Registros de Propiedad
Vender con inquilinos adentro
En San Francisco una venta no es razón para desalojar a nadie, y la Ciudad le exige decírselo por escrito a sus inquilinos. Esto es lo que las reglas dicen realmente, y dónde empieza la conversación con un abogado.
Por Paulo Serna, agente de bienes raíces, Compass | Level Up Group · CA DRE# 02150409 · Residente de SF desde 1995 · Actualizado en agosto de 2026
La versión corta: vender no crea el derecho a entregar el edificio vacío. El Rent Board establece que el simple vencimiento de un contrato de arrendamiento o un cambio de propietario no constituye "causa justa" para desalojar. San Francisco va más lejos y exige que el vendedor se lo ponga por escrito a los inquilinos antes de la venta. Si su plan depende de entregar la propiedad vacía, ese plan necesita un abogado de propietario e inquilino antes que un agente de listado.
Esta página es orientación, no asesoría. Soy agente de bienes raíces, no abogado. Todo lo de abajo depende de hechos específicos de su edificio y de sus arrendamientos.
Una venta no es causa justa
La Sección 37.9(a) del Rent Ordinance abre estableciendo que un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler salvo que aplique una de una lista enumerada de causas. La venta y el cambio de propietario no están en esa lista. La Ordenanza enumera un conjunto limitado y específico de causas justas, y que un comprador quiera la unidad no es una de ellas.
Control de renta y control de desalojo no son lo mismo
Esta es la distinción que más le cuesta a los vendedores, y la Ciudad la dice con claridad: algunas unidades tienen protección de desalojo pero no tienen control de renta. Dos regímenes distintos.
Muchas unidades residenciales construidas el 13 de junio de 1979 o antes tienen ambos. Las construidas después de esa fecha están exentas del control de renta. Aparte, bajo Costa-Hawkins, la mayoría de las casas unifamiliares y condominios están exentos del control de renta cuando el arrendamiento comenzó el 1 de enero de 1996 o después, pero el Rent Board es explícito en que esas unidades siguen sujetas al Rent Ordinance para todo lo demás, incluidas las reglas de desalojo por causa justa. Un arrendamiento en una casa unifamiliar o condominio que comenzó antes del 1 de enero de 1996 sigue sujeto a toda la Ordenanza.
Así que "mi edificio es de 1985" o "es solo una casa en renta" responde la pregunta de la renta y no la del desalojo. No deje que nadie las confunda por usted, en ninguna dirección.
Lo que la Ciudad le exige divulgar
La Sección 37.9(k) exige que el vendedor entregue a los inquilinos una divulgación escrita antes de la venta, con las declaraciones requeridas en negrita de al menos 12 puntos, cubriendo que los inquilinos no pueden ser desalojados ni obligados a mudarse únicamente porque la propiedad se vende o porque un nuevo dueño la compró; que la renta no puede subirse por encima de los límites del Capítulo 37 por la venta; que los contratos de arrendamiento no pueden modificarse materialmente por la venta; que las visitas se rigen por la sección 1954 del Código Civil de California; y que los inquilinos no están obligados a completar ni firmar ningún certificado o acuerdo de estoppel, salvo cuando lo exija la ley o su propio contrato de arrendamiento.
El comprador debe una divulgación paralela dentro de los 30 días de adquirir el título. Haga que un abogado prepare o revise ambos formularios.
Certificados de estoppel
Los compradores los piden de rutina, y son genuinamente útiles para confirmar renta, depósitos y términos. Pero note lo que la propia divulgación obligatoria de la Ciudad le dice a sus inquilinos: no están obligados a firmar uno, salvo cuando lo exija la ley o su contrato de arrendamiento. Si un contrato en particular crea esa obligación es una pregunta legal. Consulte a un abogado antes de pedir firmas, y nunca presente la firma como obligatoria cuando la Ciudad le dijo lo contrario al inquilino.
Las vías de causa justa que sí existen, a distancia
Dos aparecen en contexto de venta, y describo qué son y no cómo usarlas, porque ambas están estrictamente condicionadas y ambas dejan marcas largas en la propiedad.
Mudanza del dueño o de un familiar. Requiere al menos 25 por ciento de propiedad registrada (10 por ciento si se registró antes del 21 de febrero de 1991), limita a los familiares calificados a hijo, padre o madre, abuelo o abuela, nieto o nieta, hermano o hermana, o el cónyuge del dueño o los cónyuges de esas relaciones, exige que la persona se mude dentro de tres meses y tenga la intención de ocupar como residencia principal por al menos 36 meses continuos, y por lo general permite desalojar de una sola unidad por edificio. Debe hacerse de buena fe, sin motivo ulterior. Ciertos inquilinos están protegidos por completo, incluidos los de 60 años o más o con discapacidad y diez años o más en la unidad, y los inquilinos con enfermedad catastrófica con cinco años o más, en edificios de dos o más unidades, además de protecciones durante el año escolar cuando vive en la unidad un menor de 18 años o un empleado escolar. Si la unidad se ofrece en renta dentro de cinco años, el inquilino desplazado tiene derecho a volver a rentarla a la misma renta más los aumentos permitidos, y se registra un Notice of Constraints ante el County Recorder dentro de 30 días.
La Ley Ellis. Es un retiro del negocio de arrendamiento, no una herramienta para vaciar una unidad. Corre a través de un Notice of Intent to Withdraw presentado ante el Rent Board, un aviso estándar de 120 días que se extiende hasta un año para inquilinos mayores o con discapacidad calificados con al menos un año de residencia, un Memorandum registrado ante el County Recorder, cinco años de control de renta posteriores, y un derecho de preferencia de diez años para los inquilinos desplazados si las unidades regresan al mercado de alquiler.
Ambas conllevan pagos de reubicación, ambas se registran, y ambas son territorio de abogado desde la primera conversación.
Los pagos de reubicación se publican y se ajustan cada año
Para el periodo del 1 de marzo de 2026 al 28 de febrero de 2027, una mudanza del dueño o de un familiar conlleva $8,245.00 por inquilino con un máximo de $24,733.00 por unidad, más $5,497.00 por cada ocupante mayor, con discapacidad o menor de edad. Un retiro bajo la Ley Ellis conlleva $11,110.05 por inquilino con un máximo de $33,330.13 por unidad, más $7,443.90 por cada ocupante mayor o con discapacidad. La misma hoja fija el aumento anual permitido de renta en 1.6 por ciento para ese periodo. Estas cifras vencen, así que consulte la hoja vigente en lugar de reutilizar estas.
Trámites posteriores a la venta
Los propietarios deben notificar al Rent Board el cambio de propiedad con documentación. Aparte, todo dueño de propiedad residencial en renta debe presentar el Housing Inventory a través del portal del Rent Board cada año antes del 1 de marzo, reportando renta base, fecha de inicio de ocupación e historial de vacancia, y esa información presentada es pública. Presentar tarde no conlleva multa monetaria pero reduce la exigibilidad de los avisos de aumento de renta. Todo aviso de desalojo debe presentarse ante el Rent Board dentro de los diez días siguientes a su entrega, salvo por falta de pago de renta.
¿Sus inquilinos tienen la primera oportunidad de comprar?
No bajo la ley de San Francisco tal como está escrita. La Community Opportunity to Purchase Act da a organizaciones sin fines de lucro calificadas, no a los inquilinos, un derecho de primera oferta y de preferencia sobre edificios de tres o más unidades residenciales y sobre terrenos baldíos desarrollables a tres o más unidades. Los vendedores deben notificar a los inquilinos con el formulario COPA y presentar ante MOHCD una declaración firmada dentro de los quince días siguientes a cualquier venta, afirmando el cumplimiento. Si COPA aplica a su operación específica, incluidas las exenciones, es pregunta para un abogado.
En qué puedo ayudar, y en qué no
Puedo ayudar con precio, mercadeo, logística de visitas que respete los derechos de los inquilinos, y coordinación limpia con su abogado para que la transacción y el trabajo legal no corran en carriles separados.
No puedo decirle si existe una causa justa, si un inquilino está protegido, si su contrato obliga a firmar un estoppel, o si usted califica para una mudanza del dueño o un retiro bajo Ellis. Eso va a un abogado de propietario e inquilino, siempre. Las preguntas sobre si una unidad específica está cubierta por control de renta o por causa justa, los aumentos permitidos y montos de reubicación vigentes, y los trámites ante el Rent Board, van al Rent Board de San Francisco.
La siguiente pregunta que suelen hacerme es cómo afecta la ocupación al precio, al número de compradores o al financiamiento del comprador. Esa no es mi área para responderla en abstracto, porque la respuesta honesta depende de hechos legales de sus arrendamientos específicos que yo no soy la persona indicada para evaluar, y prefiero mandarlo con quien sí puede antes que darle una suposición segura de sí misma. Dígame qué está considerando y lo conecto con un abogado de propietario e inquilino, y con un prestamista que trabaje con propiedad ocupada, antes de hablar de precio.
Fuentes
- SF Rent Board, Overview of just cause evictions, para la regla del cambio de propietario.
- SF Rent Board, Disclosure of rights to tenants before and after sale, para los requisitos de la Sección 37.9(k) y la divulgación del comprador a 30 días.
- SF.gov, Learn about San Francisco rental laws, para la distinción entre control de renta y control de desalojo y la línea del 13 de junio de 1979.
Verificado contra las fuentes anteriores el 1 de agosto de 2026. Las cifras de reubicación citadas vencen el 28 de febrero de 2027. Esta página es información general, no asesoría legal.
- Una venta, por sí sola, no es causa justa de desalojo, y la Ciudad le exige decírselo por escrito a sus inquilinos.
- El control de renta y la protección de desalojo por causa justa son cosas distintas.
- La mudanza del dueño y la Ley Ellis están estrictamente condicionadas, conllevan pagos de reubicación y se registran.
- Los montos de reubicación se publican y cambian cada año. Los citados aquí vencen el 28 de febrero de 2027.
- Contrate a un abogado de propietario e inquilino antes de listar, no después de recibir una oferta.
- Pídamelo y lo conecto con el abogado y el prestamista que manejan esto. No es pregunta para adivinar.
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