El mercado de dos velocidades

Imagine a dos compradores el mismo sabado en San Francisco. Uno recorre casas unifamiliares, el otro recorre condominios. Le contaran historias muy distintas sobre lo que cuesta ganar. No es personalidad ni suerte. Es el mercado mismo corriendo a dos velocidades ahora mismo, y la diferencia entre ellas es de las mas amplias que he visto en estos datos.

La diferencia en un numero

La forma mas clara de verlo es la venta sobre lista, lo que una vivienda realmente se vendio como porcentaje de lo que pedia. En los ultimos 90 dias la casa tipica de San Francisco se vendio por cerca del 124% de su precio de lista. El condominio tipico se vendio por cerca del 101%. Lealo de nuevo. La casa mediana quedo unos 24 puntos sobre lo pedido. El condominio mediano quedo cerca de un punto sobre lo pedido. La misma ciudad, los mismos 90 dias, dos competencias por completo distintas.

Esto se sostiene tambien en la medida mas directa. Cerca del 86% de las casas se vendio sobre su precio pedido. En condominios fue cerca del 57%, apenas mas que una moneda al aire. Cuando la mayoria de las casas supera lo pedido y solo la mitad de los condominios lo hace, no esta viendo un mercado con algo de variacion. Esta viendo dos.

En números

Metrica	Casas	Condominios
Precio mediano de venta	$2,150,000	$1,300,000
Vendidas sobre lo pedido	86.1%	57.0%
Mediana de venta sobre lista	124.2%	101.5%
Mediana de dias en mercado	12	15
Precio mediano, mismos 90 dias hace un ano	$1,750,000	$1,225,000
Cambio anual en la mediana	+22.9%	+6.1%
Ventas cerradas, ultimos 90 dias	700	672

Como se ve cada lado

La casa mediana se vendio por cerca de $2.15M y tardo unos 12 dias en encontrar comprador. El condominio mediano se vendio por cerca de $1.30M y tardo cerca de 15 dias. La diferencia en dias en mercado es modesta; la diferencia en presion sobre el precio no lo es. Ese es el corazon del asunto: las casas no se venden mucho mas rapido que los condominios, se venden mucho mas por encima de su precio pedido.

Ambos se calentaron, pero las casas se adelantaron

Esta es la parte que hasta a mi me sorprendio. Los condominios no estan frios. Comparado con los mismos 90 dias de hace un ano, la proporcion de condominios vendidos sobre lo pedido salto de cerca del 40% a cerca del 57%. Es un deshielo real, y hace eco del giro de los condominios sobre el que escribi esta primavera. Pero en ese mismo ano las casas pasaron de cerca del 78% sobre lo pedido a cerca del 86%, y del 111% de lista al 124%. Los dos carriles aceleraron. Las casas aceleraron mas. La diferencia no se cerro, se amplio.

Por que las casas corren mas calientes

Los numeros de arriba son hechos. Lo que sigue es interpretacion, y quiero senalarlo asi. Una casa unifamiliar en San Francisco es lo mas escaso y disputado: un terreno propio, sin muros compartidos, sin HOA, sin junta. La oferta es de verdad escasa, y el grupo de compradores que quiere exactamente eso es profundo. Oferta escasa mas demanda profunda es la receta para ofertar 24 puntos sobre lo pedido.

Los condominios estan del otro lado de cada uno de esos puntos. Hay mas de ellos, cargan cuotas mensuales de HOA, y el rincon mas suave de la ciudad, las torres nuevas del corredor de IA en SoMa y Mission Bay, sigue siendo una historia de condominios. Ese exceso se esta levantando, por eso los condominios se calentaron, pero mantiene un techo sobre cuanto supera lo pedido el condominio tipico. Un comprador que hoy puede negociar un condominio a menudo no puede hacerlo con la casa de enfrente.

Que significa si esta comprando

Si esta comprando una casa, trate el precio de lista como un piso. En este mercado la pregunta rara vez es si una casa deseable superara lo pedido, es por cuanto, y la respuesta tipica ahora ronda el 24%. Su presupuesto, su financiamiento y su estrategia de oferta deben asumir competencia real. Si esta comprando un condominio, tiene algo que los compradores de casa no tienen: palanca. No en cada propiedad, las mejores unidades en los mejores edificios todavia atraen multitudes, pero a lo largo del mercado una oferta mesurada cerca de lo pedido tiene mucha mas probabilidad de funcionar en un condominio que en una casa. El equilibrio a sopesar con honestidad es que el carril de los condominios se esta calentando, asi que el espacio que tiene hoy puede ser menor la proxima primavera.

Que significa si esta vendiendo

Si esta vendiendo una casa, este es un escenario fuerte, y un precio de lista sensato es lo que lo desbloquea. La cifra del 124% no es un argumento para pedir el numero de lista mas alto posible. Buena parte de esa prima proviene de casas con un precio pensado para invitar a una multitud, donde la multitud hace las ofertas. Un precio inicial agresivo puede vaciar la sala y costarle la misma competencia que busca. Si esta vendiendo un condominio, el viento por fin sopla a su favor tras varios anos planos, pero no esta en el mercado de las casas. Ponga el precio al numero real de su edificio y su cuadra, apoyese en la preparacion y la presentacion, y deje que una lista justa atraiga al grupo de compradores mas grande que ya volvio al mercado de condominios.

Las salvedades honestas

Algunas cosas para mantener esto con los pies en la tierra. Una ventana de 90 dias es estacional, asi que captura una primavera fuerte y corre mas caliente de lo que correria una cifra de todo el ano. Son medianas, no promedios, y su vivienda especifica puede diferir. La venta sobre lista refleja la estrategia de precio tanto como la demanda pura, ya que una casa puesta en lista baja a proposito muestra una relacion alta sin ninguna magia adicional. Y estos son grupos de toda la ciudad, asi que un vecindario o edificio especifico puede correr mas caliente o mas frio que la curva. Con eso anotado, las muestras son grandes, 700 ventas de casas y 672 de condominios, y la confiabilidad es Robusta en ambos lados.

En la proxima edicion, el tercer angulo de este mercado: la excepcion del lujo, donde la parte mas alta de San Francisco juega con reglas propias.

Marcador del corredor de IA

Una lectura por edición del segmento más suave de la ciudad, los condominios cerca de las nuevas oficinas de IA, para que usted vea el giro mientras sucede.

Edición	Fecha	Lectura	Llamado
#01	7 jun 2026	Suave. Solo 37 a 43% de los condominios de SoMa, Mission Bay y el centro se vendió sobre lo pedido.	La oportunidad de compra más clara de la ciudad.
#02	10 jun 2026	Girando en los bordes. Los condominios de la ciudad tocaron 101.4% de lista en mayo; el inventario cayó de 905 a 584. Las torres del corredor siguen siendo el extremo suave.	Ventana estrechándose, no cerrada.
#03	13 jun 2026	Sigue al fondo de la tabla de sobreprecios. Venta sobre lista del corredor en cerca de 98 a 99% contra 103.6% en la ciudad, último año.	Oportunidad intacta para quien negocia.
#04	17 jun 2026	Sigue siendo el piso suave mientras las casas se adelantaron. Corredor cerca de 98 a 99% de lista contra 103.8% en la ciudad y cerca de 123% unifamiliar en los últimos 30 días.	La oportunidad de compra se mantiene; la brecha con las casas solo se amplió.
#05	21 jun 2026	Efectivo, no calor. Los condominios del corredor cargan más efectivo que el promedio de condominios de la ciudad, cerca de 42% contra 37%, pero aun así se venden cerca del 98.7% de lista y solo cerca del 20% sobre lo pedido contra 45% en la ciudad. El efectivo se concentra aquí; la competencia no.	Espacio de negociación para compradores financiados.
#06	25 jun 2026	Sigue siendo el rincón tranquilo mientras el centro de casas corre caliente. Los condominios del Distrito 9, SoMa, Mission Bay y South Beach, se vendieron justo en lista, cerca de 100%, con solo 35% sobre lo pedido en 300 ventas, contra la franja de casas de $1.5M a $3M en 122 a 125% de lista.	La oportunidad de compra se mantiene donde no están las guerras de ofertas.

Cada venta de casa y condominio detras de estos numeros esta en vivo en el explorador del mercado. Cambie entre tipos de propiedad y lea la diferencia para su propio vecindario.

Metodología y fuentes

Fuente: POTM Command, analitica gobernada del MLS, ventas cerradas en los 90 dias hasta el 30 de junio de 2026, readiness READY_FOR_REPORTS. Las casas son unifamiliares; los condominios incluyen condominios y townhouses. Los precios son medianas; la proporcion sobre lo pedido y la venta sobre lista son dentro de cada grupo. La confiabilidad es Robusta en ambos lados, con 700 ventas de casas y 672 de condominios. Las cifras de hace un ano comparan la misma ventana de 90 dias en 2025. Una mediana de 90 dias es estacional, asi que corre mas caliente que una cifra de todo el ano; la venta sobre lista tambien refleja la estrategia de precio, ya que una casa puesta en lista baja a proposito muestra una relacion alta. Datos considerados confiables pero no garantizados, sujetos a cambio, correccion y revision. Informacion general, no asesoria legal, fiscal ni financiera.