veinte no le ha dicho casi nada.
En una casa con ampliaciones evidentes, un garaje convertido o una unidad en la planta baja, el registro de plomería y electricidad suele ser donde está la historia. Es exactamente el registro que el 3R omite.
El error que más veo
Tratar el 3R como un certificado de legalidad. No lo es, y nunca dice serlo. Es un resumen de lo que la Ciudad autorizó en papel. Si el papel dice vivienda de dos familias y usted cuenta tres cocinas en el recorrido, el 3R hizo su trabajo al mostrarle la discrepancia, no al resolverla. Resolverla es una conversación con Planning, con DBI y, en la mayoría de los casos, con un abogado.
A quién preguntar, y qué no soy yo
Las discrepancias entre uso autorizado y lo que existe físicamente van a DBI y al Planning Department, que es exactamente la ruta que el código imprime en el informe. Las preguntas sobre exposición legal, deberes de divulgación o si una unidad sin permiso puede legalizarse van a un abogado de bienes raíces de California. La condición física va a un inspector con licencia. Soy agente de bienes raíces, no abogado, inspector ni funcionario de construcción, y nada aquí es asesoría legal.
Fuentes
- SF.gov, Request a Report of Residential Building Record (3R), para tarifa, tiempo de entrega y el alcance de solo permisos de construcción.
- SF.gov, Request building records, para el canal separado de historial de permisos y su cobertura por fechas.
- Housing Code de San Francisco, Capítulo 3.5, Secciones 351 y 352, para el requisito, la lista de contenidos, el descargo obligatorio y la vigencia de un año.
Cifras verificadas contra las fuentes anteriores el 1 de agosto de 2026. Las tarifas y disposiciones del código cambian. Confirme lo que piense usar.
- El 3R es obligatorio antes de una venta residencial, y el deber de obtenerlo y entregarlo es del propietario.
- Reporta uso autorizado según registros de la Ciudad. Sin examen físico y sin garantía de cumplimiento.
- Solo permisos de construcción. El historial de plomería y electricidad requiere otra solicitud.
- $379 por edificio residencial, de siete a diez días hábiles, válido un año.
- Lo que hay que investigar es el hueco entre uso autorizado y condición real, no el informe.
Lectura relacionada
¿Quiere ayuda para pensarlo?
Exactamente el tipo de decisión con la que ayudo. Sin presión, solo una lectura clara. En español o en inglés.